计算出租房产的回报：现金流与现金回报率

你将学到什么

• 如何计算借贷融资的出租房产每年的税前现金流。
• 现金回报率衡量的是什么，又遗漏了什么。
• 如何加入权益积累（还本），以获得更完整的图景。
• 偿债覆盖率（DSCR）如何显示租金是否足以覆盖贷款。

讲解

第 5 课最后得出了净营运收入（NOI）：扣除不可转嫁成本和各项预留之后、融资之前的租金。现在我们加入第 3 课中的抵押贷款。

还本付息与现金流

还本付息额（Kapitaldienst）是每年贷款还款的总额：利息加还本。对于等额本息贷款，它就是年还款额，即贷款额 × (利率 + 初始还本比例)。

税前现金流 = NOI − 还本付息额

现金流为负意味着你每个月都必须从工资或储蓄中往房产里贴钱。这在收益率较低的德国城市很常见。它并不自动意味着这是一项糟糕的投资，但你必须有能力并且愿意在许多年里承担这笔支出，包括在租户停止付租的情况下。

现金回报率

现金回报率 = 税前现金流 ÷ 投入的自有资金

投入的自有资金是你自己投入的全部资金：首付加购置成本（以及任何初始装修费用）。现金回报率显示的是你自有资金每年的现金收益率。它忽略了两件重要的事：

• 权益积累：还本付息额中的还本部分会减少你的贷款。这笔现金离开了你的账户，但仍留在你的财富中。
• 价值变动：在你出售之前是未知的，而且可能为负。

一个更完整的年度指标（仍不包括价值变动）是：

含权益积累的回报率 = (税前现金流 + 还本) ÷ 投入的自有资金

这等同于 (NOI − 利息) ÷ 自有资金，即第 1 课中不含价值变动的公式。

偿债覆盖率

DSCR = NOI ÷ 还本付息额

DSCR 为 1.0 意味着房产的收入恰好覆盖贷款还款。低于 1.0 时，差额由业主支付。面向投资者的专业贷款机构通常要求 DSCR 明显高于 1.0，因为这为空置和维修留出了缓冲。对于私人买家，银行还会核查你的个人收入，因此 DSCR 低于 1.0 仍可能获得融资，但风险由你承担。

税费

这里所有的数字都是税前的。在德国，租金收入需要纳税，而利息、运营成本和折旧（AfA）通常可以抵扣。结果可能与税前情况大不相同；第 12 课提供一般性指引。关于你自己的情况，请咨询 Steuerberater（税务顾问）。

计算示例

假设示例：一套公寓售价 €200,000；购置成本为 €20,000（10%）。年冷租金为 €10,800；不可转嫁成本和各项预留为 €2,400，因此 NOI = €8,400。买家支付 €40,000 首付加 €20,000 的成本，因此投入的自有资金 = €60,000，并以 3.5% 的利率、2% 的初始还本比例借款 €160,000，按月还款。不计入：税费、价值变动、租金上涨。

1. 还本付息额：€160,000 × (3.5% + 2%) = 每年 €8,800（每月 €733.33）。
2. 税前现金流：€8,400 − €8,800 = 每年 −€400（约每月 −€33）。
3. 现金回报率：−€400 ÷ €60,000 ≈ −0.7%。
4. 第 1 年的还本（按月逐期计算）：约 €3,252；利息约 €5,548。
5. 含权益积累的回报率：(−€400 + €3,252) ÷ €60,000 = €2,852 ÷ €60,000 ≈ 4.8%。
6. DSCR：€8,400 ÷ €8,800 ≈ 0.95。

利率敏感性：如果同一笔贷款的利率改为 4.5%，还本付息额将为 €160,000 × 6.5% = €10,400，现金流为每年 −€2,000。利率高出一个百分点，就会把每月约 €33 的小缺口变成约 €167。

常见错误

练习活动

使用同一套公寓（NOI €8,400，购置成本 €20,000）。这一次买家支付 €50,000 首付，因此投入的自有资金为 €70,000，贷款为 €150,000，利率 3.5%，还本比例 2%。第 1 年的还本约为 €3,049。计算还本付息额、税前现金流、现金回报率、含权益积累的回报率和 DSCR。

要点总结

• 税前现金流 = NOI − 还本付息额（利息加还本）。
• 现金回报率衡量你全部自有资金（包括购置成本）的现金收益率。
• 加上还本可以看到权益积累，但要记住这不是你可以花的现金。
• DSCR 低于 1.0 意味着你要用自己的收入来支撑这处房产。

下一步

下一课将探讨这些数字背后的风险：集中度、流动性不足和利率变化。