房产的风险：集中度、流动性不足与利率变化

你将学到什么

• 为什么一处使用杠杆的房产会主导一个家庭的净资产（集中度风险）。
• 流动性不足在时间和金钱上的代价，以及买入加卖出的往返成本。
• 如何计算固定利率期结束时的再融资冲击。
• 降低每种风险的实用方法。

讲解

投资组合中的分散化和相关性已在《ETF、基金与长期投资》课程中介绍；这里我们把它们应用到单一、大额且使用杠杆的资产上。

集中度风险

集中度风险是指你的大部分财富集中在一项资产、一个地点或一个租户身上的风险。私人购房者通常只在一个城镇拥有一栋建筑。当地事件（大型雇主迁离、新修道路、社区变化）会对它产生全部影响。有了抵押贷款，总敞口（房产的全部价值）可能是你净资产的数倍。

流动性不足

出售房产通常需要几个月：估价、营销、看房、买方融资和公证流程。如果你需要现金，你无法只卖掉一套公寓的 10%。在疲软的市场中，必须尽快出售的卖方可能不得不接受更低的价格。此外，往返成本（买入加卖出）很高。如果买入成本为 10%，而卖方支付 3.57% 的中介费，价格必须上涨约 14% 才能回本：1.10 ÷ (1 − 0.0357) ≈ 1.141。

利率风险

利率通过两种方式影响房产所有者：

• 再融资风险：固定利率期结束时，剩余债务按新的市场利率再融资（第 3 课）。如果利率上升，月供就会增加，或者期限会变长。
• 估值压力：当安全资产的利率上升时，投资者往往会要求更高的租金收益率，这可能意味着同样的租金对应更低的价格。这是过去观察到的一种趋势，而不是固定的规律。

其他需要列出的风险

• 租户风险：空置、拖欠租金，以及通过法院终止租约所需的时间。
• 建筑风险：大型维修或现代化改造，对公寓而言可能导致特别分摊（Sonderumlage）。
• 监管风险：租金规则、能效和供暖要求可能会变化，并可能需要投入资金。买房前请核实现行规定。
• 个人风险：失业、疾病或分居可能迫使你在不利的时机出售。

降低风险的方法

• 选择更长的固定利率期和更高的还本比例，以减少剩余债务。
• 除了个人应急资金之外，另外为维修和空置月份保留一笔流动性储备。
• 考虑远期贷款（Forward-Darlehen），它以在利率上支付一定溢价为代价，为未来的再融资锁定利率；它消除了利率上升的风险，但如果利率下降你就会吃亏。
• 限制净资产中房产所占的比例，并持有其他可以快速出售的资产。
• 在买房之前而不是之后进行压力测试。

计算示例

假设示例：一个家庭拥有一套价值 €400,000 的公寓，抵押贷款为 €300,000，另有 €100,000 的基金和现金。不计入：税费、出售成本（另有说明的除外）、其他资产的变化。

1. 集中度。净资产 = €400,000 + €100,000 − €300,000 = €200,000。房产权益为 €100,000，但总敞口为 €400,000，是净资产的两倍。

• 房产价值 −10%（−€40,000）：净资产降至 €160,000，即 −20%。
• 房产价值 −20%（−€80,000）：净资产降至 €120,000（−40%）；房产权益从 €100,000 降至 €20,000（−80%）。

2. 再融资冲击。使用第 3 课中的贷款：€300,000，利率 3.5%，还本比例 2%，每月 €1,375。10 年后剩余约 €228,280，还需约 19 年才能还清。在不同利率下，按 19 年还清计算的新月供（年金公式，四舍五入）：

利率变化在某一天一步到位，这个家庭必须有能力支付更高的金额，或者接受长得多的期限。

常见错误

练习活动

一个家庭拥有一栋价值 €500,000 的房子，抵押贷款为 €350,000，另有 €50,000 的其他资产。(a) 计算净资产，以及房屋价值下跌 15% 对净资产和房产权益的影响。(b) 再融资时剩余 €280,000，还剩 15 年。按 15 年还清计算，利率 3% 时月供约为 €1,934，利率 6% 时约为 €2,363。计算增加的金额（欧元）和百分比。

要点总结

• 有了抵押贷款，总敞口可能是净资产的数倍，因此房价小幅下跌也会产生很大影响。
• 流动性不足以及本例中约 14% 的往返成本，使短期持有代价高昂。
• 再融资日期是一个单一、可预见的风险事件；请用压力测试为它做好规划。
• 更长的固定期、更高的还本比例、储备金以及限制房产占比可以降低风险，但无法消除风险。

下一步

下一课将介绍一种具有流动性的房地产投资方式：REIT 和上市房地产公司。