在德国买房：购置成本、公证人与土地登记簿

你将学到什么

• 在德国，房价之外还要支付哪些购置附加成本（Kaufnebenkosten）。
• 房地产交易税（Grunderwerbsteuer）在各联邦州之间有何不同。
• 公证人的作用以及分步的购房流程。
• 如何阅读土地登记簿（Grundbuch）的主要部分。

本课仅提供一般性指引。规则和税率可能会变化；请核实现行规定，并就你自己的情况咨询公证人或 Steuerberater（税务顾问）。

讲解

购置附加成本（Kaufnebenkosten）

• Grunderwerbsteuer（房地产交易税）：每个联邦州自行确定税率。截至撰写本文时，税率从 3.5%（巴伐利亚州）到 6.5%（例如北莱茵-威斯特法伦州、勃兰登堡州、萨尔州、石勒苏益格-荷尔斯泰因州）不等。按购房价格征收。
• 公证费和土地登记费：公证费由法律规定（Gerichts- und Notarkostengesetz，《法院与公证费用法》），因此与你选择哪位公证人无关。连同土地登记法院的费用，常见的经验值约为房价的 1.5% 至 2%，具体取决于房价以及是否登记抵押权。
• 中介佣金（Maklerprovision）：不由法律规定，可以协商。对于消费者购买的公寓和独栋住宅，自 2020 年 12 月起生效的一项规定（§ 656c BGB，《德国民法典》）意味着买方通常最多支付佣金总额的一半。如果没有中介，这项成本就不存在。

银行通常希望买方用自有资金支付这些成本，因为它们不会为作为贷款担保的房产增加任何价值。

购房流程

1. 融资承诺：在公证处签署任何文件之前，先获得一份有约束力的贷款要约（第 3 课）。
2. 合同草案：由公证人起草购房合同。对于消费者，草案通常应至少在签约日期前两周提供，以便你有时间核查。
3. 公证（Beurkundung）：房产购买合同只有在公证人当众宣读、双方签字后才有效。公证人保持中立，必须解释合同内容，但不会核查价格是否公道或建筑物状况是否良好。
4. 预告登记（Auflassungsvormerkung）：公证人申请在土地登记簿中登记一项为买方保留该房产的记录，使卖方无法一房二卖，也无法在房产上设定新的债务负担。
5. 付款：买方只有在公证人确认约定条件均已满足后才付款（即 Fälligkeitsmitteilung，付款到期通知）。
6. 交易税与完税证明：税务局寄送 Grunderwerbsteuer 纳税通知书。缴税后，税务局出具无异议证明（Unbedenklichkeitsbescheinigung）。
7. 变更所有人：只有到这一步，买方才会作为新所有人登记入土地登记簿。

阅读土地登记簿（Grundbuch）

• 不动产目录（Bestandsverzeichnis）：地块编号、位置和面积。
• 第一部分：所有人。
• 第二部分：负担和限制，例如通行权、终身居住权或用益权（Nießbrauch），以及预告登记。
• 第三部分：为贷款提供担保的土地债务（Grundschulden）和抵押权。

第二部分中的一项登记可能会大大限制你对房产的处置。签约前，请公证人逐条解释每一项登记。如果购买的是公寓，还要阅读分割声明（Teilungserklärung）、近期业主大会的会议记录以及维修储备金的水平。

计算示例

假设示例：一套公寓售价 €350,000。假设条件：公证费和土地登记费合计为房价的 2%；买方承担的中介费为 3.57%（含增值税）。不计入：搬家费、装修费、银行手续费、估价费。

同一套公寓在北莱茵-威斯特法伦州的购置成本要多出约 €10,500。如果你很快就卖出，这些成本就是损失掉的钱：房产价值必须上涨大约这个数额，你才能回本。

常见错误

练习活动

柏林的一栋房子（截至撰写本文时 Grunderwerbsteuer 为 6.0%）售价 €280,000。没有中介。公证费和土地登记费假设为 1.8%。银行愿意贷出房价的 90%。计算 (a) 购置成本总额（以欧元和百分比表示），以及 (b) 你总共需要多少自有资金。

要点总结

• 德国的购置成本通常约为房价的 7% 至 13%，主要由所在州的交易税和可能产生的中介费决定。
• 房产合同只有经过公证才有效；公证人保持中立，不评判交易本身。
• 预告登记在签约到所有人变更之间保护买方。
• 签约前请阅读土地登记簿的第二部分和第三部分。

下一步

下一课将讲解德国抵押贷款如何运作：固定利率期、还本比例以及贷款的总成本。