Comprar para alquilar: rentabilidad del alquiler, desocupación, mantenimiento y administración
Pasa de la rentabilidad bruta anunciada a una rentabilidad neta realista descontando los costos no repercutibles, la desocupación y la administración, dentro de las normas alemanas sobre alquileres.
Qué vas a aprender
- Cómo calcular la rentabilidad bruta del alquiler y el múltiplo del precio de compra (Kaufpreisfaktor).
- Qué costos puede repercutir un arrendador a los inquilinos y cuáles se quedan a cargo del propietario.
- Cómo construir una rentabilidad neta realista con provisiones para desocupación, mantenimiento y administración.
- Qué normas alemanas sobre alquileres limitan el alquiler que puedes cobrar.
Explicación
Rentabilidad bruta y múltiplo del precio de compra
Los anuncios suelen mostrar la rentabilidad bruta del alquiler (Bruttomietrendite):
Rentabilidad bruta = alquiler en frío anual ÷ precio de compra
Los inversores alemanes también usan el múltiplo del precio de compra (Kaufpreisfaktor): precio ÷ alquiler en frío anual. Un múltiplo de 25 significa que el precio equivale a 25 años de alquiler, lo que supone una rentabilidad bruta de 1 ÷ 25 = 4%. Un múltiplo más alto significa una rentabilidad más baja.
Costos repercutibles y no repercutibles
Muchos gastos corrientes son repercutibles: el arrendador los traslada al inquilino como gastos de explotación (Betriebskosten), por ejemplo el impuesto sobre bienes inmuebles, el agua, la recogida de residuos y el seguro del edificio. La Betriebskostenverordnung (Reglamento sobre gastos de explotación) enumera los tipos de gastos que se pueden pactar. Otros costos son no repercutibles y reducen los ingresos del propietario:
- Administración: los honorarios del administrador de la comunidad de propietarios (WEG-Verwaltung) y de cualquier administrador independiente de tu apartamento (Sondereigentumsverwaltung), que gestiona a los inquilinos, el alquiler y la liquidación anual de gastos.
- Mantenimiento: reparaciones dentro del apartamento, más tu parte del fondo de reserva para mantenimiento del edificio (Erhaltungsrücklage), que se paga con la cuota mensual de la comunidad (Hausgeld).
- Desocupación e impagos: meses sin alquiler entre inquilinos y alquileres no pagados.
En un apartamento, el Hausgeld mensual contiene tanto partes repercutibles (que se trasladan al inquilino) como partes no repercutibles (administración, fondo de reserva). Pide la última liquidación anual para ver el desglose.
Rentabilidad neta
Rentabilidad neta = (alquiler en frío anual − costos no repercutibles − provisión para desocupación − provisión para mantenimiento − administración) ÷ (precio + costos de compra)
El numerador es el ingreso operativo neto (NOI) de la lección 1. Dividir entre el precio más los costos de compra muestra la rentabilidad sobre el total del dinero invertido. Las provisiones son supuestos, no hechos; anótalas y prueba distintos valores.
Normas alemanas sobre alquileres (orientación general)
- Freno al alquiler (Mietpreisbremse): en las zonas designadas por el gobierno del estado federado, un alquiler nuevo se limita en general a un 10% por encima del alquiler de referencia local (ortsübliche Vergleichsmiete), con excepciones. El Bundestag lo prorrogó hasta finales de 2029.
- Tope a las subidas (Kappungsgrenze): en un contrato de alquiler vigente, las subidas hasta el alquiler de referencia se limitan al 20% en tres años, o al 15% en las zonas que designe el estado federado.
- Fianza (Kaution): como máximo tres meses de alquiler en frío.
Esto significa que no puedes simplemente subir el alquiler para arreglar un cálculo débil. Consulta las normas locales vigentes y el índice local de alquileres (Mietspiegel) antes de comprar.
Ejemplo práctico
Ejemplo hipotético: un apartamento de 60 m² por €240,000. Alquiler en frío de €12 por m² al mes. Supuestos: costos de compra del 10% (€24,000); parte no repercutible del Hausgeld de €80 al mes; mantenimiento adicional dentro del apartamento de €12 por m² al año; provisión para desocupación del 3% del alquiler; administración independiente del apartamento de €30 al mes. Excluidos: financiación, impuestos, amortización fiscal, subidas del alquiler.
- Alquiler en frío anual: 60 m² × €12 × 12 = €8,640.
- Rentabilidad bruta: €8,640 ÷ €240,000 = 3.6%. Múltiplo: €240,000 ÷ €8,640 ≈ 27.8.
- Hausgeld no repercutible: €80 × 12 = €960.
- Mantenimiento: 60 × €12 = €720.
- Desocupación: 3% × €8,640 ≈ €259.
- Administración: €30 × 12 = €360.
- NOI: €8,640 − €960 − €720 − €259 − €360 ≈ €6,341.
- Rentabilidad neta: €6,341 ÷ (€240,000 + €24,000) = €6,341 ÷ €264,000 ≈ 2.4%.
El 3.6% anunciado se convierte en aproximadamente un 2.4% sobre el total del dinero invertido, antes de intereses e impuestos. Dicho de otro modo, alrededor de una cuarta parte del alquiler se va en costos y provisiones, y los costos de compra reducen aún más la rentabilidad.
Error habitual
Actividad práctica
Un apartamento de 75 m² cuesta €300,000, con costos de compra del 9% (€27,000). El alquiler en frío es de €11 por m² al mes. El Hausgeld no repercutible es de €1,200 al año, el mantenimiento del apartamento de €10 por m² al año, la desocupación del 3% del alquiler y la administración de €420 al año. Calcula la rentabilidad bruta, el múltiplo del precio de compra y la rentabilidad neta.
Mostrar solución
- Alquiler anual: 75 × €11 × 12 = €9,900.
- Rentabilidad bruta: €9,900 ÷ €300,000 = 3.3%. Múltiplo: €300,000 ÷ €9,900 ≈ 30.3.
- Costos: Hausgeld €1,200 + mantenimiento €750 + desocupación €297 + administración €420 = €2,667.
- NOI: €9,900 − €2,667 = €7,233.
- Rentabilidad neta: €7,233 ÷ €327,000 ≈ 2.2%.
Limitaciones: las necesidades de mantenimiento varían mucho según la antigüedad y el estado del edificio; una reparación grande, como un tejado nuevo, se paga con el fondo de reserva o mediante una derrama extraordinaria (Sonderumlage) y puede superar cualquier provisión anual.
Ideas clave
- Rentabilidad bruta = alquiler en frío ÷ precio; el múltiplo del precio de compra es su inverso.
- Solo los costos no repercutibles reducen los ingresos del arrendador; revisa el desglose del Hausgeld.
- La rentabilidad neta sobre el precio más los costos de compra es el punto de partida realista para cualquier decisión.
- El freno al alquiler, los topes a las subidas y los límites de la fianza restringen cuánto puede subir el alquiler.
Siguiente paso
En la próxima lección añadirás la hipoteca a este cálculo y medirás el flujo de caja y el rendimiento sobre el efectivo invertido (cash-on-cash).
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