Wohneigentum in Deutschland kaufen: Kaufnebenkosten, Notar und Grundbuch
Berechnen Sie die Kaufnebenkosten einer Immobilie in Deutschland und verfolgen Sie die rechtlichen Schritte vom Vertragsentwurf bis zur Eintragung im Grundbuch.
Was Sie lernen werden
- Welche Kaufnebenkosten in Deutschland zum Kaufpreis hinzukommen.
- Wie sich die Grunderwerbsteuer zwischen den Bundesländern unterscheidet.
- Die Rolle des Notars und den Kaufablauf Schritt für Schritt.
- Wie Sie die wichtigsten Teile des Grundbuchs lesen.
Diese Lektion dient nur der allgemeinen Orientierung. Regeln und Sätze können sich ändern; prüfen Sie die aktuellen Regeln und fragen Sie für Ihren eigenen Fall einen Notar oder einen Steuerberater.
Erklärung
Kaufnebenkosten
- Grunderwerbsteuer: Jedes Bundesland legt seinen eigenen Satz fest. Zum Zeitpunkt der Erstellung reichen die Sätze von 3.5% (Bayern) bis 6.5% (zum Beispiel Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Saarland, Schleswig-Holstein). Sie wird auf den Kaufpreis erhoben.
- Notar- und Grundbuchkosten: Die Notargebühren sind gesetzlich festgelegt (im Gerichts- und Notarkostengesetz), sie hängen also nicht davon ab, welchen Notar Sie wählen. Zusammen mit den Gebühren des Grundbuchamts gilt als gängige Faustregel etwa 1.5% bis 2% des Kaufpreises, je nach Kaufpreis und danach, ob eine Grundschuld für das Darlehen eingetragen wird.
- Maklerprovision: nicht gesetzlich festgelegt und verhandelbar. Für Wohnungen und Einfamilienhäuser, die von Verbrauchern gekauft werden, gilt seit Dezember 2020 eine Regel (§ 656c BGB, Bürgerliches Gesetzbuch), nach der der Käufer in der Regel höchstens die Hälfte der gesamten Provision zahlt. Gibt es keinen Makler, entfallen diese Kosten.
Banken erwarten häufig, dass der Käufer diese Kosten aus eigenen Mitteln bezahlt, weil sie den Wert der Immobilie, die das Darlehen besichert, nicht erhöhen.
Der Kaufablauf
- Finanzierungszusage: Holen Sie ein verbindliches Darlehensangebot ein, bevor Sie beim Notar etwas unterschreiben (Lektion 3).
- Vertragsentwurf: Der Notar bereitet den Kaufvertrag vor. Einem Verbraucher sollte der Entwurf normalerweise mindestens zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin vorliegen, damit Sie Zeit haben, ihn zu prüfen.
- Beurkundung: Ein Immobilienkaufvertrag ist nur wirksam, wenn ein Notar ihn verliest und beide Parteien ihn unterschreiben. Der Notar ist neutral und muss den Vertrag erläutern, prüft aber nicht, ob der Preis angemessen ist oder das Gebäude in gutem Zustand ist.
- Auflassungsvormerkung: Der Notar beantragt eine Eintragung im Grundbuch, die die Immobilie für den Käufer sichert, sodass der Verkäufer sie nicht zweimal verkaufen oder mit neuen Schulden belasten kann.
- Zahlung: Der Käufer zahlt erst, nachdem der Notar bestätigt hat, dass die vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind (die Fälligkeitsmitteilung).
- Grunderwerbsteuer und Unbedenklichkeit: Das Finanzamt schickt den Grunderwerbsteuerbescheid. Nach der Zahlung stellt es die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus.
- Eigentümerwechsel: Erst dann wird der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen.
Das Grundbuch lesen
- Bestandsverzeichnis: Flurstücksnummer, Lage und Größe.
- Abteilung I: der Eigentümer.
- Abteilung II: Lasten und Beschränkungen, zum Beispiel Wegerechte, ein lebenslanges Wohnrecht oder ein Nießbrauch sowie Vormerkungen.
- Abteilung III: Grundschulden und Hypotheken, die Darlehen besichern.
Eine Eintragung in Abteilung II kann stark einschränken, was Sie mit der Immobilie tun können. Bitten Sie den Notar, jede Eintragung vor der Unterschrift zu erläutern. Lesen Sie bei einer Wohnung außerdem die Teilungserklärung, die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und prüfen Sie die Höhe der Erhaltungsrücklage.
Rechenbeispiel
Hypothetisches Beispiel: Eine Wohnung kostet €350,000. Annahmen: Notar und Grundbuch zusammen 2% des Kaufpreises; Makleranteil des Käufers 3.57% (einschließlich Mehrwertsteuer). Nicht berücksichtigt: Umzugskosten, Renovierung, Bankgebühren, Bewertungsgebühren.
| Kostenposten | Nordrhein-Westfalen (6.5%) | Bayern (3.5%) |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | €350,000 × 6.5% = €22,750 | €350,000 × 3.5% = €12,250 |
| Notar und Grundbuch (2%) | €7,000 | €7,000 |
| Makler (3.57%) | €12,495 | €12,495 |
| Summe | €42,245 (12.1%) | €31,745 (9.1%) |
Dieselbe Wohnung verursacht in Nordrhein-Westfalen rund €10,500 mehr Kaufnebenkosten. Diese Kosten sind verlorenes Geld, wenn Sie bald wieder verkaufen: Der Immobilienwert muss ungefähr um diesen Betrag steigen, nur damit Sie wieder bei null ankommen.
Häufiger Fehler
Übung
Ein Haus in Berlin (Grunderwerbsteuer zum Zeitpunkt der Erstellung 6.0%) kostet €280,000. Es gibt keinen Makler. Für Notar und Grundbuch werden 1.8% angenommen. Die Bank finanziert 90% des Kaufpreises. Berechnen Sie (a) die gesamten Kaufnebenkosten in Euro und in Prozent und (b) wie viel Eigenkapital Sie insgesamt benötigen.
Lösung anzeigen
- Grunderwerbsteuer: €280,000 × 6.0% = €16,800.
- Notar und Grundbuch: €280,000 × 1.8% = €5,040.
- (a) Gesamte Kaufnebenkosten: €21,840, das sind 7.8% des Kaufpreises.
- Anzahlung: 10% von €280,000 = €28,000.
- (b) Benötigtes Eigenkapital: €28,000 + €21,840 = €49,840.
Einschränkungen: Die tatsächliche Notargebühr hängt von der Gebührentabelle und der Grundschuldbestellung ab; Sätze können sich ändern, prüfen Sie daher vor dem Kauf den aktuellen Grunderwerbsteuersatz Ihres Bundeslandes.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Kaufnebenkosten in Deutschland liegen häufig bei etwa 7% bis 13% des Kaufpreises, vor allem bestimmt durch die Grunderwerbsteuer des Bundeslandes und einen eventuellen Makler.
- Ein Immobilienkaufvertrag ist nur mit notarieller Beurkundung wirksam; der Notar ist neutral und beurteilt das Geschäft nicht.
- Die Auflassungsvormerkung schützt den Käufer zwischen Unterschrift und Eigentümerwechsel.
- Lesen Sie vor der Unterschrift die Abteilungen II und III des Grundbuchs.
Nächster Schritt
Die nächste Lektion erklärt, wie ein deutsches Immobiliendarlehen funktioniert: Zinsbindung, Tilgungssatz und die Gesamtkosten des Darlehens.
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