Eine Entscheidungscheckliste für Immobilienanlagen

Was Sie lernen werden

• Wie Sie die Inhalte dieses Kurses in eine schriftliche Entscheidungscheckliste mit klaren Schritten übertragen
• Wie Sie Direktbesitz, REITs, offene Immobilienfonds und Crowdfunding anhand derselben Kriterien vergleichen
• Wie Sie einen einfachen Stresstest mit der Schuldendienstdeckungsquote (DSCR) durchführen
• Wie Sie persönliche Go/No-Go-Grenzen festlegen, bevor Sie sich ein konkretes Angebot ansehen

Erklärung

Eine Checkliste schützt Sie davor, unter Zeitdruck zu entscheiden oder weil sich eine Immobilie „richtig anfühlt“. Schreiben Sie Ihre Grenzen auf, bevor Sie eine Immobilie besichtigen oder ein Angebot lesen, und prüfen Sie dann jede Gelegenheit daran. Die Berechnungen selbst wurden in früheren Lektionen vermittelt; hier werden sie zu Entscheidungsregeln.

Schritt 1: Zweck, Anlagehorizont und Liquidität

Schreiben Sie in einem Satz auf, warum Sie in Immobilien investieren möchten: ein Zuhause zum Wohnen, Mieteinnahmen, Diversifikation oder Inflationsschutz. Notieren Sie dann Ihren Anlagehorizont und wann Sie das Geld möglicherweise brauchen. Direktbesitz und offene Immobilienfonds passen zu langen Horizonten; börsennotierte REITs lassen sich täglich verkaufen, schwanken aber stark.

Schritt 2: Das Anlagevehikel wählen

Schritt 3: Konzentration und Reserven

Berechnen Sie, welcher Anteil Ihres Gesamtvermögens nach dem Kauf in Immobilien stecken würde und welche Barreserve übrig bleibt. Eine einzelne Wohnung, die mit einem großen Darlehen finanziert wird, kann leicht den größten Teil Ihres Vermögens ausmachen. Legen Sie Ihre eigenen Grenzen im Voraus fest, zum Beispiel einen maximalen Immobilienanteil und eine Mindestreserve in Monatsausgaben.

Schritt 4: Erträge nach allen Kosten

Verwenden Sie Nettozahlen: Miete abzüglich nicht umlagefähiger Kosten, einer Instandhaltungsrücklage und einer Pauschale für Leerstand. Verwenden Sie bei indirekten Anlagen die AFFO, die Ausschüttungshistorie des Fonds und die Gesamtkostenquote. Gehen Sie nie von der Bruttomietrendite in einem Inserat aus.

Schritt 5: Stresstests

Die Schuldendienstdeckungsquote (DSCR) vergleicht Erträge mit Darlehensraten: DSCR = net operating income ÷ annual loan payment (interest + repayment). Unter 1.0 trägt die Immobilie ihr eigenes Darlehen nicht, und Sie müssen aus Ihrem Gehalt zuschießen. Testen Sie mindestens: höhere Zinsen bei der Anschlussfinanzierung, mehrere Monate Leerstand und eine große Reparatur. Testen Sie bei börsennotierten Aktien einen Rückgang der Immobilienwerte um 10–20% auf den NAV.

Schritt 6: Ausstieg, Steuern und Unterlagen

Schreiben Sie auf, wie Sie aussteigen würden: Verkauf, Halten bis zur Fälligkeit, Rückgabeerklärung oder Börsenverkauf. Notieren Sie die steuerliche Behandlung (Lektion 12) und prüfen Sie die wichtigsten Unterlagen: Kaufvertrag und Grundbuchauszug, Prospekt oder KIIS, Basisinformationsblatt eines Fonds.

Schritt 7: Entscheidung und Überprüfungstermin

Halten Sie die Entscheidung als „Go“ oder „No-Go“ mit den Gründen fest und legen Sie einen Termin fest, an dem Sie sie überprüfen. Ein „No-Go“ ist ein gültiges Ergebnis eines guten Prozesses.

Rechenbeispiel

Hypothetisches Beispiel: Ein Haushalt hat ein Nettovermögen von €150,000, vollständig in Ersparnissen und ETFs. Er erwägt eine vermietete Wohnung für €300,000 zuzüglich €30,000 Kaufnebenkosten, mit €60,000 Eigenkapital und einem Darlehen über €270,000 zu 3.8% Zinsen und 2% anfänglicher Tilgung. Die Miete beträgt €13,200 pro Jahr; nicht umlagefähige Kosten und Instandhaltungsrücklage betragen €1,800. Die eigenen Grenzen des Haushalts: Immobilien höchstens 60% des Bruttovermögens, DSCR mindestens 1.0 und eine verbleibende Reserve von mindestens €30,000. Steuern sind nicht berücksichtigt.

1. Jährliche Darlehensrate = €270,000 × (3.8% + 2%) = €15,660.
2. NOI = €13,200 − €1,800 = €11,400; DSCR = €11,400 ÷ €15,660 ≈ 0.73. Monatlicher Zuschuss = (€15,660 − €11,400) ÷ 12 = €355.
3. Stress: Bei der Anschlussfinanzierung liegt der Zins 2 Prozentpunkte höher (5.8% + 2%). Vereinfacht auf den ursprünglichen Darlehensbetrag: €270,000 × 7.8% = €21,060; monatlicher Zuschuss = (€21,060 − €11,400) ÷ 12 = €805.
4. Konzentration: übrige Vermögenswerte nach dem Kauf = €150,000 − €60,000 = €90,000. Bruttovermögen = €300,000 + €90,000 = €390,000; Immobilienanteil = 76.9%.
5. Reserve: Es bleiben €90,000, über der Grenze von €30,000.

Ergebnis: Der Reservetest wird bestanden, aber DSCR (0.73 < 1.0) und Konzentration (76.9% > 60%) fallen durch. Entscheidung: No-Go für diese Wohnung. Alternativen: mehr Eigenkapital, eine günstigere Immobilie oder ein indirektes Engagement über börsennotierte Aktien oder Fonds innerhalb der 60%-Grenze.

Häufiger Fehler

Übung

Hypothetisch: Sie haben ein Nettovermögen von €200,000 und erwägen eine Wohnung für €250,000 zuzüglich €25,000 Kosten, mit €75,000 Eigenkapital und einem Darlehen über €200,000 zu 3.5% Zinsen und 2.5% Tilgung. Miete €12,000 pro Jahr; nicht umlagefähige Kosten und Rücklage €1,500. Ihre Grenzen: Immobilien höchstens 60% des Bruttovermögens, DSCR mindestens 1.0, Reserve mindestens €40,000. Wenden Sie die Checkliste an.

Das Wichtigste in Kürze

• Schreiben Sie Zweck, Anlagehorizont und Grenzen auf, bevor Sie sich ein Angebot ansehen.
• Vergleichen Sie Anlagevehikel nach Liquidität, Preisverhalten, Kontrolle und Diversifikation, nicht nur nach der Rendite.
• DSCR-, Konzentrations- und Reservetests liefern klare Go/No-Go-Antworten; unterziehen Sie sie einem Stresstest mit höheren Zinsen und Leerstand.
• Ein dokumentiertes „No-Go“ ist ein erfolgreiches Ergebnis eines guten Prozesses.

Nächster Schritt

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