Immobilien und Steuern in Deutschland: allgemeine Orientierung

Was Sie lernen werden

• Wie Mieteinkünfte besteuert werden und welche Ausgaben Vermieter abziehen können
• Wie die Gebäudeabschreibung (AfA) funktioniert und warum Grund und Boden nicht abgeschrieben werden können
• Wann ein Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie nach geltendem Recht steuerpflichtig und wann er steuerfrei ist
• Wie REIT-Aktien und Immobilienfonds besteuert werden

Erklärung

Dies ist eine allgemeine Orientierung für Deutschland, keine Steuerberatung. Regeln ändern sich; prüfen Sie sie und wenden Sie sich an einen Steuerberater. Die Steuern beim Kauf wurden in Lektion 2 behandelt, die allgemeine Fondsbesteuerung im Kurs „ETFs, Fonds & langfristiges Investieren“.

Mieteinkünfte

Einkünfte aus der Vermietung einer Immobilie sind eine eigene Einkunftsart, die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 Einkommensteuergesetz, EStG). Sie werden mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert, nicht mit der pauschalen Kapitalertragsteuer von 25%.

Das steuerpflichtige Ergebnis ist die eingenommene Miete abzüglich der Werbungskosten, vor allem:

• Darlehenszinsen (nicht die Tilgung);
• Instandhaltung, Verwaltung, Versicherung, Grundsteuer und andere Kosten, die nicht auf Mieter umgelegt werden;
• Abschreibung des Gebäudes (AfA, Absetzung für Abnutzung).

Ein Verlust aus Vermietung kann grundsätzlich mit anderen Einkünften wie dem Gehalt verrechnet werden. Liegt die Miete unter 66% der ortsüblichen Vergleichsmiete (zum Beispiel bei Vermietung an Angehörige), kann der Abzug eingeschränkt werden.

Abschreibung (AfA)

Nur das Gebäude nutzt sich ab; Grund und Boden sind nicht abschreibbar. Kaufpreis und Nebenkosten (Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer, Makler) werden in einen Bodenanteil und einen Gebäudeanteil aufgeteilt. Aktuelle lineare Sätze für vermietete Wohngebäude:

Für neue Mietwohnungen mit Baubeginn (oder Kaufvertrag) zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 steht alternativ eine degressive AfA von 5% des Restwerts pro Jahr zur Verfügung.

Übersteigen die Renovierungskosten innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf 15% der Gebäudekosten (ohne Mehrwertsteuer), werden sie in der Regel zusammen mit dem Gebäude abgeschrieben (anschaffungsnahe Herstellungskosten), statt sofort abgezogen zu werden.

Verkauf einer Immobilie

Nach geltendem Recht ist ein Gewinn aus dem Verkauf einer privat gehaltenen Immobilie als privates Veräußerungsgeschäft (§ 23 EStG) mit Ihrem persönlichen Steuersatz steuerpflichtig, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. Er ist steuerfrei, wenn die Immobilie ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde oder im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Jahren. Gewinne unter €1,000 pro Jahr aus solchen Geschäften sind steuerfrei; ab €1,000 ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig (eine Freigrenze, kein Freibetrag). Die geltend gemachte AfA mindert Ihre Anschaffungskosten und erhöht damit den steuerpflichtigen Gewinn. Im Parlament wurden Änderungen an der Zehnjahresregel vorgeschlagen; prüfen Sie den Stand vor jedem Verkauf.

Wenn Sie innerhalb kurzer Zeit mehrere Immobilien kaufen und verkaufen, kann das Finanzamt Sie als gewerblichen Grundstückshändler einstufen (gewerblicher Grundstückshandel). Ein Anhaltspunkt ist die „Drei-Objekt-Grenze“ (mehr als drei Verkäufe innerhalb von etwa fünf Jahren nach dem Kauf); die Gewinne werden dann zu gewerblichen Einkünften und unterliegen der Gewerbesteuer.

Börsennotierte Immobilienanlagen und Immobilienfonds

Privat gehaltene REIT- und Immobilienaktien führen zu Kapitalerträgen: 25% Abgeltungsteuer zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer. Bei ausländischen REITs kann Quellensteuer anfallen. Offene Immobilienfonds profitieren von einer Teilfreistellung nach dem Investmentsteuergesetz: Bei Immobilienfonds sind 60% der Erträge steuerfrei, bei Fonds, die überwiegend in ausländische Immobilien investieren, 80%. Immobilien-ETFs können anders eingestuft sein; prüfen Sie die Fondsunterlagen.

Rechenbeispiel

Hypothetisches Beispiel: Sie kaufen eine vermietete Wohnung für €300,000 zuzüglich €30,000 Nebenkosten. Der Bodenanteil beträgt 25%. Das Gebäude wurde 1995 fertiggestellt (2% AfA). Jährliche Zahlen: Miete €12,000, Darlehenszinsen €7,200, Instandhaltung €1,500, sonstige nicht umlagefähige Kosten €800. Hypothetischer Grenzsteuersatz: 42%; Zuschläge werden nicht berücksichtigt.

1. Gesamtkosten = €330,000. Gebäudeanteil = 75% × €330,000 = €247,500; Boden = €82,500.
2. AfA = 2% × €247,500 = €4,950 pro Jahr.
3. Werbungskosten = €7,200 + €1,500 + €800 + €4,950 = €14,450.
4. Steuerpflichtiges Ergebnis = €12,000 − €14,450 = −€2,450. Mit dem Gehalt verrechnet, senkt dies die Steuer um etwa €2,450 × 42% ≈ €1,029.
5. Cashflow vor Tilgung = €12,000 − €7,200 − €1,500 − €800 = +€2,500: Die AfA ist ein steuerlicher Abzug, keine Zahlung.
6. Verkauf nach 8 Jahren für €340,000 mit €5,000 Verkaufskosten. Anschaffungskosten nach AfA = €330,000 − 8 × €4,950 = €290,400. Gewinn = €340,000 − €5,000 − €290,400 = €44,600, steuerpflichtig, weil die zehn Jahre noch nicht abgelaufen sind.

Häufiger Fehler

Übung

Hypothetisch: Eine Wohnung kostet €400,000 zuzüglich €40,000 Nebenkosten; Bodenanteil 30%; Fertigstellung 2024 (3% AfA). Jahresmiete €16,800, Zinsen €9,000, Instandhaltung €1,000, sonstige nicht umlagefähige Kosten €1,200. Grenzsteuersatz 35%. Berechnen Sie die AfA, das steuerpflichtige Ergebnis, die steuerliche Wirkung und den Cashflow vor Tilgung.

Das Wichtigste in Kürze

• Mieteinkünfte werden mit Ihrem persönlichen Steuersatz besteuert, nach Abzug von Zinsen, laufenden Kosten und der AfA, die nur auf das Gebäude entfällt.
• Die AfA-Sätze hängen vom Fertigstellungsjahr ab; Grund und Boden werden nie abgeschrieben.
• Nach geltendem Recht sind private Immobilienverkäufe innerhalb von zehn Jahren steuerpflichtig, sofern keine Eigennutzung im erforderlichen Umfang vorliegt.
• REIT-Aktien unterliegen der Abgeltungsteuer; offene Immobilienfonds erhalten eine Teilfreistellung von 60% oder 80%. Klären Sie Ihren Fall mit einem Steuerberater.

Nächster Schritt

In der letzten Lektion fassen Sie alles in einer Entscheidungscheckliste zusammen.