租房还是买房：结构化比较

你将学到什么

• 为什么拿房租与房贷月供作比较是错误的比较。
• 如何计算拥有房产和租房的不可收回成本。
• 如何找出业主要与租房者打平所需的年升值率。
• 哪些非财务因素应纳入决策。

讲解

一种常见的说法是：“我的房贷月供和房租差不多，所以买房更好。”这是在比较两样不同的东西。房贷月供的一部分是还本，它不是成本，而是把钱从你的银行账户转入房产权益。与此同时，业主还要面对租房者不会直接看到的其他成本。

不可收回成本法

不可收回成本是指花掉之后不会积累财富的钱。对租房者来说，主要是冷租金（Kaltmiete，不含供暖和物业服务费的租金）。业主和租房者都要支付的服务费（如供暖和用水）大致可以相互抵消，可以不计入。

对业主来说，每年的不可收回成本包括：

• 抵押贷款的利息（不包括还本）。
• 维修保养：修缮和更新。许多比较中使用的经验值是每年约为房产价值的 1%；较老的建筑可能需要更多。
• 首付的机会成本：由于你的钱被套在房产里、而不是投入例如分散化基金或存款，你因此放弃的收益。请使用一个保守的假设收益率。
• 分摊到持有期的购置成本：Grunderwerbsteuer、公证费和中介费（第 2 课）是损失掉的钱；用它们除以你预计居住的年数。
• 仅由业主承担的成本，例如不可转嫁的业主协会费用（如有）。

然后进行比较：如果拥有房产每年的成本高于租房，业主就需要房产升值来追平差距。盈亏平衡升值率为：

每年盈亏平衡升值率 = (业主的不可收回成本 − 租房者的冷租金) ÷ 房产价值

租房者的纪律

只有当租房者真正把首付款以及每月的差额拿去投资时，这种比较才成立。把这笔钱花掉的租房者就失去了主要优势。抵押贷款的强制储蓄效应是买房在行为层面上的一个真实好处。

非财务因素

• 灵活性：租房者可以在通知期内因工作而搬家；出售房屋则需要几个月时间并且要花钱。
• 安全感与控制权：业主不会因房东自用（Eigenbedarf）而被解约，并且可以自由装修。
• 集中度：买房通常会把你的大部分财富集中在一个地点的一项资产上（第 7 课）。

计算示例

假设示例：一套价值 €400,000 的公寓。可比租金：每月冷租金 €1,300（每年 €15,600）。买家的假设条件：购置成本 10%（€40,000），首付 €80,000，因此自有资金为 €120,000，贷款 €320,000，利率 3.5%；维修保养为房产价值的 1%；首付的机会成本为每年 3%；持有期 10 年。不计入：税费、价值变动（暂不考虑）、业主费用、通胀、利息随时间下降。

业主第 1 年的不可收回成本

• 利息：€320,000 × 3.5% = €11,200。
• 维修保养：€400,000 × 1% = €4,000。
• 机会成本：€80,000 × 3% = €2,400。
• 购置成本：€40,000 ÷ 10 年 = €4,000。
• 合计：每年 €21,600，即每月 €1,800。

租房者：每年 €15,600。业主每年的不可收回成本要多出 €6,000。

盈亏平衡升值率：€6,000 ÷ €400,000 = 每年 1.5%。在这个模型中，如果公寓每年升值超过约 1.5%，买房更划算；如果低于这个水平，租房更划算。没有人知道未来的升值情况，因此诚实的结论是一个门槛值，而不是一个预测。

注意：购置成本已分摊到 10 年，因此机会成本只按 €80,000 的首付计算，以避免对同一笔钱重复计算。

常见错误

练习活动

一栋房子价值 €300,000；可比冷租金为每月 €1,100。买家支付 €30,000 购置成本和 €60,000 首付，并以 4% 的利率借款 €240,000。维修保养为房产价值的 1%，首付的机会成本为 3%，持有期为 10 年。计算业主每年的不可收回成本，与租金进行比较，并找出盈亏平衡升值率。

要点总结

• 比较不可收回成本，而不是房租与房贷月供。
• 业主成本包括利息、维修保养、机会成本以及分摊后的购置成本。
• 结果是一个盈亏平衡升值率，需要你自己判断；它不是预测。
• 灵活性、安全感、集中度和储蓄纪律与数字同样重要。

下一步

下一课将切换到投资者视角：买一套公寓用于出租，并在考虑空置、维修保养和管理之后衡量租金收益率。