Die Rendite einer Mietimmobilie berechnen: Cashflow und Cash-on-Cash

Was Sie lernen werden

• Wie Sie den jährlichen Cashflow vor Steuern einer fremdfinanzierten Mietimmobilie berechnen.
• Was die Cash-on-Cash-Rendite misst und was sie auslässt.
• Wie Sie den Vermögensaufbau durch Tilgung ergänzen, um ein vollständigeres Bild zu erhalten.
• Wie die Schuldendienstdeckungsquote (DSCR, Debt Service Coverage Ratio) zeigt, ob die Miete das Darlehen deckt.

Erklärung

Lektion 5 endete mit dem Nettobetriebsertrag (NOI): der Miete nach nicht umlagefähigen Kosten und Pauschalen, vor der Finanzierung. Jetzt kommt das Darlehen aus Lektion 3 hinzu.

Kapitaldienst und Cashflow

Der Kapitaldienst ist die gesamte jährliche Darlehenszahlung: Zinsen plus Tilgung. Bei einem Annuitätendarlehen ist das die jährliche Rate, Darlehen × (Zinssatz + anfängliche Tilgung).

Pre-tax cash flow = NOI − debt service

Ein negativer Cashflow bedeutet, dass Sie jeden Monat Geld aus Ihrem Gehalt oder Ihren Ersparnissen in die Immobilie zuschießen müssen. Das ist in deutschen Städten mit niedrigen Renditen häufig. Es ist nicht automatisch eine schlechte Investition, aber Sie müssen in der Lage und bereit sein, das über viele Jahre zu tragen, auch wenn ein Mieter nicht mehr zahlt.

Cash-on-Cash-Rendite

Cash-on-cash return = pre-tax cash flow ÷ equity invested

Das eingesetzte Eigenkapital ist Ihr gesamtes eigenes Geld: Anzahlung plus Kaufnebenkosten (und eine eventuelle Anfangsrenovierung). Die Cash-on-Cash-Rendite zeigt den jährlichen Barertrag auf Ihr eigenes Geld. Sie lässt zwei wichtige Dinge außer Acht:

• Vermögensaufbau durch Tilgung: Der Tilgungsanteil des Kapitaldienstes verringert Ihr Darlehen. Es ist Geld, das Ihr Konto verlässt, aber in Ihrem Vermögen bleibt.
• Wertänderung: bis zum Verkauf unbekannt, und sie kann negativ sein.

Eine vollständigere jährliche Kennzahl, weiterhin ohne Wertänderung, lautet:

Return incl. equity build-up = (pre-tax cash flow + repayment) ÷ equity invested

Das entspricht (NOI − Zinsen) ÷ Eigenkapital, der Formel aus Lektion 1 ohne Wertänderung.

Schuldendienstdeckungsquote

DSCR = NOI ÷ debt service

Eine DSCR von 1.0 bedeutet, dass die Erträge der Immobilie die Darlehensrate genau decken. Unter 1.0 zahlt der Eigentümer die Differenz. Professionelle Kreditgeber für Investoren erwarten oft eine DSCR deutlich über 1.0, weil das einen Puffer für Leerstand und Reparaturen lässt. Bei einem privaten Käufer prüft die Bank auch Ihr persönliches Einkommen, daher kann auch eine DSCR unter 1.0 finanziert werden, aber das Risiko liegt bei Ihnen.

Steuern

Alle Zahlen hier sind vor Steuern. In Deutschland werden Mieteinkünfte besteuert, während Zinsen, laufende Kosten und Abschreibungen (AfA) grundsätzlich abziehbar sind. Das Ergebnis kann stark vom Bild vor Steuern abweichen; Lektion 12 gibt eine allgemeine Orientierung. Klären Sie Ihren eigenen Fall mit einem Steuerberater.

Rechenbeispiel

Hypothetisches Beispiel: Eine Wohnung kostet €200,000; die Kaufnebenkosten betragen €20,000 (10%). Die jährliche Kaltmiete beträgt €10,800; nicht umlagefähige Kosten und Pauschalen betragen €2,400, also NOI = €8,400. Der Käufer zahlt €40,000 an plus die €20,000 Kosten, das eingesetzte Eigenkapital beträgt also €60,000, und er leiht sich €160,000 zu 3.5% mit 2% anfänglicher Tilgung, monatliche Raten. Nicht berücksichtigt: Steuern, Wertänderung, Mieterhöhungen.

1. Kapitaldienst: €160,000 × (3.5% + 2%) = €8,800 pro Jahr (€733.33 pro Monat).
2. Cashflow vor Steuern: €8,400 − €8,800 = −€400 pro Jahr (etwa −€33 pro Monat).
3. Cash-on-Cash: −€400 ÷ €60,000 ≈ −0.7%.
4. Tilgung im ersten Jahr (monatsgenaue Berechnung): etwa €3,252; Zinsen etwa €5,548.
5. Rendite einschließlich Vermögensaufbau: (−€400 + €3,252) ÷ €60,000 = €2,852 ÷ €60,000 ≈ 4.8%.
6. DSCR: €8,400 ÷ €8,800 ≈ 0.95.

Zinssensitivität: Kostete dasselbe Darlehen stattdessen 4.5%, betrüge der Kapitaldienst €160,000 × 6.5% = €10,400 und der Cashflow −€2,000 pro Jahr. Ein um einen Prozentpunkt höherer Zins macht aus einer kleinen monatlichen Lücke von etwa €33 rund €167.

Häufiger Fehler

Übung

Verwenden Sie dieselbe Wohnung (NOI €8,400, Kaufnebenkosten €20,000). Diesmal leistet der Käufer eine Anzahlung von €50,000, das eingesetzte Eigenkapital beträgt also €70,000, und das Darlehen beläuft sich auf €150,000 zu 3.5% mit 2% Tilgung. Die Tilgung im ersten Jahr beträgt etwa €3,049. Berechnen Sie Kapitaldienst, Cashflow vor Steuern, Cash-on-Cash-Rendite, Rendite einschließlich Vermögensaufbau und DSCR.

Das Wichtigste in Kürze

• Cashflow vor Steuern = NOI − Kapitaldienst (Zinsen plus Tilgung).
• Die Cash-on-Cash-Rendite misst den Barertrag auf Ihr gesamtes eigenes Geld einschließlich Kaufnebenkosten.
• Rechnen Sie die Tilgung hinzu, um den Vermögensaufbau zu sehen, aber denken Sie daran, dass dieses Geld nicht verfügbar ist.
• Eine DSCR unter 1.0 bedeutet, dass Sie die Immobilie aus Ihrem eigenen Einkommen stützen.

Nächster Schritt

Die nächste Lektion betrachtet die Risiken hinter diesen Zahlen: Konzentration, Illiquidität und Zinsänderungen.