Crowdfunding und tokenisierte Immobilien: Risiken und Anlegerschutz

Was Sie lernen werden

• Welchen rechtlichen Anspruch Sie beim Immobilien-Crowdfunding und bei tokenisierten Immobilienangeboten in der Regel halten
• Die wichtigsten Anlegerschutzregeln der EU-Crowdfunding-Verordnung (ECSPR)
• Warum Nachrangdarlehen an Projektentwickler ein eigenkapitalähnliches Risiko bei gedeckeltem Ertrag tragen
• Wie Sie die Erfolgsquote berechnen, die ein Projekt braucht, nur um eine Bankeinlage zu schlagen

Erklärung

Immobilien-Crowdfunding

Crowdfunding bedeutet, dass viele Anleger ein Projekt über eine Online-Plattform finanzieren, oft mit kleinen Beträgen. Bei Immobilien ist der Kreditnehmer meist ein Projektentwickler, der baut oder saniert und plant, nach Verkauf oder Refinanzierung zurückzuzahlen.

Sie besitzen selten einen Anteil am Gebäude. Meist halten Sie eine Darlehensforderung gegen die Projektgesellschaft des Entwicklers, oft in Form eines Nachrangdarlehens oder einer Anleihe. „Nachrangig“ bedeutet, dass Sie erst nach den vorrangigen Kreditgebern bedient werden, typischerweise nach der Bank, die eine erstrangige Grundschuld im Grundbuch hält. Ein qualifizierter Rangrücktritt erlaubt es dem Entwickler oft, die Zahlung zu verweigern, wenn sie ihn zahlungsunfähig machen würde. Damit tragen Sie das Verlustrisiko von Eigenkapital und haben die Ertragschance eines Darlehens: feste Zinsen, nicht mehr.

Typische Risiken sind Kostenüberschreitungen, Verzögerungen, fallende Verkaufspreise und die Insolvenz des Entwicklers. Verzögerungen verlängern die Zeit, in der Ihr Geld gebunden ist, manchmal ohne zusätzliche Zinsen, und es gibt normalerweise keinen Zweitmarkt.

EU-Anlegerschutz: die ECSPR

Seit November 2021 legt die Europäische Verordnung über Schwarmfinanzierungsdienstleister (Verordnung (EU) 2020/1503, ECSPR) gemeinsame Regeln für Plattformen fest, die Darlehen und übertragbare Wertpapiere vermitteln; die Übergangsfrist endete im November 2023. Die wichtigsten Punkte:

• Plattformen brauchen eine Zulassung einer nationalen Aufsichtsbehörde (in Deutschland die BaFin), die EU-weit gilt.
• Die Regeln gelten für Angebote bis zu €5 Millionen pro Projektträger innerhalb von 12 Monaten.
• Zu jedem Angebot gibt es ein Anlagebasisinformationsblatt (KIIS, Key Investment Information Sheet), das Projekt, Projektträger, Risiken und Kosten beschreibt.
• Nicht kundige Anleger (die meisten Privatanleger) müssen einen Kenntnistest bestehen und ihre Fähigkeit, Verluste zu tragen, simulieren, berechnet als 10% ihres Nettovermögens.
• Will ein nicht kundiger Anleger mehr als €1,000 oder 5% seines Nettovermögens, je nachdem, welcher Betrag höher ist, in ein einzelnes Projekt investieren, muss die Plattform ihn warnen und eine ausdrückliche Bestätigung einholen.
• Nicht kundige Anleger haben eine vorvertragliche Bedenkzeit von vier Tagen, in der sie ein Anlageangebot ohne Angabe von Gründen widerrufen können.

Diese Regeln verbessern die Information, verhindern aber keine Verluste; es gibt keine Einlagensicherung.

Tokenisierte Immobilien

Tokenisierung bedeutet, dass ein Anspruch als digitaler Token auf einer Blockchain erfasst wird. Die Technologie wird im Kurs „Krypto jenseits von Bitcoin: Ethereum, DeFi & Stablecoins“ behandelt. Ein Immobilien-Token steht meist für eine Anleihe, ein Genussrecht oder eine Darlehensforderung gegen eine emittierende Gesellschaft, die eine Immobilie besitzt oder finanziert, nicht für eine Eintragung im Grundbuch. In Deutschland erlaubt das Gesetz über elektronische Wertpapiere (eWpG), bestimmte Wertpapiere als Kryptowertpapiere in einem von der BaFin beaufsichtigten Register zu begeben; öffentliche Wertpapierangebote brauchen grundsätzlich einen Prospekt oder ein Wertpapier-Informationsblatt.

Fragen Sie: Wer ist der Emittent und wie solide ist er? Gibt es einen Prospekt? Haben Anleger irgendeine Sicherheit an der Immobilie? Gibt es einen echten Markt für den Token?

Rechenbeispiel

Hypothetisches Beispiel: Eine Plattform bietet ein Nachrangdarlehen über €5,000 für ein Wohnbauprojekt an: 7% einfache Zinsen pro Jahr, zusammen mit dem Kapital nach 24 Monaten gezahlt. Ihre Alternative ist ein zweijähriges Festgeld zu 2.5% pro Jahr. Ihr Nettovermögen beträgt €40,000. Steuern und Plattformgebühren sind nicht berücksichtigt.

1. ECSPR-Schwelle: der höhere Wert von €1,000 und 5% × €40,000 = €2,000, also €2,000. Ihre €5,000 liegen darüber: Sie erhalten eine Warnung und müssen bestätigen.
2. Szenario A, pünktliche Rückzahlung: €5,000 + €5,000 × 7% × 2 = €5,700.
3. Szenario B, Rückzahlung 12 Monate verspätet ohne zusätzliche Zinsen: weiterhin €5,700, aber nach 36 Monaten; Jahresrendite ≈ (5,700 ÷ 5,000)^(1/3) − 1 ≈ 4.5% statt etwa 6.8% pro Jahr mit Zinseszins über 24 Monate.
4. Szenario C, Entwickler insolvent, 20% werden zurückgewonnen: €1,000.
5. Festgeld nach zwei Jahren: €5,000 × 1.025² = €5,253.13.
6. Break-even-Erfolgswahrscheinlichkeit p (nur A oder C): 5,700p + 1,000(1 − p) = 5,253.13 → p = 4,253.13 ÷ 4,700 ≈ 90.5%.

Das Projekt muss in mehr als neun von zehn vergleichbaren Fällen erfolgreich sein, nur um mit einem Festgeld gleichzuziehen.

Häufiger Fehler

Übung

Hypothetisch: Sie erwägen €3,000 in ein Nachrangdarlehen zu 8% einfachen Zinsen über drei Jahre. Scheitert der Entwickler, erwarten Sie, 30% zurückzuerhalten. Die Alternative ist ein Festgeld zu 2% pro Jahr über drei Jahre. Ihr Nettovermögen beträgt €30,000. (a) Greift die ECSPR-Warnung? (b) Was erhalten Sie bei pünktlicher Rückzahlung und was, wenn der Entwickler scheitert? (c) Welche Erfolgswahrscheinlichkeit ist nötig, um mit dem Festgeld gleichzuziehen?

Das Wichtigste in Kürze

• Bei Crowdfunding- und Token-Angeboten halten Sie meist eine Forderung gegen eine Gesellschaft, oft nachrangig, keinen Anteil am Gebäude.
• Die ECSPR bringt Zulassungspflicht, ein KIIS, einen Kenntnistest, Warnungen oberhalb von €1,000 oder 5% des Nettovermögens und eine Bedenkzeit von vier Tagen; Verluste verhindert sie nicht.
• Feste Zinsen bei eigenkapitalähnlichem Verlustrisiko bedeuten, dass die Erfolgsquote sehr hoch sein muss, um eine sichere Einlage zu schlagen.
• Prüfen Sie bei Tokens den Emittenten, die Rechtsform und ob es einen echten Markt gibt.

Nächster Schritt

Als Nächstes blicken Sie über Wohnimmobilien hinaus auf die wichtigsten Gewerbeimmobiliensegmente: Büros, Logistik, Einzelhandel und Rechenzentren.