Calculer le rendement d'un bien locatif : cash-flow et cash-on-cash

Ce que vous allez apprendre

• Comment calculer le cash-flow annuel avant impôts d'un bien locatif financé à crédit.
• Ce que mesure le rendement cash-on-cash et ce qu'il laisse de côté.
• Comment ajouter la constitution de fonds propres (l'amortissement) pour obtenir une image plus complète.
• Comment le taux de couverture du service de la dette (DSCR, debt service coverage ratio) montre si le loyer couvre le prêt.

Explication

La leçon 5 s'est terminée avec le revenu net d'exploitation (NOI) : le loyer après charges non récupérables et provisions, avant financement. Nous ajoutons maintenant le prêt immobilier de la leçon 3.

Service de la dette et cash-flow

Le service de la dette (Kapitaldienst) est le paiement annuel total du prêt : intérêts plus amortissement. Pour un prêt à échéances constantes, il s'agit du paiement annuel, prêt × (taux + taux d'amortissement initial).

Cash-flow avant impôts = NOI − service de la dette

Un cash-flow négatif signifie que vous devez injecter chaque mois de l'argent dans le bien à partir de votre salaire ou de votre épargne. C'est fréquent dans les villes allemandes où les rendements sont faibles. Ce n'est pas automatiquement un mauvais investissement, mais vous devez pouvoir et vouloir le supporter pendant de nombreuses années, y compris si un locataire cesse de payer.

Rendement cash-on-cash

Rendement cash-on-cash = cash-flow avant impôts ÷ fonds propres investis

Les fonds propres investis correspondent à tout votre propre argent : apport plus frais d'acquisition (et éventuelle rénovation initiale). Le cash-on-cash indique le rendement annuel en liquidités de votre propre argent. Il ignore deux éléments importants :

• La constitution de fonds propres : la part d'amortissement du service de la dette réduit votre prêt. C'est de l'argent qui quitte votre compte mais reste dans votre patrimoine.
• La variation de valeur : inconnue tant que vous n'avez pas vendu, et elle peut être négative.

Une mesure annuelle plus complète, qui exclut toujours la variation de valeur, est :

Rendement incl. constitution de fonds propres = (cash-flow avant impôts + amortissement) ÷ fonds propres investis

Cela équivaut à (NOI − intérêts) ÷ fonds propres, la formule de la leçon 1 sans la variation de valeur.

Taux de couverture du service de la dette

DSCR = NOI ÷ service de la dette

Un DSCR de 1.0 signifie que le revenu du bien couvre exactement le paiement du prêt. En dessous de 1.0, le propriétaire paie la différence. Les prêteurs professionnels qui financent des investisseurs recherchent souvent un DSCR nettement supérieur à 1.0, car il laisse une marge pour la vacance locative et les réparations. Pour un acheteur particulier, la banque vérifie aussi vos revenus personnels ; un DSCR inférieur à 1.0 peut donc tout de même être financé, mais le risque repose sur vous.

Impôts

Tous les chiffres présentés ici sont avant impôts. En Allemagne, les revenus locatifs sont imposés, tandis que les intérêts, les charges courantes et l'amortissement fiscal (AfA) sont généralement déductibles. Le résultat peut fortement différer de l'image avant impôts ; la leçon 12 donne une orientation générale. Pour votre propre situation, vérifiez auprès d'un Steuerberater (conseiller fiscal).

Exemple chiffré

Exemple hypothétique : un appartement coûte €200,000 ; les frais d'acquisition s'élèvent à €20,000 (10%). Le loyer annuel hors charges est de €10,800 ; les charges non récupérables et provisions sont de €2,400, donc NOI = €8,400. L'acheteur apporte €40,000 plus les €20,000 de frais, soit des fonds propres investis de €60,000, et emprunte €160,000 à 3.5% avec un amortissement initial de 2%, mensualités. Non pris en compte : impôts, variation de valeur, hausses de loyer.

1. Service de la dette : €160,000 × (3.5% + 2%) = €8,800 par an (€733.33 par mois).
2. Cash-flow avant impôts : €8,400 − €8,800 = −€400 par an (environ −€33 par mois).
3. Cash-on-cash : −€400 ÷ €60,000 ≈ −0.7%.
4. Amortissement la première année (calcul mois par mois) : environ €3,252 ; intérêts environ €5,548.
5. Rendement incl. constitution de fonds propres : (−€400 + €3,252) ÷ €60,000 = €2,852 ÷ €60,000 ≈ 4.8%.
6. DSCR : €8,400 ÷ €8,800 ≈ 0.95.

Sensibilité au taux : si le même prêt coûtait 4.5%, le service de la dette serait de €160,000 × 6.5% = €10,400 et le cash-flow de −€2,000 par an. Un taux supérieur d'un point transforme un petit écart mensuel d'environ €33 en un écart d'environ €167.

Erreur fréquente

Exercice pratique

Reprenez le même appartement (NOI €8,400, frais d'acquisition €20,000). Cette fois, l'acheteur verse un apport de €50,000 ; les fonds propres investis s'élèvent donc à €70,000 et le prêt à €150,000 à 3.5% avec un amortissement de 2%. L'amortissement de la première année est d'environ €3,049. Calculez le service de la dette, le cash-flow avant impôts, le rendement cash-on-cash, le rendement incluant la constitution de fonds propres et le DSCR.

Points clés à retenir

• Cash-flow avant impôts = NOI − service de la dette (intérêts plus amortissement).
• Le cash-on-cash mesure le rendement en liquidités de tout votre propre argent, frais d'acquisition compris.
• Ajoutez l'amortissement pour voir la constitution de fonds propres, mais n'oubliez pas que ce n'est pas de l'argent que vous pouvez dépenser.
• Un DSCR inférieur à 1.0 signifie que vous soutenez le bien avec vos propres revenus.

Prochaine étape

La prochaine leçon examine les risques qui se cachent derrière ces chiffres : concentration, illiquidité et variations des taux d'intérêt.