Alquilar o comprar: una comparación estructurada

Qué vas a aprender

• Por qué comparar el alquiler con la cuota de la hipoteca es una comparación equivocada.
• Cómo calcular los costos no recuperables de ser propietario y de ser inquilino.
• Cómo hallar la revalorización anual que necesita un propietario para quedar a la par con un inquilino.
• Qué factores no financieros deben formar parte de la decisión.

Explicación

Un argumento habitual es: «La cuota de mi hipoteca es más o menos igual que mi alquiler, así que comprar es mejor». Esto compara dos cosas distintas. Parte de la cuota de la hipoteca es amortización, que no es un costo sino una transferencia de tu cuenta bancaria al patrimonio que tienes en la vivienda. Mientras tanto, el propietario afronta otros costos que el inquilino no ve directamente.

El método de los costos no recuperables

Los costos no recuperables son dinero que se va y no genera patrimonio. Para un inquilino, se trata principalmente del alquiler en frío (Kaltmiete, el alquiler sin calefacción ni gastos de comunidad y servicios). Los gastos que pagan tanto propietarios como inquilinos, como la calefacción y el agua, se compensan aproximadamente y pueden dejarse fuera.

Para un propietario, los costos no recuperables anuales son:

• Intereses de la hipoteca (no la amortización).
• Mantenimiento: reparaciones y renovaciones. Una regla práctica que se usa en muchas comparaciones es de aproximadamente el 1% del valor del inmueble al año; los edificios más antiguos pueden necesitar más.
• Costo de oportunidad de la entrada: la rentabilidad a la que renuncias porque tu dinero está inmovilizado en el inmueble en lugar de, por ejemplo, en un fondo diversificado o en un depósito. Usa un tipo supuesto y prudente.
• Costos de compra repartidos a lo largo del periodo de tenencia: la Grunderwerbsteuer, el notario y el agente inmobiliario (lección 2) son dinero perdido; divídelos entre el número de años que esperas quedarte.
• Costos exclusivos del propietario, como las cuotas no repercutibles de la comunidad de propietarios, si las hay.

Después compara: si ser propietario cuesta más al año que alquilar, el propietario necesita que el inmueble se revalorice para compensar. La revalorización de equilibrio es:

Revalorización de equilibrio anual = (costos no recuperables del propietario − alquiler en frío del inquilino) ÷ valor del inmueble

La disciplina del inquilino

La comparación solo funciona si el inquilino realmente invierte la entrada y cualquier diferencia mensual. Un inquilino que se lo gasta pierde la principal ventaja. El ahorro forzoso de una hipoteca es un beneficio conductual real de comprar.

Factores no financieros

• Flexibilidad: un inquilino puede mudarse por trabajo dentro del plazo de preaviso; vender una vivienda lleva meses y cuesta dinero.
• Seguridad y control: a un propietario no se le puede rescindir el contrato porque el arrendador necesite la vivienda para uso propio (Eigenbedarf) y puede reformar libremente.
• Concentración: comprar suele poner la mayor parte de tu patrimonio en un único activo en un único lugar (lección 7).

Ejemplo práctico

Ejemplo hipotético: un apartamento con un valor de €400,000. Alquiler comparable: €1,300 en frío al mes (€15,600 al año). Supuestos para el comprador: costos de compra del 10% (€40,000), entrada de €80,000, por lo que el dinero propio es de €120,000 y el préstamo de €320,000 al 3.5%; mantenimiento del 1% del valor; costo de oportunidad del 3% anual sobre la entrada; periodo de tenencia de 10 años. Excluidos: impuestos, variaciones de valor (por ahora), cuotas de la comunidad, inflación, la reducción de los intereses con el tiempo.

Costos no recuperables del propietario, año 1

• Intereses: €320,000 × 3.5% = €11,200.
• Mantenimiento: €400,000 × 1% = €4,000.
• Costo de oportunidad: €80,000 × 3% = €2,400.
• Costos de compra: €40,000 ÷ 10 años = €4,000.
• Total: €21,600 al año, es decir, €1,800 al mes.

Inquilino: €15,600 al año. El propietario paga €6,000 más al año en costos no recuperables.

Revalorización de equilibrio: €6,000 ÷ €400,000 = 1.5% al año. Si el apartamento se revaloriza más de un 1.5% anual aproximadamente, en este modelo gana la compra; si menos, gana el alquiler. Nadie conoce la revalorización futura, por lo que el resultado honesto es un umbral, no una previsión.

Nota: los costos de compra se repartieron a lo largo de 10 años, así que el costo de oportunidad se aplicó solo a los €80,000 de entrada, para no contar dos veces el mismo dinero.

Error habitual

Actividad práctica

Una casa vale €300,000; el alquiler en frío comparable es de €1,100 al mes. El comprador paga €30,000 de costos de compra y una entrada de €60,000, y pide prestados €240,000 al 4%. El mantenimiento es del 1% del valor, el costo de oportunidad es del 3% sobre la entrada y el periodo de tenencia es de 10 años. Calcula los costos no recuperables anuales del propietario, compáralos con el alquiler y halla la revalorización de equilibrio.

Ideas clave

• Compara los costos no recuperables, no el alquiler con la cuota de la hipoteca.
• Los costos del propietario incluyen intereses, mantenimiento, costo de oportunidad y costos de compra repartidos.
• El resultado es una tasa de revalorización de equilibrio que debes valorar tú mismo; no es una predicción.
• La flexibilidad, la seguridad, la concentración y la disciplina de ahorro importan tanto como las cifras.

Siguiente paso

La próxima lección pasa a la perspectiva del inversor: comprar un apartamento para alquilarlo y medir la rentabilidad del alquiler después de desocupación, mantenimiento y administración.