Calcular la rentabilidad de un inmueble en alquiler: flujo de caja y cash-on-cash
Combina el alquiler, los costos y la hipoteca para calcular el flujo de caja antes de impuestos, el rendimiento sobre el efectivo invertido (cash-on-cash), la creación de patrimonio y la cobertura del servicio de la deuda.
Qué vas a aprender
- Cómo calcular el flujo de caja anual antes de impuestos de un inmueble en alquiler financiado.
- Qué mide el rendimiento sobre el efectivo invertido (cash-on-cash) y qué deja fuera.
- Cómo añadir la creación de patrimonio (amortización) para tener una imagen más completa.
- Cómo el ratio de cobertura del servicio de la deuda (DSCR, debt service coverage ratio) muestra si el alquiler cubre el préstamo.
Explicación
La lección 5 terminó con el ingreso operativo neto (NOI): el alquiler después de los costos no repercutibles y las provisiones, antes de la financiación. Ahora añadimos la hipoteca de la lección 3.
Servicio de la deuda y flujo de caja
El servicio de la deuda (Kapitaldienst) es el pago anual total del préstamo: intereses más amortización. En un préstamo de anualidad es el pago anual, préstamo × (tipo + tasa de amortización inicial).
Flujo de caja antes de impuestos = NOI − servicio de la deuda
Un flujo de caja negativo significa que tienes que aportar dinero al inmueble cada mes de tu salario o de tus ahorros. Esto es habitual en las ciudades alemanas con rentabilidades bajas. No es automáticamente una mala inversión, pero debes poder y querer soportarlo durante muchos años, también si un inquilino deja de pagar.
Rendimiento sobre el efectivo invertido (cash-on-cash)
Rendimiento cash-on-cash = flujo de caja antes de impuestos ÷ capital propio invertido
El capital propio invertido es todo tu dinero propio: la entrada más los costos de compra (y cualquier reforma inicial). El cash-on-cash muestra el rendimiento anual en efectivo de tu propio dinero. Ignora dos cosas importantes:
- Creación de patrimonio: la parte de amortización del servicio de la deuda reduce tu préstamo. Es efectivo que sale de tu cuenta, pero se queda en tu patrimonio.
- Variación de valor: desconocida hasta que vendes, y puede ser negativa.
Una medida anual más completa, que sigue excluyendo la variación de valor, es:
Rentabilidad incl. creación de patrimonio = (flujo de caja antes de impuestos + amortización) ÷ capital propio invertido
Esto equivale a (NOI − intereses) ÷ capital propio, la fórmula de la lección 1 sin la variación de valor.
Ratio de cobertura del servicio de la deuda
DSCR = NOI ÷ servicio de la deuda
Un DSCR de 1.0 significa que los ingresos del inmueble cubren exactamente la cuota del préstamo. Por debajo de 1.0, el propietario paga la diferencia. Los prestamistas profesionales a inversores suelen buscar un DSCR claramente superior a 1.0, porque deja un margen para desocupación y reparaciones. En el caso de un comprador particular, el banco también revisa tus ingresos personales, por lo que un DSCR inferior a 1.0 puede seguir financiándose, pero el riesgo recae sobre ti.
Impuestos
Todas las cifras aquí son antes de impuestos. En Alemania, los ingresos por alquiler tributan, mientras que los intereses, los gastos corrientes y la amortización fiscal (AfA) son en general deducibles. El resultado puede diferir mucho de la imagen antes de impuestos; la lección 12 ofrece una orientación general. Para tu caso concreto, consulta con un Steuerberater.
Ejemplo práctico
Ejemplo hipotético: un apartamento cuesta €200,000; los costos de compra son de €20,000 (10%). El alquiler en frío anual es de €10,800; los costos no repercutibles y las provisiones suman €2,400, así que NOI = €8,400. El comprador aporta €40,000 de entrada más los €20,000 de costos, por lo que el capital propio invertido = €60,000, y pide prestados €160,000 al 3.5% con un 2% de amortización inicial, pagos mensuales. Excluidos: impuestos, variación de valor, subidas del alquiler.
- Servicio de la deuda: €160,000 × (3.5% + 2%) = €8,800 al año (€733.33 al mes).
- Flujo de caja antes de impuestos: €8,400 − €8,800 = −€400 al año (unos −€33 al mes).
- Cash-on-cash: −€400 ÷ €60,000 ≈ −0.7%.
- Amortización en el año 1 (cálculo mes a mes): unos €3,252; intereses, unos €5,548.
- Rentabilidad incl. creación de patrimonio: (−€400 + €3,252) ÷ €60,000 = €2,852 ÷ €60,000 ≈ 4.8%.
- DSCR: €8,400 ÷ €8,800 ≈ 0.95.
Sensibilidad al tipo de interés: si el mismo préstamo costara un 4.5%, el servicio de la deuda sería de €160,000 × 6.5% = €10,400 y el flujo de caja de −€2,000 al año. Un tipo un punto más alto convierte un pequeño déficit mensual de unos €33 en unos €167.
Error habitual
Actividad práctica
Usa el mismo apartamento (NOI €8,400, costos de compra €20,000). Esta vez el comprador aporta una entrada de €50,000, así que el capital propio invertido es de €70,000 y el préstamo es de €150,000 al 3.5% con un 2% de amortización. La amortización del año 1 es de unos €3,049. Calcula el servicio de la deuda, el flujo de caja antes de impuestos, el rendimiento cash-on-cash, la rentabilidad incluida la creación de patrimonio y el DSCR.
Mostrar solución
- Servicio de la deuda: €150,000 × 5.5% = €8,250.
- Flujo de caja: €8,400 − €8,250 = +€150.
- Cash-on-cash: €150 ÷ €70,000 ≈ 0.2%.
- Incl. creación de patrimonio: (€150 + €3,049) ÷ €70,000 ≈ 4.6%.
- DSCR: €8,400 ÷ €8,250 ≈ 1.02.
Más capital propio mejora el flujo de caja y el DSCR, pero la rentabilidad incluida la creación de patrimonio baja ligeramente (del 4.8% al 4.6%), porque una parte mayor de tu dinero gana solo la rentabilidad del inmueble en lugar de la diferencia entre esa rentabilidad y el tipo del préstamo.
Limitaciones: foto de un año antes de impuestos; el alquiler, los costos y el tipo de interés después del periodo de tipo fijo cambiarán.
Ideas clave
- Flujo de caja antes de impuestos = NOI − servicio de la deuda (intereses más amortización).
- El cash-on-cash mide el rendimiento en efectivo de todo tu dinero propio, incluidos los costos de compra.
- Suma la amortización para ver la creación de patrimonio, pero recuerda que no es efectivo que puedas gastar.
- Un DSCR inferior a 1.0 significa que sostienes el inmueble con tus propios ingresos.
Siguiente paso
La próxima lección analiza los riesgos que hay detrás de estas cifras: concentración, iliquidez y cambios en los tipos de interés.
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