Les fonds immobiliers ouverts en Allemagne et leurs règles de liquidité

Ce que vous allez apprendre

• Comment est fixé le prix d'un fonds immobilier ouvert (offener Immobilienfonds)
• La durée minimale de détention de 24 mois et le préavis de 12 mois, et comment vous organiser en conséquence
• Ce qu'est le quota de liquidité et ce qui se passe, étape par étape, lorsqu'un fonds suspend les rachats
• Comment les droits d'entrée et les ventes en bourse en dessous de la NAV affectent votre résultat

Explication

La structure de base des fonds d'investissement et la protection des actifs du fonds en tant que patrimoine distinct (Sondervermögen) sont traitées dans le cours « ETF, fonds et investissement à long terme ». Nous nous concentrons ici sur les particularités des fonds immobiliers.

Structure et fixation du prix

Un fonds immobilier ouvert est un fonds allemand destiné aux particuliers, réglementé par le Code de l'investissement de capitaux (Kapitalanlagegesetzbuch, KAGB) et supervisé par la BaFin (Autorité fédérale de surveillance financière). Il achète des bureaux, des commerces, des hôtels, des bâtiments logistiques ou résidentiels et conserve une partie de son argent en actifs liquides, comme des dépôts et des obligations. « Ouvert » signifie que les nouvelles parts sont émises et les anciennes rachetées par le fonds lui-même, et non négociées en bourse entre investisseurs.

Le prix de la part correspond à la valeur liquidative (NAV, net asset value) par part. Les bâtiments sont évalués par des experts externes ; selon le KAGB, la valeur des biens doit être déterminée au moins tous les trois mois, et à nouveau lorsque des facteurs d'évaluation importants changent. Comme les valeurs proviennent d'expertises, le prix de la part évolue de manière lisse. Le fonds paraît bien moins volatil que les actions immobilières cotées, mais les valeurs peuvent chuter fortement lorsqu'une réévaluation finit par refléter un marché plus faible.

La plupart des fonds prélèvent des droits d'entrée (Ausgabeaufschlag), souvent de plusieurs pour cent de la NAV, ainsi que des frais de gestion annuels.

Durée de détention et préavis

Les bâtiments ne se vendent pas en un jour ; la loi limite donc la vitesse à laquelle les investisseurs peuvent sortir. Pour les parts achetées aujourd'hui :

• Durée minimale de détention (Mindesthaltefrist) : 24 mois. Vous ne pouvez pas restituer vos parts au fonds plus tôt.
• Préavis (Kündigungsfrist) : 12 mois. Vous devez donner un préavis irrévocable un an avant la date de rachat.

Le préavis peut être donné pendant la durée de détention ; la sortie la plus rapide intervient donc 24 mois après l'achat si le préavis est donné au 12e mois. Les parts achetées avant 2013 relèvent de règles transitoires (une franchise de €30,000 par semestre civil).

La seule sortie plus rapide consiste à vendre les parts en bourse, où certaines parts de fonds sont négociées. Vous obtenez alors un prix de marché, qui peut être nettement inférieur à la NAV lorsque de nombreux investisseurs veulent sortir.

Quota de liquidité et suspension

Le fonds doit détenir au moins 5% de sa valeur en actifs liquides disponibles pour les rachats, et les actifs liquides peuvent représenter au maximum 49% du fonds. Davantage de liquidités protège les rachats, mais dilue le rendement immobilier.

Si les demandes de rachat dépassent les liquidités disponibles, la société de gestion doit suspendre les rachats (Aussetzung der Rücknahme) et vendre des biens à des conditions raisonnables. Le KAGB fixe un calendrier :

• après 12 mois de suspension, les biens peuvent être vendus jusqu'à 10% en dessous de leur valeur d'expertise ;
• après 24 mois, jusqu'à 20% en dessous de la valeur d'expertise ;
• si les liquidités restent insuffisantes après 36 mois, le fonds doit être liquidé et le produit distribué aux investisseurs. Une troisième suspension en cinq ans a le même effet.

Ce calendrier a été modifié en 2026 ; vérifiez donc le texte en vigueur du KAGB. En cas de liquidation, l'argent arrive par tranches au fil de la vente des bâtiments, souvent sur plusieurs années.

Exemple chiffré

Exemple hypothétique : le 1er mars 2026, vous investissez €20,000 dans un fonds dont la NAV est de €50.00, avec des droits d'entrée de 5%. Supposons que la NAV augmente de 2.5% par an, revenus réinvestis compris. Impôts et droits de garde non pris en compte.

1. Prix d'émission = €50.00 × 1.05 = €52.50. Parts = €20,000 ÷ €52.50 = 380.95 parts.
2. Sortie la plus rapide : préavis le 1er mars 2027 (12e mois) ; rachat le 1er mars 2028 (24e mois, après la durée de détention).
3. NAV après deux ans = €50.00 × 1.025² = €52.53. Valeur = 380.95 × €52.53 ≈ €20,012.
4. Gain après deux ans ≈ €12 : les droits d'entrée de 5% ont absorbé près de deux années complètes de rendement.

Contrôle de liquidité, même fonds : valeur totale €5 milliards, actifs liquides 8% = €400 millions. Des préavis pour €600 millions arrivent pour la même date. Déficit = €600m − €400m = €200 millions (m = millions). À moins que des bâtiments ne soient vendus à temps, les rachats sont suspendus pour tout le monde.

Erreur fréquente

Exercice pratique

Hypothèse : vous investissez €10,000 à une NAV de €40.00 avec des droits d'entrée de 5%. La NAV augmente de 2% par an. (a) Combien de parts obtenez-vous ? (b) Quelle est leur valeur à la NAV après trois ans ? (c) Au bout d'un an, vous avez besoin de l'argent en urgence et vendez en bourse à 6% en dessous de la NAV du moment. Combien recevez-vous ?

Points clés à retenir

• Le prix des fonds immobiliers ouverts repose sur des expertises ; une courbe de prix lisse ne signifie donc pas un risque faible.
• Les nouvelles parts sont soumises à une durée de détention de 24 mois et à un préavis de 12 mois ; planifiez vos sorties des années à l'avance.
• Lorsque les rachats dépassent les liquidités, le fonds suspend les rachats ; après 36 mois sans liquidités suffisantes, il est liquidé.
• Les droits d'entrée et les décotes en bourse peuvent absorber plusieurs années de rendement.

Prochaine étape

Vous examinerez ensuite de nouvelles façons d'investir de petits montants dans l'immobilier : le crowdfunding immobilier et l'immobilier tokenisé, ainsi que les règles de protection des investisseurs qui s'y appliquent.