Hipotecas: periodos de tipo fijo, tasas de amortización y costo total
Calcula la cuota de una hipoteca de amortización constante (anualidad), la deuda pendiente al final del periodo de tipo fijo y los intereses que pagas, y comprende las condiciones clave del contrato.
Qué vas a aprender
- Cómo funciona el préstamo de anualidad alemán (Annuitätendarlehen) y cómo se fija la cuota mensual.
- Qué significan para tu riesgo el periodo de tipo fijo (Sollzinsbindung) y la deuda pendiente (Restschuld).
- Cómo una tasa de amortización inicial más alta cambia el total de intereses y el tiempo hasta quedar libre de deudas.
- Qué condiciones del contrato importan: amortizaciones extraordinarias, penalizaciones por amortización anticipada e intereses de disponibilidad.
Explicación
La diferencia entre un tipo de interés nominal y uno efectivo se trató en el curso «Finanzas personales y gestión del dinero». Aquí la aplicamos a los préstamos inmobiliarios. En una oferta alemana, el Sollzins es el tipo nominal con el que se calculan los intereses; el Effektivzins (tasa anual efectiva) incluye además el efecto de los pagos mensuales y de ciertos costos, así que úsalo para comparar ofertas.
El préstamo de anualidad
La mayoría de los préstamos para vivienda en Alemania son préstamos de anualidad: pagas la misma cantidad cada mes durante el periodo de tipo fijo. El pago anual (la anualidad) se fija así:
Pago anual = préstamo × (tipo de interés + tasa de amortización inicial)
La tasa de amortización inicial (anfängliche Tilgung) es la parte del préstamo que se devuelve en el primer año, por ejemplo el 2%. Cada mes, los intereses se calculan sobre el saldo pendiente (saldo × tipo ÷ 12). El resto de la cuota amortiza deuda. A medida que baja la deuda, la parte de intereses se reduce y la parte de amortización crece, aunque la cuota sigue siendo la misma.
Periodo de tipo fijo y deuda pendiente
El periodo de tipo fijo (Sollzinsbindung), a menudo de 5, 10, 15 o 20 años, es el tiempo durante el cual el tipo de interés está garantizado. Al terminar, normalmente queda una deuda pendiente (Restschuld). Entonces tienes que refinanciarla al tipo que ofrezca el mercado en ese momento (Anschlussfinanzierung). Este es el principal riesgo de tipos de interés de una hipoteca alemana (lección 7).
Por ley (§ 489 BGB), el prestatario puede rescindir un préstamo a tipo fijo diez años después del desembolso completo con un preaviso de seis meses, aunque el periodo de tipo fijo sea más largo. Antes de eso, la amortización anticipada suele conllevar una penalización por amortización anticipada (Vorfälligkeitsentschädigung), que compensa al banco por los intereses perdidos.
Otras condiciones que debes revisar
- Amortizaciones extraordinarias (Sondertilgungen): el derecho a devolver importes adicionales, por ejemplo un porcentaje fijo del préstamo al año, sin penalización.
- Cambios en la tasa de amortización: algunos contratos permiten subir o bajar la tasa de amortización un número limitado de veces.
- Intereses de disponibilidad (Bereitstellungszinsen): se cobran si no dispones del préstamo dentro de un plazo acordado; son habituales en obra nueva.
- Relación préstamo-valor (Beleihungsauslauf): el préstamo como porcentaje de la valoración que hace el banco del inmueble. Una relación préstamo-valor más alta suele implicar un tipo más alto.
Ejemplo práctico
Ejemplo hipotético: un préstamo de €300,000, Sollzins del 3.5%, fijo durante 10 años, pagos mensuales. Comparamos una tasa de amortización inicial del 2% con una del 3%. Supuestos: para la cifra de «años hasta quedar libre de deudas», el tipo se mantiene igual después de 10 años. Excluidos: comisiones, amortizaciones extraordinarias, impuestos.
Cuota mensual
- Amortización del 2%: €300,000 × (3.5% + 2%) = €16,500 al año ÷ 12 = €1,375 al mes.
- Amortización del 3%: €300,000 × (3.5% + 3%) = €19,500 al año ÷ 12 = €1,625 al mes.
Primer mes con el 2%: intereses = €300,000 × 3.5% ÷ 12 = €875; amortización = €1,375 − €875 = €500.
| Después de 10 años | Amortización del 2% | Amortización del 3% |
|---|---|---|
| Cuota mensual | €1,375 | €1,625 |
| Total pagado (120 meses) | €165,000 | €195,000 |
| Intereses pagados | unos €93,280 | unos €87,430 |
| Deuda amortizada | unos €71,720 | unos €107,570 |
| Deuda pendiente | unos €228,280 | unos €192,430 |
| Años hasta quedar libre de deudas (mismo tipo) | unos 29 | unos 22 |
Pagar €250 más al mes ahorra unos €5,850 de intereses en los primeros 10 años, deja unos €35,850 menos de deuda por refinanciar y acorta el plazo total en unos siete años. Las cifras se calcularon mes a mes y se redondearon a €10.
Error habitual
Actividad práctica
Un préstamo de €200,000 tiene un Sollzins del 4% y una tasa de amortización inicial del 2.5%, fijo durante 10 años, con pagos mensuales. Calcula (a) la cuota mensual y (b) las partes de intereses y de amortización del primer mes. Después, (c) explica si la deuda pendiente después de 10 años estará por encima o por debajo de €150,000 (la parte de amortización crece con el tiempo).
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- (a) €200,000 × (4% + 2.5%) = €13,000 al año ÷ 12 ≈ €1,083.33 al mes.
- (b) Intereses: €200,000 × 4% ÷ 12 ≈ €666.67. Amortización: €1,083.33 − €666.67 = €416.66.
- (c) En el año 1, la deuda baja unos €5,000 (2.5%). La parte de amortización crece cada mes, así que en 10 años se amortizan más de €50,000. Un cálculo mes a mes da una deuda pendiente de unos €138,650, por debajo de €150,000. Intereses pagados en 10 años: unos €68,650.
Limitaciones: las ofertas reales pueden incluir comisiones, un método de cómputo de días algo distinto y amortizaciones extraordinarias, por lo que la cifra vinculante es el cuadro de amortización del banco (Tilgungsplan).
Ideas clave
- Pago anual = préstamo × (tipo de interés + tasa de amortización inicial); compara las ofertas con el Effektivzins.
- La deuda pendiente al final del periodo de tipo fijo queda expuesta a los tipos de interés futuros.
- Una tasa de amortización más alta cuesta más al mes, pero reduce el total de intereses y el riesgo de refinanciación.
- Revisa los derechos de amortización extraordinaria, las penalizaciones por amortización anticipada y la regla de los diez años del § 489 BGB.
Siguiente paso
En la próxima lección usarás estas cifras del préstamo en una comparación estructurada entre alquilar y comprar.
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