Offene Immobilienfonds in Deutschland und ihre Liquiditätsregeln

Was Sie lernen werden

• Wie der Preis eines offenen Immobilienfonds ermittelt wird
• Die 24-monatige Mindesthaltefrist und die 12-monatige Kündigungsfrist und wie Sie damit planen
• Was die Liquiditätsquote ist und was Schritt für Schritt passiert, wenn ein Fonds die Rücknahme aussetzt
• Wie Ausgabeaufschläge und Börsenverkäufe unter NAV Ihr Ergebnis beeinflussen

Erklärung

Die Grundstruktur von Investmentfonds und der Schutz des Fondsvermögens als Sondervermögen werden im Kurs „ETFs, Fonds & langfristiges Investieren“ behandelt. Hier konzentrieren wir uns auf die Besonderheiten von Immobilienfonds.

Aufbau und Preisbildung

Ein offener Immobilienfonds ist ein deutscher Publikumsfonds, der nach dem Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) reguliert ist und von der BaFin (Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht) beaufsichtigt wird. Er kauft Büros, Geschäfte, Hotels, Logistik- oder Wohngebäude und hält einen Teil seines Geldes in liquiden Anlagen wie Bankeinlagen und Anleihen. „Offen“ bedeutet, dass neue Anteile vom Fonds selbst ausgegeben und alte Anteile von ihm zurückgenommen werden, statt an einer Börse zwischen Anlegern gehandelt zu werden.

Der Anteilspreis ist der Nettoinventarwert (NAV) je Anteil. Die Gebäude werden von externen Gutachtern bewertet; nach dem KAGB müssen die Immobilienwerte mindestens alle drei Monate ermittelt werden und zusätzlich, wenn sich wichtige Bewertungsfaktoren ändern. Weil die Werte aus Gutachten stammen, bewegt sich der Anteilspreis gleichmäßig. Der Fonds wirkt weit weniger schwankungsanfällig als börsennotierte Immobilienaktien, aber die Werte können stark fallen, wenn eine Neubewertung schließlich einen schwächeren Markt abbildet.

Die meisten Fonds verlangen einen Ausgabeaufschlag, oft mehrere Prozent des NAV, zuzüglich jährlicher Verwaltungsgebühren.

Halte- und Kündigungsfristen

Gebäude lassen sich nicht an einem Tag verkaufen, daher begrenzt das Gesetz, wie schnell Anleger aussteigen können. Für heute gekaufte Anteile gilt:

• Mindesthaltefrist: 24 Monate. Vorher können Sie Anteile nicht an den Fonds zurückgeben.
• Kündigungsfrist: 12 Monate. Sie müssen die Rückgabe ein Jahr vor dem Rücknahmetermin unwiderruflich erklären.

Die Kündigung kann während der Haltefrist erklärt werden, daher ist der frühestmögliche Ausstieg 24 Monate nach dem Kauf, wenn Sie im 12. Monat kündigen. Für vor 2013 gekaufte Anteile gelten Übergangsregeln (ein Freibetrag von €30,000 pro Kalenderhalbjahr).

Der einzige schnellere Ausstieg ist der Verkauf von Anteilen an einer Börse, an der manche Fondsanteile gehandelt werden. Dort erhalten Sie einen Marktpreis, der deutlich unter dem NAV liegen kann, wenn viele Anleger aussteigen wollen.

Liquiditätsquote und Aussetzung

Der Fonds muss mindestens 5% seines Werts in liquiden Mitteln halten, die für Rücknahmen verfügbar sind, und liquide Mittel dürfen höchstens 49% des Fonds ausmachen. Mehr Liquidität sichert die Rücknahmen, verwässert aber die Immobilienrendite.

Übersteigen die Rücknahmewünsche die verfügbare Liquidität, muss die Kapitalverwaltungsgesellschaft die Rücknahme aussetzen (Aussetzung der Rücknahme) und Immobilien zu angemessenen Bedingungen verkaufen. Das KAGB legt einen Zeitplan fest:

• nach 12 Monaten Aussetzung dürfen Immobilien bis zu 10% unter ihrem Gutachtenwert verkauft werden;
• nach 24 Monaten bis zu 20% unter dem Gutachtenwert;
• reicht die Liquidität nach 36 Monaten immer noch nicht aus, muss der Fonds aufgelöst und der Erlös an die Anleger verteilt werden. Eine dritte Aussetzung innerhalb von fünf Jahren hat dieselbe Folge.

Dieser Zeitplan wurde 2026 geändert, prüfen Sie daher den aktuellen Wortlaut des KAGB. Bei einer Auflösung fließt das Geld in Raten, während die Gebäude verkauft werden, oft über Jahre.

Rechenbeispiel

Hypothetisches Beispiel: Am 1. März 2026 investieren Sie €20,000 in einen Fonds mit einem NAV von €50.00 und einem Ausgabeaufschlag von 5%. Angenommen, der NAV steigt einschließlich wiederangelegter Erträge um 2.5% pro Jahr. Steuern und Depotgebühren sind nicht berücksichtigt.

1. Ausgabepreis = €50.00 × 1.05 = €52.50. Anteile = €20,000 ÷ €52.50 = 380.95 Anteile.
2. Frühester Ausstieg: Kündigung am 1. März 2027 (Monat 12); Rücknahme am 1. März 2028 (Monat 24, nach Ablauf der Haltefrist).
3. NAV nach zwei Jahren = €50.00 × 1.025² = €52.53. Wert = 380.95 × €52.53 ≈ €20,012.
4. Gewinn nach zwei Jahren ≈ €12: Der Ausgabeaufschlag von 5% hat fast zwei volle Jahre Rendite aufgezehrt.

Liquiditätsprüfung, derselbe Fonds: Gesamtwert €5 Mrd., liquide Mittel 8% = €400 Mio. Für denselben Termin gehen Kündigungen über €600 Mio. ein. Fehlbetrag = €600m − €400m = €200 Mio. Werden nicht rechtzeitig Gebäude verkauft, wird die Rücknahme für alle ausgesetzt.

Häufiger Fehler

Übung

Hypothetisch: Sie investieren €10,000 bei einem NAV von €40.00 mit einem Ausgabeaufschlag von 5%. Der NAV steigt um 2% pro Jahr. (a) Wie viele Anteile erhalten Sie? (b) Was sind sie nach drei Jahren zum NAV wert? (c) Nach einem Jahr brauchen Sie das Geld dringend und verkaufen an der Börse 6% unter dem dann gültigen NAV. Was erhalten Sie?

Das Wichtigste in Kürze

• Offene Immobilienfonds werden über Gutachten bewertet, daher bedeutet ein gleichmäßiger Kursverlauf kein geringes Risiko.
• Für neue Anteile gelten eine 24-monatige Haltefrist und eine 12-monatige Kündigungsfrist; planen Sie Ausstiege Jahre im Voraus.
• Übersteigen die Rücknahmen die Liquidität, setzt der Fonds die Rücknahme aus; nach 36 Monaten ohne ausreichende Liquidität wird er aufgelöst.
• Ausgabeaufschläge und Börsenabschläge können mehrere Jahre Rendite aufzehren.

Nächster Schritt

Als Nächstes untersuchen Sie neuere Wege, kleine Beträge in Immobilien anzulegen: Immobilien-Crowdfunding und tokenisierte Immobilien sowie die Anlegerschutzregeln, die dafür gelten.