Kaufen und Vermieten: Mietrendite, Leerstand, Instandhaltung und Verwaltung

Was Sie lernen werden

• Wie Sie die Bruttomietrendite und den Kaufpreisfaktor berechnen.
• Welche Kosten ein Vermieter auf Mieter umlegen kann und welche beim Eigentümer bleiben.
• Wie Sie eine realistische Nettomietrendite mit Pauschalen für Leerstand, Instandhaltung und Verwaltung aufbauen.
• Welche deutschen Mietregeln die Miete begrenzen, die Sie verlangen können.

Erklärung

Bruttomietrendite und Kaufpreisfaktor

Inserate zeigen meist die Bruttomietrendite:

Gross yield = annual cold rent ÷ purchase price

Deutsche Anleger verwenden außerdem den Kaufpreisfaktor: Kaufpreis ÷ jährliche Kaltmiete. Ein Faktor von 25 bedeutet, dass der Kaufpreis 25 Jahresmieten entspricht, also einer Bruttomietrendite von 1 ÷ 25 = 4%. Ein höherer Faktor bedeutet eine niedrigere Rendite.

Umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten

Viele laufende Kosten sind umlagefähig: Der Vermieter legt sie als Betriebskosten auf den Mieter um, zum Beispiel Grundsteuer, Wasser, Müllabfuhr und Gebäudeversicherung. Die Betriebskostenverordnung listet die Kostenarten auf, die vereinbart werden können. Andere Kosten sind nicht umlagefähig und schmälern die Einnahmen des Eigentümers:

• Verwaltung: die Gebühr für die Verwaltung der Eigentümergemeinschaft (WEG-Verwaltung) und gegebenenfalls eine separate Verwaltung für Ihre Wohnung (Sondereigentumsverwaltung), die sich um Mieter, Miete und die jährliche Betriebskostenabrechnung kümmert.
• Instandhaltung: Reparaturen in der Wohnung sowie Ihr Anteil an der Erhaltungsrücklage des Gebäudes, der mit dem monatlichen Hausgeld gezahlt wird.
• Leerstand und Mietausfall: Monate ohne Miete zwischen zwei Mietverhältnissen sowie nicht gezahlte Miete.

Bei einer Wohnung enthält das monatliche Hausgeld sowohl umlagefähige Teile (die an den Mieter weitergegeben werden) als auch nicht umlagefähige Teile (Verwaltung, Rücklage). Lassen Sie sich die letzte Jahresabrechnung geben, um die Aufteilung zu sehen.

Nettomietrendite

Net yield = (annual cold rent − non-recoverable costs − vacancy allowance − maintenance allowance − management) ÷ (price + purchase costs)

Der Zähler ist der Nettobetriebsertrag (NOI) aus Lektion 1. Die Division durch Kaufpreis plus Kaufnebenkosten zeigt die Rendite auf das gesamte eingesetzte Geld. Pauschalen sind Annahmen, keine Fakten; schreiben Sie sie auf und testen Sie verschiedene Werte.

Deutsche Mietregeln (allgemeine Orientierung)

• Mietpreisbremse: In von der Landesregierung bestimmten Gebieten darf eine neue Miete grundsätzlich höchstens 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, mit Ausnahmen. Der Bundestag hat sie bis Ende 2029 verlängert.
• Kappungsgrenze: In einem bestehenden Mietverhältnis sind Mieterhöhungen bis zur Vergleichsmiete auf 20% innerhalb von drei Jahren begrenzt, in vom Land bestimmten Gebieten auf 15%.
• Kaution: höchstens drei Monatskaltmieten.

Das bedeutet, dass Sie eine schwache Kalkulation nicht einfach durch eine Mieterhöhung retten können. Prüfen Sie vor dem Kauf die aktuellen örtlichen Regeln und den örtlichen Mietspiegel.

Rechenbeispiel

Hypothetisches Beispiel: eine Wohnung mit 60 m² für €240,000. Kaltmiete €12 pro m² und Monat. Annahmen: Kaufnebenkosten 10% (€24,000); nicht umlagefähiger Teil des Hausgelds €80 pro Monat; zusätzliche Instandhaltung in der Wohnung €12 pro m² und Jahr; Leerstandspauschale 3% der Miete; separate Wohnungsverwaltung €30 pro Monat. Nicht berücksichtigt: Finanzierung, Steuern, Abschreibung, Mieterhöhungen.

1. Jährliche Kaltmiete: 60 m² × €12 × 12 = €8,640.
2. Bruttomietrendite: €8,640 ÷ €240,000 = 3.6%. Faktor: €240,000 ÷ €8,640 ≈ 27.8.
3. Nicht umlagefähiges Hausgeld: €80 × 12 = €960.
4. Instandhaltung: 60 × €12 = €720.
5. Leerstand: 3% × €8,640 ≈ €259.
6. Verwaltung: €30 × 12 = €360.
7. NOI: €8,640 − €960 − €720 − €259 − €360 ≈ €6,341.
8. Nettomietrendite: €6,341 ÷ (€240,000 + €24,000) = €6,341 ÷ €264,000 ≈ 2.4%.

Aus den beworbenen 3.6% werden rund 2.4% auf das gesamte eingesetzte Geld, noch vor Zinsen und Steuern. Anders gesagt: Etwa ein Viertel der Miete geht für Kosten und Pauschalen drauf, und die Kaufnebenkosten senken die Rendite zusätzlich.

Häufiger Fehler

Übung

Eine Wohnung mit 75 m² kostet €300,000 bei Kaufnebenkosten von 9% (€27,000). Die Kaltmiete beträgt €11 pro m² und Monat. Das nicht umlagefähige Hausgeld beträgt €1,200 pro Jahr, die Instandhaltung der Wohnung €10 pro m² und Jahr, der Leerstand 3% der Miete, die Verwaltung €420 pro Jahr. Berechnen Sie die Bruttomietrendite, den Kaufpreisfaktor und die Nettomietrendite.

Das Wichtigste in Kürze

• Bruttomietrendite = Kaltmiete ÷ Kaufpreis; der Kaufpreisfaktor ist ihr Kehrwert.
• Nur nicht umlagefähige Kosten schmälern die Einnahmen des Vermieters; prüfen Sie die Aufteilung des Hausgelds.
• Die Nettomietrendite auf Kaufpreis plus Kaufnebenkosten ist der realistische Ausgangspunkt jeder Entscheidung.
• Mietpreisbremse, Kappungsgrenze und Kautionsobergrenze beschränken, wie stark die Miete steigen kann.

Nächster Schritt

In der nächsten Lektion nehmen Sie das Darlehen in diese Rechnung auf und messen Cashflow und Cash-on-Cash-Rendite.