Gewerbeimmobiliensegmente: Büros, Logistik, Einzelhandel, Rechenzentren

Was Sie lernen werden

• Wie sich Büros, Logistik, Einzelhandel und Rechenzentren bei Mietern, Mietverträgen und Nachfragetreibern unterscheiden
• Wie Sie die Brutto- und Nettoanfangsrendite sowie die gewichtete durchschnittliche Restmietlaufzeit (WALT) berechnen
• Wie Indexierung von Mieten und Kosten der Neuvermietung die zu erwartenden Erträge verändern
• Warum kleine Veränderungen der Marktrenditen große Veränderungen der Werte von Gewerbeimmobilien verursachen

Erklärung

Gewerbeimmobilien sind Immobilien, die an Unternehmen statt an Privathaushalte vermietet werden. Die meisten Privatanleger investieren indirekt darin, über REITs, börsennotierte Gesellschaften oder offene Immobilienfonds; wer die Segmente versteht, kann daher besser einschätzen, was diese Anlagevehikel tatsächlich besitzen.

Wichtige Mietvertragskennzahlen

• Bruttoanfangsrendite = jährliche vertraglich vereinbarte Miete ÷ Kaufpreis.
• Nettobetriebsertrag (NOI) = Miete abzüglich der Kosten, die der Vermieter nicht auf die Mieter umlegen kann (nicht umlagefähige Kosten), etwa ein Teil der Instandhaltungs-, Verwaltungs- und Leerstandskosten.
• Nettoanfangsrendite = NOI ÷ Kaufpreis. Professionelle Käufer rechnen oft auch die Kaufnebenkosten zum Kaufpreis hinzu; prüfen Sie immer, welche Definition verwendet wird.
• WALT (Weighted Average Lease Term, gewichtete durchschnittliche Restmietlaufzeit) = die durchschnittliche verbleibende Mietvertragslaufzeit, gewichtet mit dem Mietanteil jedes Mieters. Eine kurze WALT bedeutet, dass bald mehr Erträge zur Verlängerung anstehen.
• Indexierung: Viele deutsche Gewerbemietverträge koppeln die Miete ganz oder teilweise an den Verbraucherpreisindex (Indexmiete). Das schützt die Erträge vor Inflation, aber nur, wenn der Mieter sich die Erhöhung leisten kann.

Die vier Segmente

Hotels, Gesundheitsimmobilien und Studentenwohnheime sind weitere Nischen; sie hängen stark vom Geschäft des Betreibers ab und verhalten sich oft eher wie Betriebsgesellschaften als wie einfache Vermieter.

Bewertung und Renditeveränderungen

Gutachter schätzen den Wert oft als Value = NOI ÷ market yield. Die Marktrendite (auch Kapitalisierungszins genannt) spiegelt die Zinsen und das wahrgenommene Risiko des Segments wider. Weil Renditen kleine Zahlen sind, kann ein Anstieg um einen Prozentpunkt die Werte um ein Fünftel oder mehr senken, selbst wenn sich die Miete überhaupt nicht ändert.

Rechenbeispiel

Hypothetisches Beispiel: Ein Bürogebäude wird für €24 Millionen gekauft. Die vertraglich vereinbarte Miete beträgt €1.2 Millionen pro Jahr; die nicht umlagefähigen Kosten betragen €120,000. Kaufnebenkosten, Steuern und Finanzierung sind nicht berücksichtigt.

1. Bruttoanfangsrendite = €1.2m ÷ €24m = 5.0%.
2. NOI = €1,200,000 − €120,000 = €1,080,000; Nettoanfangsrendite = €1.08m ÷ €24m = 4.5%.
3. Mieter: A zahlt 50% der Miete mit 2 Jahren Restlaufzeit, B 30% mit 6 Jahren, C 20% mit 10 Jahren. WALT = 0.5 × 2 + 0.3 × 6 + 0.2 × 10 = 1 + 1.8 + 2 = 4.8 Jahre. Die Hälfte der Miete hängt von einer einzigen Verlängerung innerhalb von zwei Jahren ab.
4. Indexierung: Die Inflation beträgt 3%, und der Mietvertrag ist zu 100% indexiert. Neue Miete = €1.2m × 1.03 = €1.236 Millionen.
5. Renditeverschiebung: Die Marktrendite für solche Büros steigt von 4.5% auf 5.5%. Wert = €1.08m ÷ 5.5% ≈ €19.64 Millionen, ein Rückgang um etwa 18.2% bei unveränderter Miete.
6. Neuvermietungsrisiko: Zieht Mieter A aus, fällt die Hälfte der Miete (€600,000) für beispielsweise 12 Monate Leerstand weg, und ein neuer Mieter verlangt sechs mietfreie Monate (€300,000). Entgangene Erträge ≈ €900,000, vor Ausbaukosten.

Häufiger Fehler

Übung

Hypothetische Logistikhalle: Kaufpreis €18 Millionen, Miete €900,000 pro Jahr, nicht umlagefähige Kosten €54,000. Zwei Mieter: 60% der Miete mit 3 Jahren Restlaufzeit, 40% mit 8 Jahren. (a) Berechnen Sie die Nettoanfangsrendite und die WALT. (b) Wie hoch ist der Wert bei einer Marktrendite von 4.7% und bei 5.2%? Um wie viel Prozent ändert sich der Wert?

Das Wichtigste in Kürze

• Jedes Segment hat eigene Nachfragetreiber: Beschäftigung bei Büros, Warenströme bei Logistik, Konsumverhalten im Einzelhandel, Strom- und Technologienachfrage bei Rechenzentren.
• Verwenden Sie Nettoanfangsrendite, WALT und Mieterkonzentration zusammen; eine Rendite allein sagt wenig aus.
• Indexierte Mietverträge schützen die Erträge nur, solange die Mieter zahlen können.
• Weil Wert ≈ NOI ÷ Rendite gilt, verursachen kleine Renditeveränderungen große Wertveränderungen.

Nächster Schritt

Als Nächstes erhalten Sie eine allgemeine Orientierung dazu, wie Mieteinkünfte und Immobilienverkäufe in Deutschland besteuert werden.