Prêts immobiliers : périodes de taux fixe, taux d'amortissement et coût total

Ce que vous allez apprendre

• Comment fonctionne le prêt amortissable à échéances constantes allemand (Annuitätendarlehen) et comment la mensualité est fixée.
• Ce que la période de taux fixe (Sollzinsbindung) et le capital restant dû (Restschuld) signifient pour votre risque.
• Comment un taux d'amortissement initial plus élevé modifie le total des intérêts et la durée jusqu'au remboursement complet.
• Quelles clauses du contrat comptent : remboursements anticipés partiels, indemnités de remboursement anticipé et intérêts de mise à disposition.

Explication

La différence entre taux d'intérêt nominal et taux effectif a été traitée dans le cours « Finances personnelles et gestion de l'argent ». Nous l'appliquons ici aux prêts immobiliers. Dans une offre allemande, le Sollzins est le taux nominal utilisé pour calculer les intérêts ; l'Effektivzins (taux annuel effectif) inclut également l'effet des paiements mensuels et de certains frais : utilisez-le donc pour comparer les offres.

Le prêt amortissable à échéances constantes

La plupart des prêts immobiliers allemands sont des prêts à échéances constantes : vous payez le même montant chaque mois pendant la période de taux fixe. Le paiement annuel (l'annuité) est fixé ainsi :

Paiement annuel = prêt × (taux d'intérêt + taux d'amortissement initial)

Le taux d'amortissement initial (anfängliche Tilgung) est la part du prêt remboursée la première année, par exemple 2%. Chaque mois, les intérêts sont calculés sur le capital restant dû (capital × taux ÷ 12). Le reste du paiement rembourse la dette. À mesure que la dette diminue, la part d'intérêts se réduit et la part d'amortissement augmente, alors que le paiement reste le même.

Période de taux fixe et capital restant dû

La période de taux fixe (Sollzinsbindung), souvent de 5, 10, 15 ou 20 ans, est la durée pendant laquelle le taux d'intérêt est garanti. À son terme, il reste généralement un capital restant dû (Restschuld). Vous devez alors le refinancer au taux que propose le marché à ce moment-là (Anschlussfinanzierung). C'est le principal risque de taux d'un prêt immobilier allemand (leçon 7).

Selon la loi (§ 489 BGB), un emprunteur peut résilier un prêt à taux fixe dix ans après le décaissement complet, moyennant un préavis de six mois, même si la période de taux fixe est plus longue. Avant cela, un remboursement anticipé entraîne généralement une indemnité de remboursement anticipé (Vorfälligkeitsentschädigung), qui dédommage la banque des intérêts perdus.

Autres clauses à vérifier

• Remboursements anticipés partiels (Sondertilgungen) : le droit de rembourser davantage, par exemple un pourcentage fixe du prêt par an, sans frais.
• Modification du taux d'amortissement : certains contrats permettent d'augmenter ou de réduire le taux d'amortissement un nombre limité de fois.
• Intérêts de mise à disposition (Bereitstellungszinsen) : facturés si vous ne débloquez pas le prêt dans un délai convenu, fréquents dans les projets de construction neuve.
• Quotité de financement (Beleihungsauslauf) : le prêt exprimé en pourcentage de la valeur du bien estimée par la banque. Une quotité plus élevée signifie généralement un taux plus élevé.

Exemple chiffré

Exemple hypothétique : un prêt de €300,000, Sollzins de 3.5%, fixe sur 10 ans, mensualités. Nous comparons un taux d'amortissement initial de 2% et de 3%. Hypothèses : le taux reste le même après 10 ans pour le chiffre « années jusqu'au remboursement complet ». Non pris en compte : frais, remboursements anticipés partiels, impôts.

Mensualité

• Amortissement de 2% : €300,000 × (3.5% + 2%) = €16,500 par an ÷ 12 = €1,375 par mois.
• Amortissement de 3% : €300,000 × (3.5% + 3%) = €19,500 par an ÷ 12 = €1,625 par mois.

Premier mois avec 2% : intérêts = €300,000 × 3.5% ÷ 12 = €875 ; amortissement = €1,375 − €875 = €500.

Payer €250 de plus par mois permet d'économiser environ €5,850 d'intérêts au cours des 10 premières années, laisse environ €35,850 de dette en moins à refinancer et raccourcit la durée totale d'environ sept ans. Les chiffres ont été calculés mois par mois et arrondis à €10.

Erreur fréquente

Exercice pratique

Un prêt de €200,000 a un Sollzins de 4% et un taux d'amortissement initial de 2.5%, fixe sur 10 ans, mensualités. Calculez (a) la mensualité, (b) la part d'intérêts et la part d'amortissement du premier mois. Ensuite, (c) expliquez si le capital restant dû après 10 ans sera supérieur ou inférieur à €150,000 (la part d'amortissement augmente avec le temps).

Points clés à retenir

• Paiement annuel = prêt × (taux d'intérêt + taux d'amortissement initial) ; comparez les offres à l'aide de l'Effektivzins.
• Le capital restant dû à la fin de la période de taux fixe est exposé aux taux d'intérêt futurs.
• Un taux d'amortissement plus élevé coûte plus cher chaque mois, mais réduit le total des intérêts et le risque de refinancement.
• Vérifiez les droits de remboursement anticipé partiel, les indemnités de remboursement anticipé et la règle des dix ans du § 489 BGB.

Prochaine étape

Dans la prochaine leçon, vous utiliserez ces chiffres de prêt dans une comparaison structurée entre location et achat.