Immobiliendarlehen: Zinsbindung, Tilgungssatz und Gesamtkosten
Berechnen Sie die Rate eines Annuitätendarlehens, die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung und die gezahlten Zinsen, und verstehen Sie die wichtigsten Vertragsbedingungen.
Was Sie lernen werden
- Wie das deutsche Annuitätendarlehen funktioniert und wie die monatliche Rate festgelegt wird.
- Was die Sollzinsbindung und die Restschuld für Ihr Risiko bedeuten.
- Wie ein höherer anfänglicher Tilgungssatz die Gesamtzinsen und die Zeit bis zur Schuldenfreiheit verändert.
- Welche Vertragsbedingungen wichtig sind: Sondertilgungen, Vorfälligkeitsentschädigung und Bereitstellungszinsen.
Erklärung
Der Unterschied zwischen Nominal- und Effektivzins wurde im Kurs „Persönliche Finanzen & Geldmanagement“ behandelt. Hier wenden wir ihn auf Immobiliendarlehen an. In einem deutschen Angebot ist der Sollzins der Nominalzins, mit dem die Zinsen berechnet werden; der Effektivzins (effektiver Jahreszins) berücksichtigt zusätzlich die Wirkung monatlicher Zahlungen und bestimmter Kosten. Verwenden Sie ihn daher, um Angebote zu vergleichen.
Das Annuitätendarlehen
Die meisten deutschen Baufinanzierungen sind Annuitätendarlehen: Sie zahlen während der Zinsbindung jeden Monat denselben Betrag. Die jährliche Zahlung (die Annuität) wird so festgelegt:
Annual payment = loan × (interest rate + initial repayment rate)
Die anfängliche Tilgung ist der Anteil des Darlehens, der im ersten Jahr zurückgezahlt wird, zum Beispiel 2%. Jeden Monat werden die Zinsen auf die verbleibende Schuld berechnet (Restschuld × Zinssatz ÷ 12). Der Rest der Rate tilgt die Schuld. Während die Schuld sinkt, schrumpft der Zinsanteil und der Tilgungsanteil wächst, obwohl die Rate gleich bleibt.
Zinsbindung und Restschuld
Die Sollzinsbindung, häufig 5, 10, 15 oder 20 Jahre, ist der Zeitraum, für den der Zinssatz garantiert ist. An ihrem Ende bleibt in der Regel eine Restschuld übrig. Diese müssen Sie dann zu dem Zinssatz refinanzieren, den der Markt bietet (Anschlussfinanzierung). Das ist das wichtigste Zinsänderungsrisiko eines deutschen Immobiliendarlehens (Lektion 7).
Nach dem Gesetz (§ 489 BGB) kann ein Darlehensnehmer ein Festzinsdarlehen zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, auch wenn die Zinsbindung länger ist. Davor löst eine vorzeitige Rückzahlung meist eine Vorfälligkeitsentschädigung aus, die die Bank für entgangene Zinsen entschädigt.
Weitere Bedingungen, die Sie prüfen sollten
- Sondertilgungen: das Recht, zusätzlich zurückzuzahlen, zum Beispiel einen festen Prozentsatz des Darlehens pro Jahr, ohne Entgelt.
- Tilgungssatzwechsel: Manche Verträge erlauben es, den Tilgungssatz eine begrenzte Anzahl von Malen zu erhöhen oder zu senken.
- Bereitstellungszinsen: werden fällig, wenn Sie das Darlehen nicht innerhalb einer vereinbarten Frist abrufen; häufig bei Neubauprojekten.
- Beleihungsauslauf: das Darlehen in Prozent des von der Bank ermittelten Werts der Immobilie. Ein höherer Beleihungsauslauf bedeutet in der Regel einen höheren Zinssatz.
Rechenbeispiel
Hypothetisches Beispiel: ein Darlehen über €300,000, Sollzins 3.5%, 10 Jahre Zinsbindung, monatliche Raten. Wir vergleichen eine anfängliche Tilgung von 2% mit 3%. Annahmen: Für die Angabe „Jahre bis zur Schuldenfreiheit“ bleibt der Zinssatz nach 10 Jahren gleich. Nicht berücksichtigt: Gebühren, Sondertilgungen, Steuern.
Monatliche Rate
- 2% Tilgung: €300,000 × (3.5% + 2%) = €16,500 pro Jahr ÷ 12 = €1,375 pro Monat.
- 3% Tilgung: €300,000 × (3.5% + 3%) = €19,500 pro Jahr ÷ 12 = €1,625 pro Monat.
Erster Monat mit 2%: Zinsen = €300,000 × 3.5% ÷ 12 = €875; Tilgung = €1,375 − €875 = €500.
| Nach 10 Jahren | 2% Tilgung | 3% Tilgung |
|---|---|---|
| Monatliche Rate | €1,375 | €1,625 |
| Insgesamt gezahlt (120 Monate) | €165,000 | €195,000 |
| Gezahlte Zinsen | etwa €93,280 | etwa €87,430 |
| Getilgte Schuld | etwa €71,720 | etwa €107,570 |
| Restschuld | etwa €228,280 | etwa €192,430 |
| Jahre bis zur Schuldenfreiheit (gleicher Zins) | etwa 29 | etwa 22 |
€250 mehr pro Monat sparen in den ersten 10 Jahren etwa €5,850 Zinsen, hinterlassen etwa €35,850 weniger Schulden für die Anschlussfinanzierung und verkürzen die Gesamtlaufzeit um etwa sieben Jahre. Die Zahlen wurden Monat für Monat berechnet und auf €10 gerundet.
Häufiger Fehler
Übung
Ein Darlehen über €200,000 hat einen Sollzins von 4% und eine anfängliche Tilgung von 2.5%, 10 Jahre Zinsbindung, monatliche Raten. Berechnen Sie (a) die monatliche Rate, (b) den Zins- und den Tilgungsanteil im ersten Monat. Erklären Sie dann (c), ob die Restschuld nach 10 Jahren über oder unter €150,000 liegen wird (der Tilgungsanteil wächst im Lauf der Zeit).
Lösung anzeigen
- (a) €200,000 × (4% + 2.5%) = €13,000 pro Jahr ÷ 12 ≈ €1,083.33 pro Monat.
- (b) Zinsen: €200,000 × 4% ÷ 12 ≈ €666.67. Tilgung: €1,083.33 − €666.67 = €416.66.
- (c) Im ersten Jahr sinkt die Schuld um etwa €5,000 (2.5%). Der Tilgungsanteil wächst jeden Monat, daher werden in 10 Jahren mehr als €50,000 getilgt. Eine monatsgenaue Berechnung ergibt eine Restschuld von etwa €138,650, also unter €150,000. Gezahlte Zinsen über 10 Jahre: etwa €68,650.
Einschränkungen: Echte Angebote können Gebühren, eine leicht abweichende Zinsberechnungsmethode und Sondertilgungen enthalten; maßgeblich ist daher der Tilgungsplan der Bank.
Das Wichtigste in Kürze
- Jährliche Rate = Darlehen × (Zinssatz + anfängliche Tilgung); vergleichen Sie Angebote anhand des Effektivzinses.
- Die Restschuld am Ende der Zinsbindung ist künftigen Zinssätzen ausgesetzt.
- Eine höhere Tilgung kostet mehr pro Monat, senkt aber die Gesamtzinsen und das Anschlussfinanzierungsrisiko.
- Prüfen Sie Sondertilgungsrechte, Vorfälligkeitsentschädigungen und die Zehnjahresregel nach § 489 BGB.
Nächster Schritt
In der nächsten Lektion verwenden Sie diese Darlehenszahlen in einem strukturierten Vergleich von Mieten und Kaufen.
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