Acheter un logement en Allemagne : frais d'acquisition, notaire et registre foncier

Ce que vous allez apprendre

• Quels frais d'acquisition (Kaufnebenkosten) s'ajoutent au prix en Allemagne.
• En quoi la taxe sur les mutations immobilières (Grunderwerbsteuer) diffère d'un Land à l'autre.
• Le rôle du notaire et le déroulement de l'achat, étape par étape.
• Comment lire les principales sections du registre foncier (Grundbuch).

Cette leçon ne fournit qu'une orientation générale. Les règles et les taux peuvent changer ; vérifiez les règles en vigueur et, pour votre propre situation, consultez un notaire ou un Steuerberater (conseiller fiscal).

Explication

Frais d'acquisition (Kaufnebenkosten)

• Grunderwerbsteuer (taxe sur les mutations immobilières) : chaque Land fixe son propre taux. Au moment de la rédaction, les taux vont de 3.5% (Bavière) à 6.5% (par exemple Rhénanie-du-Nord-Westphalie, Brandebourg, Sarre, Schleswig-Holstein). Elle est calculée sur le prix d'achat.
• Frais de notaire et de registre foncier : les honoraires du notaire sont fixés par la loi (le Gerichts- und Notarkostengesetz), ils ne dépendent donc pas du notaire choisi. Avec les frais du tribunal chargé du registre foncier, une règle empirique courante les situe à environ 1.5% à 2% du prix, selon le prix et selon qu'une sûreté hypothécaire est inscrite ou non.
• Commission d'agence (Maklerprovision) : non fixée par la loi et négociable. Pour les appartements et les maisons individuelles achetés par des particuliers, une règle en vigueur depuis décembre 2020 (§ 656c BGB, Code civil allemand) prévoit que l'acheteur paie généralement au maximum la moitié de la commission totale. S'il n'y a pas d'agent immobilier, ce coût disparaît.

Les banques attendent souvent de l'acheteur qu'il paie ces frais avec son propre argent, car ils n'ajoutent rien à la valeur du bien qui garantit le prêt.

Le déroulement de l'achat

1. Accord de financement : obtenez une offre de prêt ferme avant de signer quoi que ce soit chez le notaire (leçon 3).
2. Projet de contrat : le notaire prépare le contrat de vente. Pour un particulier, le projet doit normalement être remis au moins deux semaines avant le rendez-vous de signature, afin que vous ayez le temps de le vérifier.
3. Authentification notariée (Beurkundung) : un contrat de vente immobilière n'est valable que si un notaire en donne lecture et que les deux parties le signent. Le notaire est neutre et doit expliquer le contrat, mais il ne vérifie pas si le prix est juste ni si le bâtiment est en bon état.
4. Inscription provisoire (Auflassungsvormerkung) : le notaire demande une inscription au registre foncier qui réserve le bien à l'acheteur, afin que le vendeur ne puisse pas le vendre deux fois ni le grever de nouvelles dettes.
5. Paiement : l'acheteur ne paie qu'après que le notaire a confirmé que les conditions convenues sont remplies (la Fälligkeitsmitteilung).
6. Taxe de mutation et attestation fiscale : le centre des impôts envoie l'avis d'imposition de la Grunderwerbsteuer. Après paiement, il délivre une attestation de non-objection fiscale (Unbedenklichkeitsbescheinigung).
7. Changement de propriétaire : ce n'est qu'à ce moment-là que l'acheteur est inscrit comme nouveau propriétaire au registre foncier.

Lire le registre foncier (Grundbuch)

• Inventaire (Bestandsverzeichnis) : numéro de parcelle, situation et superficie.
• Section I : le propriétaire.
• Section II : charges et restrictions, par exemple droits de passage, droit d'habitation viager ou usufruit (Nießbrauch), et inscriptions provisoires.
• Section III : dettes foncières (Grundschulden) et hypothèques qui garantissent des prêts.

Une inscription en section II peut fortement limiter ce que vous pouvez faire du bien. Demandez au notaire d'expliquer chaque inscription avant de signer. Pour un appartement, lisez aussi l'acte de division (Teilungserklärung), les procès-verbaux des dernières assemblées de copropriétaires et le niveau de la réserve d'entretien.

Exemple chiffré

Exemple hypothétique : un appartement coûte €350,000. Hypothèses : notaire et registre foncier ensemble 2% du prix ; part de la commission d'agence à la charge de l'acheteur 3.57% (TVA comprise). Non pris en compte : frais de déménagement, rénovation, frais bancaires, frais d'expertise.

Le même appartement coûte environ €10,500 de plus en frais d'acquisition en Rhénanie-du-Nord-Westphalie. Ces frais sont de l'argent perdu si vous revendez rapidement : la valeur du bien doit augmenter à peu près de ce montant rien que pour revenir à zéro.

Erreur fréquente

Exercice pratique

Une maison à Berlin (Grunderwerbsteuer de 6.0% au moment de la rédaction) coûte €280,000. Il n'y a pas d'agent immobilier. Les frais de notaire et de registre foncier sont estimés à 1.8%. La banque prête 90% du prix. Calculez (a) le total des frais d'acquisition en euros et en pourcentage, et (b) le montant total de fonds propres dont vous avez besoin.

Points clés à retenir

• En Allemagne, les frais d'acquisition représentent couramment environ 7% à 13% du prix, principalement en raison de la taxe de mutation du Land et d'une éventuelle commission d'agence.
• Un contrat de vente immobilière n'est valable qu'une fois authentifié par un notaire ; le notaire est neutre et ne juge pas l'affaire.
• L'inscription provisoire protège l'acheteur entre la signature et le changement de propriétaire.
• Lisez les sections II et III du registre foncier avant de signer.

Prochaine étape

La prochaine leçon explique le fonctionnement d'un prêt immobilier allemand : périodes de taux fixe, taux d'amortissement et coût total du prêt.