Louer ou acheter : une comparaison structurée

Ce que vous allez apprendre

• Pourquoi comparer le loyer avec la mensualité du prêt est une mauvaise comparaison.
• Comment calculer les coûts non récupérables de la propriété et de la location.
• Comment déterminer la croissance annuelle de la valeur dont un propriétaire a besoin pour atteindre le seuil de rentabilité par rapport à un locataire.
• Quels facteurs non financiers doivent entrer dans la décision.

Explication

Un argument courant est le suivant : « Ma mensualité de prêt est à peu près égale à mon loyer, donc acheter est préférable. » Cela compare deux choses différentes. Une partie de la mensualité est de l'amortissement, qui n'est pas un coût mais un transfert de votre compte bancaire vers votre patrimoine immobilier. Parallèlement, le propriétaire supporte d'autres coûts qu'un locataire ne voit pas directement.

La méthode des coûts non récupérables

Les coûts non récupérables sont de l'argent dépensé qui ne crée pas de patrimoine. Pour un locataire, il s'agit principalement du loyer hors charges (Kaltmiete, loyer sans chauffage ni charges locatives). Les charges que paient aussi bien les propriétaires que les locataires, comme le chauffage et l'eau, se compensent à peu près et peuvent être laissées de côté.

Pour un propriétaire, les coûts non récupérables annuels sont :

• Les intérêts du prêt immobilier (pas l'amortissement).
• L'entretien : réparations et remplacements. Une règle empirique utilisée dans de nombreuses comparaisons est d'environ 1% de la valeur du bien par an ; les bâtiments anciens peuvent nécessiter davantage.
• Le coût d'opportunité de l'apport : le rendement auquel vous renoncez parce que votre argent est immobilisé dans le bien au lieu d'être placé, par exemple, dans un fonds diversifié ou sur un dépôt. Utilisez un taux hypothétique prudent.
• Les frais d'acquisition répartis sur la durée de détention : la Grunderwerbsteuer, le notaire et l'agent immobilier (leçon 2) sont de l'argent perdu ; divisez-les par le nombre d'années pendant lesquelles vous comptez rester.
• Les coûts propres au propriétaire, comme les charges de copropriété non récupérables, le cas échéant.

Ensuite, comparez : si la propriété coûte plus cher par an que la location, le propriétaire a besoin que le bien prenne de la valeur pour rattraper l'écart. La croissance de valeur au seuil de rentabilité est :

Croissance au seuil de rentabilité par an = (coûts non récupérables du propriétaire − loyer hors charges du locataire) ÷ valeur du bien

La discipline du locataire

La comparaison ne fonctionne que si le locataire investit réellement l'apport et toute différence mensuelle. Un locataire qui dépense cet argent perd le principal avantage. L'épargne forcée que représente un prêt immobilier est un réel avantage comportemental de l'achat.

Facteurs non financiers

• Flexibilité : un locataire peut déménager pour un emploi dans le délai de préavis ; vendre un logement prend des mois et coûte de l'argent.
• Sécurité et maîtrise : un propriétaire ne peut pas recevoir de congé pour reprise par le bailleur (Eigenbedarf) et peut rénover librement.
• Concentration : acheter place généralement l'essentiel de votre patrimoine dans un seul actif, situé à un seul endroit (leçon 7).

Exemple chiffré

Exemple hypothétique : un appartement d'une valeur de €400,000. Loyer comparable : €1,300 hors charges par mois (€15,600 par an). Hypothèses pour l'acheteur : frais d'acquisition de 10% (€40,000), apport de €80,000, soit €120,000 de fonds propres et un prêt de €320,000 à 3.5% ; entretien de 1% de la valeur ; coût d'opportunité de 3% par an sur l'apport ; durée de détention de 10 ans. Non pris en compte : impôts, variations de valeur (pour l'instant), charges de copropriété, inflation, baisse des intérêts au fil du temps.

Coûts non récupérables du propriétaire, année 1

• Intérêts : €320,000 × 3.5% = €11,200.
• Entretien : €400,000 × 1% = €4,000.
• Coût d'opportunité : €80,000 × 3% = €2,400.
• Frais d'acquisition : €40,000 ÷ 10 ans = €4,000.
• Total : €21,600 par an, soit €1,800 par mois.

Locataire : €15,600 par an. Le propriétaire paie €6,000 de plus par an en coûts non récupérables.

Croissance au seuil de rentabilité : €6,000 ÷ €400,000 = 1.5% par an. Si l'appartement prend plus d'environ 1.5% de valeur par an, l'achat l'emporte dans ce modèle ; sinon, c'est la location. Personne ne connaît la croissance future de la valeur : le résultat honnête est donc un seuil, et non une prévision.

Remarque : les frais d'acquisition ont été répartis sur 10 ans, c'est pourquoi le coût d'opportunité n'a été appliqué qu'à l'apport de €80,000, afin de ne pas compter deux fois le même argent.

Erreur fréquente

Exercice pratique

Une maison vaut €300,000 ; le loyer hors charges comparable est de €1,100 par mois. L'acheteur paie €30,000 de frais d'acquisition et un apport de €60,000, et emprunte €240,000 à 4%. L'entretien représente 1% de la valeur, le coût d'opportunité est de 3% sur l'apport et la durée de détention est de 10 ans. Calculez les coûts non récupérables annuels du propriétaire, comparez-les avec le loyer et déterminez la croissance de valeur au seuil de rentabilité.

Points clés à retenir

• Comparez les coûts non récupérables, et non le loyer avec la mensualité du prêt.
• Les coûts du propriétaire comprennent les intérêts, l'entretien, le coût d'opportunité et les frais d'acquisition répartis dans le temps.
• Le résultat est un taux de croissance de la valeur au seuil de rentabilité, que vous devez évaluer vous-même ; ce n'est pas une prévision.
• La flexibilité, la sécurité, la concentration et la discipline d'épargne comptent autant que les chiffres.

Prochaine étape

La prochaine leçon adopte le point de vue de l'investisseur : acheter un appartement pour le louer et mesurer le rendement locatif après vacance locative, entretien et gestion.