Comprar una vivienda en Alemania: costos de compra, notario y registro de la propiedad

Qué vas a aprender

• Qué costos de compra (Kaufnebenkosten) se suman al precio en Alemania.
• Cómo varía el impuesto sobre transmisiones inmobiliarias (Grunderwerbsteuer) entre los estados federados.
• El papel del notario y el proceso de compra paso a paso.
• Cómo leer las secciones principales del registro de la propiedad (Grundbuch).

Esta lección es solo una orientación general. Las normas y los tipos pueden cambiar; consulta las normas vigentes y, para tu caso concreto, pregunta a un notario o a un Steuerberater (asesor fiscal).

Explicación

Costos de compra (Kaufnebenkosten)

• Grunderwerbsteuer (impuesto sobre transmisiones inmobiliarias): cada estado federado fija su propio tipo. En el momento de redactar esta lección, los tipos van del 3.5% (Baviera) al 6.5% (por ejemplo, Renania del Norte-Westfalia, Brandeburgo, Sarre, Schleswig-Holstein). Se aplica sobre el precio de compra.
• Honorarios de notario y del registro de la propiedad: los honorarios notariales están fijados por ley (la Gerichts- und Notarkostengesetz), por lo que no dependen del notario que elijas. Junto con las tasas del juzgado del registro de la propiedad, una regla práctica habitual es de aproximadamente el 1.5% al 2% del precio, según el precio y si se inscribe una carga hipotecaria.
• Comisión del agente inmobiliario (Maklerprovision): no está fijada por ley y es negociable. Para apartamentos y viviendas unifamiliares compradas por consumidores, una norma vigente desde diciembre de 2020 (§ 656c BGB, Código Civil alemán) establece que el comprador normalmente paga como máximo la mitad de la comisión total. Si no hay agente, este costo desaparece.

Los bancos suelen esperar que el comprador pague estos costos con su propio dinero, porque no aportan nada al valor del inmueble que garantiza el préstamo.

El proceso de compra

1. Compromiso de financiación: consigue una oferta de préstamo vinculante antes de firmar nada ante el notario (lección 3).
2. Borrador del contrato: el notario prepara el contrato de compraventa. Para un consumidor, el borrador normalmente debe entregarse al menos dos semanas antes de la cita de firma, para que tengas tiempo de revisarlo.
3. Escrituración (Beurkundung): un contrato de compraventa de un inmueble solo es válido si un notario lo lee en voz alta y ambas partes lo firman. El notario es neutral y debe explicar el contrato, pero no comprueba si el precio es justo ni si el edificio está en buen estado.
4. Anotación preventiva (Auflassungsvormerkung): el notario solicita una inscripción en el registro de la propiedad que reserva el inmueble para el comprador, de modo que el vendedor no pueda venderlo dos veces ni gravarlo con nuevas deudas.
5. Pago: el comprador paga solo después de que el notario confirme que se cumplen las condiciones acordadas (la Fälligkeitsmitteilung).
6. Impuesto sobre transmisiones y certificado de no objeción: la oficina tributaria envía la liquidación de la Grunderwerbsteuer. Tras el pago, emite un certificado de no objeción (Unbedenklichkeitsbescheinigung).
7. Cambio de propietario: solo entonces se inscribe al comprador como nuevo propietario en el registro de la propiedad.

Cómo leer el registro de la propiedad (Grundbuch)

• Inventario (Bestandsverzeichnis): número de parcela, ubicación y superficie.
• Sección I: el propietario.
• Sección II: cargas y limitaciones, por ejemplo servidumbres de paso, un derecho de habitación vitalicio o un usufructo (Nießbrauch), y anotaciones preventivas.
• Sección III: deudas inmobiliarias (Grundschulden) e hipotecas que garantizan préstamos.

Una inscripción en la Sección II puede limitar mucho lo que puedes hacer con el inmueble. Pide al notario que te explique cada inscripción antes de firmar. En el caso de un apartamento, lee también la declaración de división horizontal (Teilungserklärung), las actas de las últimas juntas de propietarios y el nivel del fondo de reserva para mantenimiento.

Ejemplo práctico

Ejemplo hipotético: un apartamento cuesta €350,000. Supuestos: notario y registro de la propiedad juntos, 2% del precio; parte de la comisión del agente a cargo del comprador, 3.57% (IVA incluido). Excluidos: costos de mudanza, reformas, comisiones bancarias, costos de tasación.

El mismo apartamento cuesta unos €10,500 más en costos de compra en Renania del Norte-Westfalia. Estos costos son dinero perdido si vendes pronto: el valor del inmueble tiene que subir aproximadamente esa cantidad solo para volver a cero.

Error habitual

Actividad práctica

Una casa en Berlín (Grunderwerbsteuer del 6.0% en el momento de redactar esta lección) cuesta €280,000. No hay agente inmobiliario. Se suponen unos honorarios de notario y registro de la propiedad del 1.8%. El banco prestará el 90% del precio. Calcula (a) los costos de compra totales en euros y en porcentaje, y (b) cuánto dinero propio necesitas en total.

Ideas clave

• Los costos de compra en Alemania suelen rondar entre el 7% y el 13% del precio, sobre todo por el impuesto sobre transmisiones del estado federado y por la comisión del agente, si la hay.
• Un contrato inmobiliario solo es válido si se eleva a escritura ante notario; el notario es neutral y no juzga el negocio.
• La anotación preventiva protege al comprador entre la firma y el cambio de propietario.
• Lee las Secciones II y III del registro de la propiedad antes de firmar.

Siguiente paso

La próxima lección explica cómo funciona una hipoteca en Alemania: periodos de tipo fijo, tasas de amortización y el costo total del préstamo.