Immobilier et impôts en Allemagne : orientation générale

Ce que vous allez apprendre

• Comment les revenus locatifs sont imposés et quelles dépenses les bailleurs peuvent déduire
• Comment fonctionne l'amortissement fiscal du bâtiment (AfA) et pourquoi le terrain ne peut pas être amorti
• Quand une plus-value de cession immobilière est imposable et quand elle est exonérée selon les règles actuelles
• Comment les actions de REIT et les fonds immobiliers sont imposés

Explication

Il s'agit d'une orientation générale pour l'Allemagne, et non d'un conseil fiscal. Les règles changent ; vérifiez-les et consultez un Steuerberater (conseiller fiscal). Les taxes à l'achat ont été traitées dans la leçon 2, la fiscalité générale des fonds dans le cours « ETF, fonds et investissement à long terme ».

Revenus locatifs

Les revenus tirés de la location d'un bien constituent une catégorie de revenus distincte, les revenus de location et de bail (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, § 21 de la loi relative à l'impôt sur le revenu, EStG). Ils sont imposés à votre taux personnel d'impôt sur le revenu, et non au taux forfaitaire de 25% applicable aux revenus du capital.

Le résultat imposable correspond aux loyers perçus moins les frais liés à l'obtention du revenu (Werbungskosten), principalement :

• les intérêts d'emprunt (pas le remboursement du capital) ;
• l'entretien, la gestion, l'assurance, la taxe foncière (Grundsteuer) et les autres coûts non répercutés sur les locataires ;
• l'amortissement fiscal du bâtiment (AfA, Absetzung für Abnutzung).

Un déficit locatif peut en général être imputé sur d'autres revenus, comme le salaire. Si le loyer est inférieur à 66% du loyer local comparable (par exemple en cas de location à des proches), les déductions peuvent être limitées.

Amortissement (AfA)

Seul le bâtiment s'use ; le terrain n'est pas amortissable. Le prix d'achat et les frais annexes (notaire, registre foncier, Grunderwerbsteuer, agent immobilier) sont répartis entre une part terrain et une part bâtiment. Taux linéaires actuels pour les immeubles d'habitation locatifs :

Pour les logements locatifs neufs dont la construction a commencé (ou dont le contrat de vente a été signé) entre le 1er octobre 2023 et le 30 septembre 2029, une AfA dégressive de 5% par an de la valeur résiduelle est possible à titre d'alternative.

Si les coûts de rénovation engagés dans les trois ans suivant l'achat dépassent 15% du coût du bâtiment (hors TVA), ils sont généralement amortis avec le bâtiment (anschaffungsnahe Herstellungskosten) au lieu d'être déduits immédiatement.

Vendre un bien

Selon le droit actuel, la plus-value réalisée lors de la vente d'un bien détenu à titre privé est imposable à votre taux personnel en tant qu'opération de vente privée (§ 23 EStG) si l'achat et la vente sont séparés de dix ans au plus. Elle est exonérée si le bien a été utilisé uniquement pour votre propre logement, ou l'année de la vente et les deux années précédentes. Les plus-values inférieures à €1,000 par an issues de telles opérations sont exonérées ; à partir de €1,000, la totalité de la plus-value est imposable (il s'agit d'un seuil d'exonération, Freigrenze, et non d'un abattement). L'amortissement que vous avez déduit réduit votre base de coût et augmente donc la plus-value imposable. Des modifications de la règle des dix ans ont été proposées au parlement ; vérifiez où en est la situation avant toute vente.

Si vous achetez et vendez plusieurs biens en peu de temps, l'administration fiscale peut vous considérer comme un marchand de biens professionnel (gewerblicher Grundstückshandel). Un repère est la « limite des trois objets » (plus de trois ventes dans un délai d'environ cinq ans après l'achat) ; les plus-values deviennent alors des revenus commerciaux, soumis à la taxe professionnelle (Gewerbesteuer).

Immobilier coté et fonds immobiliers

Les actions de REIT et de sociétés immobilières détenues à titre privé produisent des revenus du capital : 25% d'Abgeltungsteuer (prélèvement libératoire) plus la contribution de solidarité et, le cas échéant, l'impôt ecclésiastique. Les REIT étrangers peuvent donner lieu à une retenue à la source. Les fonds immobiliers ouverts bénéficient d'une exonération partielle (Teilfreistellung) en vertu de la loi sur la fiscalité des investissements : 60% des revenus sont exonérés pour les fonds immobiliers, et 80% pour les fonds investissant principalement dans l'immobilier étranger. Les ETF immobiliers peuvent être classés différemment ; vérifiez la documentation du fonds.

Exemple chiffré

Exemple hypothétique : vous achetez un appartement loué pour €300,000 plus €30,000 de frais annexes. La part du terrain est de 25%. Le bâtiment a été achevé en 1995 (AfA de 2%). Chiffres annuels : loyer €12,000, intérêts d'emprunt €7,200, entretien €1,500, autres charges non récupérables €800. Taux marginal d'imposition hypothétique : 42% ; contributions additionnelles ignorées.

1. Coût total = €330,000. Part du bâtiment = 75% × €330,000 = €247,500 ; terrain = €82,500.
2. AfA = 2% × €247,500 = €4,950 par an.
3. Werbungskosten = €7,200 + €1,500 + €800 + €4,950 = €14,450.
4. Résultat imposable = €12,000 − €14,450 = −€2,450. Imputé sur le salaire, il réduit l'impôt d'environ €2,450 × 42% ≈ €1,029.
5. Cash-flow avant remboursement du prêt = €12,000 − €7,200 − €1,500 − €800 = +€2,500 : l'AfA est une déduction fiscale, pas un décaissement.
6. Vente au bout de 8 ans pour €340,000 avec €5,000 de frais de vente. Base de coût = €330,000 − 8 × €4,950 = €290,400. Plus-value = €340,000 − €5,000 − €290,400 = €44,600, imposable car les dix ans ne sont pas écoulés.

Erreur fréquente

Exercice pratique

Hypothèse : un appartement coûte €400,000 plus €40,000 de frais annexes ; part du terrain 30% ; achevé en 2024 (AfA de 3%). Loyer annuel €16,800, intérêts €9,000, entretien €1,000, autres charges non récupérables €1,200. Taux marginal d'imposition 35%. Calculez l'AfA, le résultat imposable, l'effet fiscal et le cash-flow avant remboursement.

Points clés à retenir

• Les revenus locatifs sont imposés à votre taux personnel après déduction des intérêts, des charges courantes et de l'AfA sur le seul bâtiment.
• Les taux d'AfA dépendent de l'année d'achèvement ; le terrain n'est jamais amorti.
• Selon le droit actuel, les ventes immobilières privées dans un délai de dix ans sont imposables, sauf occupation personnelle dans les conditions requises.
• Les actions de REIT relèvent de l'Abgeltungsteuer ; les fonds immobiliers ouverts bénéficient d'une exonération partielle de 60% ou 80%. Vérifiez auprès d'un Steuerberater (conseiller fiscal).

Prochaine étape

Dans la dernière leçon, vous réunirez tous ces éléments dans une liste de contrôle pour la décision.