买房出租：租金收益率、空置、维修保养与管理
在德国租金规则的框架内，扣除不可转嫁成本、空置和管理费用，从广告中的毛收益率得出现实的净收益率。
你将学到什么
- 如何计算毛租金收益率和购房价格倍数（Kaufpreisfaktor）。
- 房东可以把哪些成本转嫁给租户，哪些成本由业主承担。
- 如何在计入空置、维修保养和管理预留后得出现实的净收益率。
- 哪些德国租金规则会限制你可以收取的租金。
讲解
毛收益率与购房价格倍数
广告中通常展示的是毛租金收益率（Bruttomietrendite）：
毛收益率 = 年冷租金 ÷ 购房价格
德国投资者还会使用购房价格倍数（Kaufpreisfaktor）：价格 ÷ 年冷租金。倍数为 25 意味着房价相当于 25 年的租金，即毛收益率为 1 ÷ 25 = 4%。倍数越高，收益率越低。
可转嫁成本与不可转嫁成本
许多运营成本是可转嫁的：房东以物业服务费（Betriebskosten）的形式把它们转嫁给租户，例如房产税、水费、垃圾清运费和建筑保险。Betriebskostenverordnung（《运营成本条例》）列出了可以约定转嫁的成本类型。其他成本是不可转嫁的，会减少业主的收入：
- 管理费：业主协会管理人（WEG-Verwaltung）的费用，以及你这套公寓单独聘请的管理人（Sondereigentumsverwaltung）的费用，后者负责处理租户、租金和年度服务费结算。
- 维修保养：公寓内部的维修，以及你在整栋建筑维修储备金（Erhaltungsrücklage）中应承担的份额，该储备金随每月的业主费（Hausgeld）一起缴纳。
- 空置与坏账：两任租户之间没有租金收入的月份，以及未付的租金。
对于公寓，每月的 Hausgeld 既包含可转嫁部分（转嫁给租户），也包含不可转嫁部分（管理费、储备金）。请索取最新的年度结算单，查看两者的划分。
净收益率
净收益率 = (年冷租金 − 不可转嫁成本 − 空置预留 − 维修保养预留 − 管理费) ÷ (价格 + 购置成本)
分子就是第 1 课中的净营运收入（NOI）。除以价格加购置成本，显示的是全部投入资金的收益率。预留额是假设而不是事实；请把它们写下来并测试不同的数值。
德国租金规则（一般性指引）
- 租金刹车（Mietpreisbremse）：在州政府指定的地区，新签租金一般不得比当地可比租金（ortsübliche Vergleichsmiete）高出 10% 以上，但有例外。联邦议院已将其延长至 2029 年底。
- 涨幅上限（Kappungsgrenze）：在现有租约中，向可比租金靠拢的涨租在三年内限制为 20%，在州政府指定的地区为 15%。
- 押金（Kaution）：最多为三个月的冷租金。
这意味着你不能简单地通过涨租来弥补一个不理想的测算。买房前请核实当地现行规则和当地租金指数（Mietspiegel）。
计算示例
假设示例：一套 60 m² 的公寓，售价 €240,000。冷租金为每月每平方米 €12。假设条件：购置成本 10%（€24,000）；Hausgeld 中不可转嫁部分为每月 €80；公寓内部额外维修保养为每年每平方米 €12；空置预留为租金的 3%；公寓单独管理费为每月 €30。不计入：融资、税费、折旧、租金上涨。
- 年冷租金：60 m² × €12 × 12 = €8,640。
- 毛收益率：€8,640 ÷ €240,000 = 3.6%。倍数：€240,000 ÷ €8,640 ≈ 27.8。
- 不可转嫁的 Hausgeld：€80 × 12 = €960。
- 维修保养：60 × €12 = €720。
- 空置：3% × €8,640 ≈ €259。
- 管理费：€30 × 12 = €360。
- NOI：€8,640 − €960 − €720 − €259 − €360 ≈ €6,341。
- 净收益率：€6,341 ÷ (€240,000 + €24,000) = €6,341 ÷ €264,000 ≈ 2.4%。
在计入任何利息或税费之前，广告中的 3.6% 按全部投入资金计算就变成了约 2.4%。换句话说，约四分之一的租金用于各项成本和预留，而购置成本又进一步拉低了收益率。
常见错误
练习活动
一套 75 m² 的公寓售价 €300,000，购置成本为 9%（€27,000）。冷租金为每月每平方米 €11。不可转嫁的 Hausgeld 为每年 €1,200，公寓维修保养为每年每平方米 €10，空置为租金的 3%，管理费为每年 €420。计算毛收益率、购房价格倍数和净收益率。
显示答案
- 年租金：75 × €11 × 12 = €9,900。
- 毛收益率：€9,900 ÷ €300,000 = 3.3%。倍数：€300,000 ÷ €9,900 ≈ 30.3。
- 成本：Hausgeld €1,200 + 维修保养 €750 + 空置 €297 + 管理费 €420 = €2,667。
- NOI：€9,900 − €2,667 = €7,233。
- 净收益率：€7,233 ÷ €327,000 ≈ 2.2%。
局限性：维修保养需求会因建筑的房龄和状况而有很大差异；像更换屋顶这样的大型维修会从储备金中支付或通过特别分摊（Sonderumlage）支付，金额可能超过任何年度预留。
要点总结
- 毛收益率 = 冷租金 ÷ 价格；购房价格倍数是它的倒数。
- 只有不可转嫁成本才会减少房东的收入；请核查 Hausgeld 的划分。
- 按价格加购置成本计算的净收益率才是任何决策的现实起点。
- 租金刹车、涨幅上限和押金限制约束着租金能上涨的幅度。
下一步
在下一课中，你将把抵押贷款加入这一计算，并衡量现金流和现金回报率。
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