Risiken von Immobilien: Konzentration, Illiquidität und Zinsänderungen

Was Sie lernen werden

• Warum eine einzige fremdfinanzierte Immobilie das Nettovermögen eines Haushalts dominieren kann (Konzentrationsrisiko).
• Was Illiquidität an Zeit und Geld kostet und wie hoch die Gesamtkosten aus Kauf und Verkauf sind.
• Wie Sie einen Zinsschock bei der Anschlussfinanzierung am Ende der Zinsbindung berechnen.
• Praktische Wege, jedes dieser Risiken zu verringern.

Erklärung

Diversifikation und Korrelation innerhalb eines Portfolios wurden im Kurs „ETFs, Fonds & langfristiges Investieren“ behandelt; hier wenden wir sie auf einen einzelnen, großen und fremdfinanzierten Vermögenswert an.

Konzentrationsrisiko

Das Konzentrationsrisiko ist das Risiko, einen großen Teil Ihres Vermögens in einem Vermögenswert, an einem Ort oder bei einem Mieter zu haben. Ein privater Immobilienkäufer besitzt meist ein Gebäude in einer Stadt. Lokale Ereignisse (der Wegzug eines großen Arbeitgebers, eine neue Straße, Veränderungen im Viertel) treffen es voll. Mit einem Darlehen kann das Bruttoexposure (der volle Immobilienwert) ein Mehrfaches Ihres Nettovermögens betragen.

Illiquidität

Ein Verkauf dauert meist Monate: Bewertung, Vermarktung, Besichtigungen, die Finanzierung des Käufers und der Notartermin. Sie können nicht 10% einer Wohnung verkaufen, wenn Sie Geld brauchen. In einem schwachen Markt muss ein Verkäufer, der schnell verkaufen muss, unter Umständen einen niedrigeren Preis akzeptieren. Hinzu kommen hohe Gesamtkosten aus Kauf und Verkauf (Round-Trip-Kosten). Kostet der Kauf 10% und zahlt der Verkäufer 3.57% Maklerprovision, muss der Preis um etwa 14% steigen, bevor Sie die Gewinnschwelle erreichen: 1.10 ÷ (1 − 0.0357) ≈ 1.141.

Zinsänderungsrisiko

Zinssätze betreffen Immobilieneigentümer auf zwei Wegen:

• Anschlussfinanzierungsrisiko: Am Ende der Zinsbindung wird die Restschuld zum neuen Marktzins refinanziert (Lektion 3). Sind die Zinsen gestiegen, steigt die Rate, oder die Laufzeit wird länger.
• Bewertungsdruck: Wenn sichere Zinsen steigen, verlangen Anleger tendenziell höhere Mietrenditen, was bei gleicher Miete niedrigere Preise bedeuten kann. Das ist eine in der Vergangenheit beobachtete Tendenz, kein festes Gesetz.

Weitere Risiken für Ihre Liste

• Mieterrisiko: Leerstand, nicht gezahlte Miete und die Zeit, die nötig ist, um ein Mietverhältnis gerichtlich zu beenden.
• Gebäuderisiko: große Reparaturen oder Modernisierungen, die bei einer Wohnung zu einer Sonderumlage führen können.
• Regulatorisches Risiko: Mietregeln sowie Vorgaben zu Energieeffizienz und Heizung können sich ändern und Investitionen erfordern. Prüfen Sie die aktuellen Regeln vor dem Kauf.
• Persönliches Risiko: Arbeitslosigkeit, Krankheit oder Trennung können einen Verkauf zu einem ungünstigen Zeitpunkt erzwingen.

Wege, die Risiken zu verringern

• Wählen Sie eine längere Zinsbindung und einen höheren Tilgungssatz, um die Restschuld zu verringern.
• Halten Sie zusätzlich zu Ihrem persönlichen Notgroschen eine separate Liquiditätsreserve für Reparaturen und leere Monate.
• Erwägen Sie ein Forward-Darlehen, das gegen einen Zinsaufschlag einen Zinssatz für eine künftige Anschlussfinanzierung festschreibt; es beseitigt das Risiko steigender Zinsen, aber Sie verlieren, wenn die Zinsen fallen.
• Begrenzen Sie, welcher Anteil Ihres Nettovermögens in Immobilien steckt, und halten Sie andere Vermögenswerte, die sich schnell verkaufen lassen.
• Führen Sie Stresstests vor dem Kauf durch, nicht danach.

Rechenbeispiel

Hypothetisches Beispiel: Ein Haushalt besitzt eine Wohnung im Wert von €400,000 mit einem Darlehen über €300,000 und hat €100,000 in Fonds und Bargeld. Nicht berücksichtigt: Steuern, Verkaufskosten (außer wo angegeben), Veränderungen anderer Vermögenswerte.

1. Konzentration. Nettovermögen = €400,000 + €100,000 − €300,000 = €200,000. Das Eigenkapital an der Immobilie beträgt €100,000, aber das Bruttoexposure liegt bei €400,000, dem Doppelten des Nettovermögens.

• Immobilienwert −10% (−€40,000): Das Nettovermögen sinkt auf €160,000, also um 20%.
• Immobilienwert −20% (−€80,000): Das Nettovermögen sinkt auf €120,000 (−40%); das Eigenkapital an der Immobilie fällt von €100,000 auf €20,000 (−80%).

2. Zinsschock bei der Anschlussfinanzierung. Verwenden Sie das Darlehen aus Lektion 3: €300,000 zu 3.5% mit 2% Tilgung, €1,375 pro Monat. Nach 10 Jahren bleiben etwa €228,280 übrig, und für die Rückzahlung verbleiben etwa 19 Jahre. Neue Monatsrate für eine Rückzahlung in 19 Jahren bei verschiedenen Zinssätzen (Annuitätenformel, gerundet):

Die Zinsänderung geschieht in einem Schritt an einem einzigen Tag, und der Haushalt muss den höheren Betrag zahlen können oder eine deutlich längere Laufzeit akzeptieren.

Häufiger Fehler

Übung

Ein Haushalt besitzt ein Haus im Wert von €500,000 mit einem Darlehen über €350,000 und hat €50,000 in anderen Vermögenswerten. (a) Berechnen Sie das Nettovermögen und die Wirkung eines Rückgangs des Hauswerts um 15% auf das Nettovermögen und auf das Eigenkapital an der Immobilie. (b) Bei der Anschlussfinanzierung bleiben €280,000 mit 15 Jahren Restlaufzeit. Die Monatsrate für eine Rückzahlung in 15 Jahren beträgt etwa €1,934 bei 3% und etwa €2,363 bei 6%. Berechnen Sie den Anstieg in Euro und in Prozent.

Das Wichtigste in Kürze

• Mit einem Darlehen kann das Bruttoexposure ein Vielfaches des Nettovermögens betragen, daher haben kleine Preisrückgänge große Wirkungen.
• Illiquidität und Round-Trip-Kosten von im Beispiel etwa 14% machen kurze Haltedauern teuer.
• Der Termin der Anschlussfinanzierung ist ein einzelnes, vorhersehbares Risikoereignis; planen Sie ihn mit Stresstests ein.
• Längere Zinsbindung, höhere Tilgung, Reserven und eine Begrenzung des Immobilienanteils verringern das Risiko, beseitigen es aber nicht.

Nächster Schritt

Die nächste Lektion zeigt einen liquiden Weg, in Immobilien zu investieren: REITs und börsennotierte Immobiliengesellschaften.