抵押贷款：固定利率期、还本比例与总成本

你将学到什么

• 德国的等额本息贷款（Annuitätendarlehen）如何运作，月供如何确定。
• 固定利率期（Sollzinsbindung）和剩余债务（Restschuld）对你的风险意味着什么。
• 更高的初始还本比例如何改变总利息和还清债务所需的时间。
• 哪些合同条款很重要：特别还款、提前还款违约金和承诺费利息。

讲解

名义利率与实际利率的区别已在《个人理财与资金管理》课程中介绍。这里我们把它应用到房产贷款上。在德国的贷款报价中，Sollzins（名义借款利率）是用于计算利息的名义利率；Effektivzins（实际年利率）还包含按月还款和某些费用的影响，因此应使用它来比较不同报价。

等额本息贷款

大多数德国住房贷款都是等额本息贷款：在固定利率期内，你每个月支付相同的金额。年还款额（即年金）的确定方式为：

年还款额 = 贷款额 × (利率 + 初始还本比例)

初始还本比例（anfängliche Tilgung）是第一年偿还的贷款比例，例如 2%。每个月的利息按剩余余额计算（余额 × 利率 ÷ 12）。月供的其余部分用于偿还债务。随着债务减少，利息部分缩小，还本部分增加，而月供保持不变。

固定利率期与剩余债务

固定利率期（Sollzinsbindung）通常为 5、10、15 或 20 年，是利率得到保证的期限。期满时通常还会留下一笔剩余债务（Restschuld）。届时你必须按市场当时提供的利率为其再融资（Anschlussfinanzierung，后续融资）。这是德国抵押贷款的主要利率风险（第 7 课）。

根据法律（§ 489 BGB），借款人可在贷款全额发放十年后提前六个月通知终止固定利率贷款，即使固定期更长也是如此。在此之前，提前还款通常会产生提前还款违约金（Vorfälligkeitsentschädigung），用于补偿银行损失的利息。

其他需要核查的条款

• 特别还款（Sondertilgungen）：无需支付费用即可额外还款的权利，例如每年偿还贷款的一个固定比例。
• 还本比例变更：有些合同允许你在有限次数内提高或降低还本比例。
• 承诺费利息（Bereitstellungszinsen）：如果你未在约定期限内提取贷款就会收取，在新建项目中很常见。
• 贷款价值比（Beleihungsauslauf）：贷款额占银行对房产估值的百分比。贷款价值比越高，利率通常也越高。

计算示例

假设示例：一笔 €300,000 的贷款，Sollzins 3.5%，固定 10 年，按月还款。我们比较 2% 和 3% 的初始还本比例。假设条件：计算“还清债务所需年数”时，假设 10 年后利率保持不变。不计入：费用、特别还款、税费。

月供

• 2% 还本：€300,000 × (3.5% + 2%) = 每年 €16,500 ÷ 12 = 每月 €1,375。
• 3% 还本：€300,000 × (3.5% + 3%) = 每年 €19,500 ÷ 12 = 每月 €1,625。

2% 还本时的第一个月：利息 = €300,000 × 3.5% ÷ 12 = €875；还本 = €1,375 − €875 = €500。

每月多付 €250，可在前 10 年节省约 €5,850 的利息，需要再融资的债务减少约 €35,850，总期限缩短约七年。这些数字按月逐期计算，并四舍五入到 €10。

常见错误

练习活动

一笔 €200,000 的贷款，Sollzins 为 4%，初始还本比例为 2.5%，固定 10 年，按月还款。计算 (a) 月供，(b) 第一个月的利息部分和还本部分。然后 (c) 说明 10 年后的剩余债务会高于还是低于 €150,000（还本部分会随时间增加）。

要点总结

• 年还款额 = 贷款额 × (利率 + 初始还本比例)；使用 Effektivzins 比较报价。
• 固定利率期结束时的剩余债务会暴露于未来利率之下。
• 更高的还本比例每月成本更高，但能降低总利息和再融资风险。
• 核查特别还款权、提前还款违约金以及 § 489 BGB 的十年规则。

下一步

在下一课中，你将把这些贷款数字用于租房与买房的结构化比较。