Immobilien als Anlageklasse: Ertrag, Wert und Hebel

Was Sie lernen werden

• Was Immobilien als Anlageklasse von Aktien, Anleihen und Fonds unterscheidet.
• Wie Sie die Rendite einer Immobilie in Ertragsrendite und Wertänderung aufteilen.
• Wie der Hebel (geliehenes Geld) die Rendite auf Ihr Eigenkapital verändert, und zwar in beide Richtungen.
• Wann der Hebel „positiv“ ist und wann er gegen Sie arbeitet.

Erklärung

Eine Anlageklasse ist eine Gruppe von Geldanlagen mit ähnlichen Eigenschaften und Risiken. Immobilien (Grundstücke und die darauf stehenden Gebäude) haben mehrere Merkmale, die sie abheben:

• Physisch und einzigartig: Keine zwei Immobilien sind identisch. Lage, Zustand und Mieter unterscheiden sich, daher gibt es keinen einheitlichen Marktpreis.
• Hoher Kapitaleinsatz: Eine Wohnung kostet oft mehrere Jahreseinkommen, daher besitzt ein privater Käufer meist nur eine oder zwei Immobilien.
• Hohe Transaktionskosten: In Deutschland erhöhen Steuern, Notar- und Maklergebühren den Preis oft um rund 10% oder mehr (Lektion 2).
• Illiquide: Liquidität bedeutet, wie schnell Sie zu einem fairen Preis verkaufen können. Eine Aktie verkaufen Sie in Sekunden, ein Immobilienverkauf dauert meist Monate.
• Meist mit Fremdkapital finanziert: Die meisten Käufer nutzen ein Immobiliendarlehen, wodurch ein Hebel entsteht.

Immobilien als Börsensektor werden im Kurs „Sektor- & Branchenanalyse“ behandelt. Dieser Kurs betrachtet Immobilien aus Sicht des Eigentümers und des Anlegers.

Zwei Renditequellen

Die Ertragsrendite stammt aus der Miete. Die maßgebliche Größe ist der Nettobetriebsertrag (NOI, Net Operating Income): die eingenommene Miete abzüglich der laufenden Kosten, die der Eigentümer nicht auf den Mieter umlegen kann (zum Beispiel Verwaltungskosten, Instandhaltung, Leerstand). Zinsen und Tilgung werden beim NOI nicht abgezogen, weil der NOI die Immobilie selbst beschreibt, nicht ihre Finanzierung.

Die Wertänderung ist der Anstieg oder Rückgang des Marktwerts der Immobilie. Sie bleibt bis zum Verkauf eine Schätzung. Zusammen gilt:

Total return on the property = (NOI + value change) ÷ property value at the start

Für einen Selbstnutzer ist der „Ertrag“ die Miete, die Sie nicht mehr zahlen (Lektion 4 vergleicht Mieten und Kaufen).

Hebel

Hebel (Leverage) bedeutet, einen Teil einer Investition mit geliehenem Geld zu finanzieren. Ihr Eigenkapital (eigenes Geld) ist kleiner als der Vermögenswert, daher trifft jede Wertänderung eine kleinere Basis. Die Eigenkapitalrendite lautet dann:

Return on equity = (NOI − interest + value change) ÷ equity

Der Hebel ist positiv, wenn die Rendite der gesamten Immobilie (vor Finanzierung) höher ist als der Zinssatz des Darlehens. Er ist negativ, wenn die Immobilie weniger abwirft, als das Darlehen kostet. Wertänderungen werden in beide Richtungen verstärkt: Beträgt das Darlehen 80% des Kaufpreises, vernichtet ein Wertrückgang von 10% die Hälfte Ihres Eigenkapitals. Die Schulden sinken nicht, wenn der Immobilienwert sinkt.

Der Hebel bei Tradingprodukten (CFDs, Margin) wird im Kurs „Risiko- und Trade-Management“ behandelt. Der Immobilienhebel funktioniert mathematisch genauso, allerdings gibt es meist keine Nachschussforderungen (Margin Calls). Das Risiko zeigt sich stattdessen bei der Anschlussfinanzierung, beim Verkauf oder wenn die Bank ihre Sicherheit neu bewertet.

Rechenbeispiel

Hypothetisches Beispiel: Eine Wohnung kostet €300,000. Annahmen: NOI von €12,000 pro Jahr (4% des Kaufpreises); Käufer A zahlt vollständig bar; Käufer B setzt €60,000 Eigenkapital und ein Darlehen über €240,000 zu 4% Zinsen ein, der Einfachheit halber tilgungsfrei. Nicht berücksichtigt: Kaufnebenkosten, Steuern, Tilgung, Verkaufskosten.

Jährliche Zinsen von B: €240,000 × 4% = €9,600.

Szenario 1: Der Wert steigt in einem Jahr um 10% (+€30,000).

• Käufer A: (€12,000 + €30,000) ÷ €300,000 = 14%.
• Käufer B: (€12,000 − €9,600 + €30,000) ÷ €60,000 = €32,400 ÷ €60,000 = 54%.

Szenario 2: Der Wert fällt um 10% (−€30,000).

• Käufer A: (€12,000 − €30,000) ÷ €300,000 = −6%.
• Käufer B: (€12,000 − €9,600 − €30,000) ÷ €60,000 = −€27,600 ÷ €60,000 = −46%.

Die Immobilie ist dieselbe. Nur die Finanzierung unterscheidet sich, und sie macht aus einer Spanne von 20 Prozentpunkten (−6% bis +14%) eine Spanne von 100 Prozentpunkten (−46% bis +54%). In diesem Beispiel entspricht die NOI-Rendite (4%) dem Darlehenszins (4%), daher ist der Hebel auf der Ertragsseite neutral; die gesamte Verstärkung stammt aus der Wertänderung.

Häufiger Fehler

Übung

Verwenden Sie die Wohnung aus dem Rechenbeispiel (Kaufpreis €300,000, NOI €12,000, Käufer B mit €60,000 Eigenkapital und einem tilgungsfreien Darlehen über €240,000). Der Zinssatz beträgt jetzt 5%. Berechnen Sie die Einjahresrendite für Käufer A und Käufer B, wenn der Wert (a) um 5% steigt und (b) um 5% fällt. Ist der Hebel auf der Ertragsseite positiv oder negativ?

Das Wichtigste in Kürze

• Immobilienrenditen stammen aus dem Nettobetriebsertrag und der Wertänderung; der NOI enthält keine Finanzierungskosten.
• Immobilien sind im Vergleich zu börsennotierten Anlagen einzigartig, teuer im Handel und illiquide.
• Der Hebel verstärkt Gewinne und Verluste auf das Eigenkapital; die Schulden bleiben gleich, wenn die Werte fallen.
• Auf der Ertragsseite hilft der Hebel nur, wenn die Rendite der Immobilie über dem Darlehenszins liegt.

Nächster Schritt

In der nächsten Lektion sehen Sie, was der Kauf einer Wohnimmobilie in Deutschland tatsächlich kostet und wie Notar und Grundbuch den Käufer schützen.