Mieten oder Kaufen: ein strukturierter Vergleich

Was Sie lernen werden

• Warum der Vergleich von Miete und Darlehensrate der falsche Vergleich ist.
• Wie Sie die unwiederbringlichen Kosten des Eigentums und der Miete berechnen.
• Wie Sie die jährliche Wertsteigerung ermitteln, die ein Eigentümer braucht, um mit einem Mieter gleichzuziehen.
• Welche nicht finanziellen Faktoren in die Entscheidung gehören.

Erklärung

Ein verbreitetes Argument lautet: „Meine Darlehensrate ist ungefähr so hoch wie meine Miete, also ist Kaufen besser.“ Damit werden zwei verschiedene Dinge verglichen. Ein Teil der Darlehensrate ist Tilgung, die keine Kosten darstellt, sondern eine Umschichtung von Ihrem Bankkonto in Eigenkapital an der Immobilie. Gleichzeitig hat der Eigentümer andere Kosten, die ein Mieter nicht direkt sieht.

Die Methode der unwiederbringlichen Kosten

Unwiederbringliche Kosten sind Geld, das weg ist und kein Vermögen aufbaut. Für einen Mieter ist das vor allem die Kaltmiete (Miete ohne Heiz- und Nebenkosten). Nebenkosten, die Eigentümer und Mieter gleichermaßen zahlen, etwa Heizung und Wasser, heben sich ungefähr auf und können weggelassen werden.

Für einen Eigentümer sind die jährlichen unwiederbringlichen Kosten:

• Zinsen für das Darlehen (nicht die Tilgung).
• Instandhaltung: Reparaturen und Erneuerungen. Eine in vielen Vergleichen verwendete Faustregel sind etwa 1% des Immobilienwerts pro Jahr; ältere Gebäude können mehr benötigen.
• Opportunitätskosten des Eigenkapitals: die Rendite, auf die Sie verzichten, weil Ihr Geld in der Immobilie gebunden ist statt zum Beispiel in einem breit gestreuten Fonds oder auf einem Festgeldkonto. Verwenden Sie einen vorsichtig angenommenen Satz.
• Auf die Haltedauer verteilte Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar und Makler (Lektion 2) sind verlorenes Geld; teilen Sie sie durch die Anzahl der Jahre, die Sie voraussichtlich bleiben.
• Kosten, die nur Eigentümer tragen, etwa nicht umlagefähiges Hausgeld, sofern vorhanden.

Dann vergleichen Sie: Kostet das Eigentum pro Jahr mehr als die Miete, braucht der Eigentümer eine Wertsteigerung der Immobilie, um aufzuholen. Die Break-even-Wertsteigerung lautet:

Break-even growth per year = (owner's unrecoverable costs − renter's cold rent) ÷ property value

Die Disziplin des Mieters

Der Vergleich funktioniert nur, wenn der Mieter das Eigenkapital und eine eventuelle monatliche Differenz tatsächlich anlegt. Ein Mieter, der dieses Geld ausgibt, verliert den wichtigsten Vorteil. Der Sparzwang durch ein Darlehen ist ein echter verhaltensbezogener Vorteil des Kaufens.

Nicht finanzielle Faktoren

• Flexibilität: Ein Mieter kann für einen Job innerhalb der Kündigungsfrist umziehen; der Verkauf einer Immobilie dauert Monate und kostet Geld.
• Sicherheit und Kontrolle: Einem Eigentümer kann nicht wegen Eigenbedarfs gekündigt werden, und er kann frei renovieren.
• Konzentration: Ein Kauf bündelt in der Regel den größten Teil Ihres Vermögens in einem Vermögenswert an einem Ort (Lektion 7).

Rechenbeispiel

Hypothetisches Beispiel: eine Wohnung im Wert von €400,000. Vergleichbare Miete: €1,300 kalt pro Monat (€15,600 pro Jahr). Annahmen für den Käufer: Kaufnebenkosten 10% (€40,000), Anzahlung €80,000, also Eigenmittel von €120,000 und ein Darlehen über €320,000 zu 3.5%; Instandhaltung 1% des Werts; Opportunitätskosten 3% pro Jahr auf die Anzahlung; Haltedauer 10 Jahre. Nicht berücksichtigt: Steuern, Wertänderungen (vorerst), Hausgeld, Inflation, im Zeitverlauf sinkende Zinsen.

Unwiederbringliche Kosten des Eigentümers, Jahr 1

• Zinsen: €320,000 × 3.5% = €11,200.
• Instandhaltung: €400,000 × 1% = €4,000.
• Opportunitätskosten: €80,000 × 3% = €2,400.
• Kaufnebenkosten: €40,000 ÷ 10 Jahre = €4,000.
• Summe: €21,600 pro Jahr bzw. €1,800 pro Monat.

Mieter: €15,600 pro Jahr. Der Eigentümer zahlt €6,000 pro Jahr mehr an unwiederbringlichen Kosten.

Break-even-Wertsteigerung: €6,000 ÷ €400,000 = 1.5% pro Jahr. Gewinnt die Wohnung mehr als etwa 1.5% pro Jahr an Wert, ist Kaufen in diesem Modell vorteilhaft; bei weniger ist Mieten vorteilhaft. Niemand kennt die künftige Wertentwicklung, daher ist das ehrliche Ergebnis eine Schwelle, keine Prognose.

Hinweis: Die Kaufnebenkosten wurden auf 10 Jahre verteilt, daher wurden die Opportunitätskosten nur auf die Anzahlung von €80,000 angesetzt, um dasselbe Geld nicht doppelt zu zählen.

Häufiger Fehler

Übung

Ein Haus ist €300,000 wert; die vergleichbare Kaltmiete beträgt €1,100 pro Monat. Der Käufer zahlt €30,000 Kaufnebenkosten und €60,000 Anzahlung und leiht sich €240,000 zu 4%. Die Instandhaltung beträgt 1% des Werts, die Opportunitätskosten 3% auf die Anzahlung, und die Haltedauer ist 10 Jahre. Berechnen Sie die jährlichen unwiederbringlichen Kosten des Eigentümers, vergleichen Sie sie mit der Miete und ermitteln Sie die Break-even-Wertsteigerung.

Das Wichtigste in Kürze

• Vergleichen Sie unwiederbringliche Kosten, nicht Miete gegen Darlehensrate.
• Zu den Eigentümerkosten gehören Zinsen, Instandhaltung, Opportunitätskosten und verteilte Kaufnebenkosten.
• Das Ergebnis ist eine Break-even-Wertsteigerungsrate, die Sie selbst beurteilen müssen; sie ist keine Vorhersage.
• Flexibilität, Sicherheit, Konzentration und Spardisziplin zählen ebenso viel wie die Zahlen.

Nächster Schritt

Die nächste Lektion wechselt in die Perspektive des Anlegers: der Kauf einer Wohnung zur Vermietung und die Messung der Mietrendite nach Leerstand, Instandhaltung und Verwaltung.