Riesgos inmobiliarios: concentración, iliquidez y cambios en los tipos de interés

Qué vas a aprender

• Por qué un único inmueble apalancado puede dominar el patrimonio neto de un hogar (riesgo de concentración).
• Cuánto cuesta la iliquidez en tiempo y dinero, y el costo de ida y vuelta de comprar y vender.
• Cómo calcular un choque de refinanciación al final del periodo de tipo fijo.
• Formas prácticas de reducir cada riesgo.

Explicación

La diversificación y la correlación dentro de una cartera se trataron en el curso «ETF, fondos e inversión a largo plazo»; aquí las aplicamos a un único activo, grande y apalancado.

Riesgo de concentración

El riesgo de concentración es el riesgo de tener una gran parte de tu patrimonio en un solo activo, un solo lugar o un solo inquilino. Un comprador particular de inmuebles suele poseer un edificio en una sola ciudad. Los acontecimientos locales (la marcha de un gran empleador, una carretera nueva, cambios en el barrio) le afectan de lleno. Con una hipoteca, la exposición bruta (el valor total del inmueble) puede ser varias veces tu patrimonio neto.

Iliquidez

Una venta suele llevar meses: tasación, comercialización, visitas, la financiación del comprador y el proceso notarial. No puedes vender el 10% de un apartamento si necesitas efectivo. En un mercado débil, un vendedor que tiene que vender rápido puede verse obligado a aceptar un precio más bajo. Además, el costo de ida y vuelta (comprar más vender) es elevado. Si comprar cuesta un 10% y el vendedor paga una comisión de agente del 3.57%, el precio tiene que subir alrededor de un 14% para quedar a la par: 1.10 ÷ (1 − 0.0357) ≈ 1.141.

Riesgo de tipos de interés

Los tipos de interés afectan a los propietarios de dos maneras:

• Riesgo de refinanciación: al final del periodo de tipo fijo, la deuda pendiente se refinancia al nuevo tipo de mercado (lección 3). Si los tipos han subido, la cuota aumenta o el plazo se alarga.
• Presión sobre la valoración: cuando suben los tipos de interés sin riesgo, los inversores tienden a exigir rentabilidades de alquiler más altas, lo que puede significar precios más bajos para el mismo alquiler. Es una tendencia observada en el pasado, no una ley fija.

Otros riesgos que conviene anotar

• Riesgo de inquilino: desocupación, impagos y el tiempo necesario para poner fin a un alquiler por vía judicial.
• Riesgo del edificio: grandes reparaciones o modernizaciones, que en un apartamento pueden dar lugar a una derrama extraordinaria (Sonderumlage).
• Riesgo regulatorio: las normas sobre alquileres y los requisitos de eficiencia energética y calefacción pueden cambiar y exigir inversiones. Consulta las normas vigentes antes de comprar.
• Riesgo personal: la pérdida del empleo, una enfermedad o una separación pueden obligar a vender en un mal momento.

Formas de reducir los riesgos

• Elige un periodo de tipo fijo más largo y una tasa de amortización más alta para reducir la deuda pendiente.
• Mantén una reserva de liquidez aparte para reparaciones y meses sin inquilino, además de tu fondo de emergencia personal.
• Valora un préstamo a plazo (Forward-Darlehen), que fija hoy un tipo para una refinanciación futura a cambio de un recargo sobre el tipo; elimina el riesgo de subidas de tipos, pero pierdes si los tipos bajan.
• Limita qué parte de tu patrimonio neto está en inmuebles y conserva otros activos que se puedan vender rápidamente.
• Haz pruebas de estrés antes de comprar, no después.

Ejemplo práctico

Ejemplo hipotético: un hogar posee un apartamento con un valor de €400,000 con una hipoteca de €300,000 y tiene €100,000 en fondos y efectivo. Excluidos: impuestos, costos de venta (salvo donde se indique), cambios en otros activos.

1. Concentración. Patrimonio neto = €400,000 + €100,000 − €300,000 = €200,000. El capital propio en el inmueble es de €100,000, pero la exposición bruta es de €400,000, el doble del patrimonio neto.

• Valor del inmueble −10% (−€40,000): el patrimonio neto baja a €160,000, es decir, un −20%.
• Valor del inmueble −20% (−€80,000): el patrimonio neto baja a €120,000 (−40%); el capital propio en el inmueble baja de €100,000 a €20,000 (−80%).

2. Choque de refinanciación. Usa el préstamo de la lección 3: €300,000 al 3.5% con un 2% de amortización, €1,375 al mes. Después de 10 años quedan unos €228,280 y faltan unos 19 años para devolverlos. Nueva cuota mensual para liquidarlo en 19 años a distintos tipos (fórmula de anualidad, redondeada):

El cambio de tipo se produce de golpe, en un solo día, y el hogar debe poder pagar el importe más alto o aceptar un plazo mucho más largo.

Error habitual

Actividad práctica

Un hogar posee una casa con un valor de €500,000 con una hipoteca de €350,000 y tiene €50,000 en otros activos. (a) Calcula el patrimonio neto y el efecto de una caída del 15% en el valor de la casa sobre el patrimonio neto y sobre el capital propio en el inmueble. (b) En la refinanciación quedan €280,000 y faltan 15 años. La cuota mensual para liquidarlo en 15 años es de unos €1,934 al 3% y de unos €2,363 al 6%. Calcula el aumento en euros y en porcentaje.

Ideas clave

• Con una hipoteca, la exposición bruta puede ser un múltiplo del patrimonio neto, por lo que pequeñas caídas de precio tienen grandes efectos.
• La iliquidez y unos costos de ida y vuelta de alrededor del 14% en el ejemplo encarecen los periodos de tenencia cortos.
• La fecha de refinanciación es un evento de riesgo único y previsible; prepárate para ella con pruebas de estrés.
• Los periodos de tipo fijo más largos, una amortización más alta, las reservas y los límites a la proporción inmobiliaria reducen el riesgo, pero no lo eliminan.

Siguiente paso

La próxima lección muestra una forma líquida de invertir en inmuebles: los REIT y las sociedades inmobiliarias cotizadas.