العقار والضرائب في ألمانيا: توجيه عام
احصل على توجيه عام حول كيفية فرض الضرائب في ألمانيا على دخل الإيجار والإهلاك وبيع العقارات والاستثمارات العقارية المدرجة أو عبر الصناديق.
ما الذي ستتعلمه
- كيف تُفرض الضريبة على دخل الإيجار وما النفقات التي يستطيع المؤجرون خصمها
- كيف يعمل إهلاك المبنى (AfA) ولماذا لا يمكن إهلاك الأرض
- متى يكون الربح من بيع عقار خاضعاً للضريبة ومتى يكون معفى منها وفق القواعد السارية
- كيف تُفرض الضرائب على أسهم صناديق REIT وصناديق العقار
الشرح
هذا توجيه عام خاص بألمانيا، وليس استشارة ضريبية. فالقواعد تتغير؛ تحقّق منها واستشر مستشاراً ضريبياً (Steuerberater). وقد تناول الدرس 2 ضرائب الشراء، وتناول مقرر «صناديق ETF والصناديق الاستثمارية والاستثمار طويل الأجل» الضرائب العامة على الصناديق.
دخل الإيجار
الدخل من تأجير عقار نوع مستقل من أنواع الدخل، هو الدخل من التأجير والإيجار (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung، § 21 من قانون ضريبة الدخل، EStG). ويخضع لـسعر ضريبة الدخل الشخصي الخاص بك، لا لضريبة دخل رأس المال الثابتة البالغة 25%.
النتيجة الخاضعة للضريبة هي الإيجار المحصَّل مطروحاً منه النفقات المرتبطة بالدخل (Werbungskosten)، وأهمها:
- فائدة القرض (لا سداد أصل القرض)؛
- الصيانة والإدارة والتأمين وضريبة العقار (Grundsteuer) وغيرها من التكاليف غير المحمَّلة للمستأجرين؛
- إهلاك المبنى (AfA، Absetzung für Abnutzung).
يمكن عموماً مقاصّة خسارة التأجير مع دخل آخر مثل الراتب. وإذا كان الإيجار أقل من 66% من الإيجار المرجعي المحلي (كما في حالة التأجير للأقارب)، فقد تُقيَّد الخصومات.
الإهلاك (AfA)
المبنى وحده هو الذي يستهلك؛ أما الأرض فلا يمكن إهلاكها. ويُقسَم سعر الشراء والتكاليف الإضافية (الكاتب العدل والسجل العقاري وGrunderwerbsteuer والوسيط) إلى حصة للأرض وحصة للمبنى. والنسب الخطية السارية للمباني السكنية المؤجرة:
| سنة اكتمال المبنى | الإهلاك السنوي AfA |
|---|---|
| قبل 1925 | 2.5% |
| من 1925 إلى 2022 | 2% |
| بعد 31 ديسمبر 2022 | 3% |
بالنسبة للمساكن الإيجارية الجديدة التي بدأ بناؤها (أو أُبرم عقد شرائها) بين 1 أكتوبر 2023 و30 سبتمبر 2029، يتاح بديلاً إهلاك متناقص قدره 5% من القيمة المتبقية سنوياً.
إذا تجاوزت تكاليف التجديد خلال ثلاث سنوات من الشراء 15% من تكلفة المبنى (دون ضريبة القيمة المضافة)، فإنها تُهلَك عادةً مع المبنى (anschaffungsnahe Herstellungskosten) بدلاً من خصمها فوراً.
بيع العقار
وفق القانون الساري، يخضع الربح من بيع عقار مملوك بصفة خاصة لسعرك الشخصي بوصفه صفقة بيع خاصة (§ 23 EStG) إذا لم يتجاوز الفاصل بين الشراء والبيع عشر سنوات. ويكون معفى من الضريبة إذا استُخدم العقار لسكنك الخاص فقط، أو في سنة البيع والسنتين السابقتين لها. والأرباح التي تقل عن €1,000 سنوياً من هذه الصفقات معفاة من الضريبة؛ أما عند €1,000 أو أكثر فيخضع الربح كله للضريبة (حدّ إعفاء، Freigrenze، لا مبلغ معفى). ويخفّض الإهلاك الذي طالبت به أساسَ التكلفة لديك، فيزيد الربح الخاضع للضريبة. وقد طُرحت في البرلمان مقترحات لتعديل قاعدة السنوات العشر؛ فتحقّق من وضعها قبل أي بيع.
إذا اشتريت عدة عقارات وبعتها خلال فترة قصيرة، فقد تعاملك مصلحة الضرائب بوصفك تاجر عقارات تجارياً (gewerblicher Grundstückshandel). ومن المعايير الإرشادية «حدّ الأعيان الثلاث» (أكثر من ثلاث عمليات بيع خلال نحو خمس سنوات من الشراء)؛ وعندئذٍ تصبح الأرباح دخلاً تجارياً خاضعاً للضريبة التجارية.
العقار المدرج والعقار عبر الصناديق
تُدرّ أسهم صناديق REIT والأسهم العقارية المملوكة بصفة خاصة دخلاً رأسمالياً: ضريبة Abgeltungsteuer بنسبة 25% إضافةً إلى ضريبة التضامن وربما ضريبة الكنيسة. وقد تنطوي صناديق REIT الأجنبية على ضريبة استقطاع. وتستفيد صناديق العقار المفتوحة من إعفاء جزئي (Teilfreistellung) بموجب قانون ضريبة الاستثمار: 60% من الدخل معفى من الضريبة لصناديق العقار، و80% للصناديق التي تستثمر أساساً في عقارات أجنبية. وقد تُصنَّف صناديق ETF العقارية بشكل مختلف؛ فتحقّق من مستندات الصندوق.
مثال محلول
مثال افتراضي: تشتري شقة مؤجَّرة بمبلغ €300,000 إضافةً إلى تكاليف إضافية قدرها €30,000. حصة الأرض 25%. اكتمل المبنى في عام 1995 (إهلاك AfA بنسبة 2%). الأرقام السنوية: الإيجار €12,000، وفائدة القرض €7,200، والصيانة €1,500، والتكاليف الأخرى غير القابلة للتحميل €800. سعر الضريبة الحدّي الافتراضي: 42%؛ والرسوم الإضافية مُهمَلة.
- إجمالي التكلفة = €330,000. حصة المبنى = 75% × €330,000 = €247,500؛ والأرض = €82,500.
- AfA = 2% × €247,500 = €4,950 سنوياً.
- Werbungskosten = €7,200 + €1,500 + €800 + €4,950 = €14,450.
- النتيجة الخاضعة للضريبة = €12,000 − €14,450 = −€2,450. وبمقاصّتها مع الراتب تنخفض الضريبة بنحو €2,450 × 42% ≈ €1,029.
- التدفق النقدي قبل سداد أصل القرض = €12,000 − €7,200 − €1,500 − €800 = +€2,500: فالإهلاك AfA خصم ضريبي، لا دفعة نقدية.
- البيع بعد 8 سنوات بمبلغ €340,000 مع تكاليف بيع قدرها €5,000. أساس التكلفة = €330,000 − 8 × €4,950 = €290,400. الربح = €340,000 − €5,000 − €290,400 = €44,600، وهو خاضع للضريبة لأن السنوات العشر لم تنقضِ.
خطأ شائع
نشاط تطبيقي
مثال افتراضي: شقة سعرها €400,000 إضافةً إلى تكاليف إضافية قدرها €40,000؛ وحصة الأرض 30%؛ واكتمل المبنى في عام 2024 (إهلاك AfA بنسبة 3%). الإيجار السنوي €16,800، والفائدة €9,000، والصيانة €1,000، والتكاليف الأخرى غير القابلة للتحميل €1,200. سعر الضريبة الحدّي 35%. احسب الإهلاك AfA والنتيجة الخاضعة للضريبة والأثر الضريبي والتدفق النقدي قبل سداد الأصل.
اعرض الحل
حصة المبنى = 70% × €440,000 = €308,000؛ وAfA = 3% × €308,000 = €9,240. Werbungskosten = €9,000 + €1,000 + €1,200 + €9,240 = €20,440. النتيجة = €16,800 − €20,440 = −€3,640؛ والتوفير الضريبي ≈ €3,640 × 35% ≈ €1,274. التدفق النقدي قبل سداد الأصل = €16,800 − €9,000 − €1,000 − €1,200 = €5,600.
القيود: كثيراً ما تكون حصة الأرض موضع خلاف مع مصلحة الضرائب، والرسوم الإضافية مُهمَلة.
أهم النقاط
- يخضع دخل الإيجار لسعرك الشخصي بعد خصم الفائدة والتكاليف الجارية والإهلاك AfA على المبنى فقط.
- تتوقف نسب AfA على سنة الاكتمال؛ ولا تُهلَك الأرض أبداً.
- وفق القانون الساري، تخضع عمليات البيع الخاصة للعقارات خلال عشر سنوات للضريبة، ما لم يكن العقار مسكوناً من مالكه وفق الشروط المطلوبة.
- تخضع أسهم صناديق REIT لضريبة Abgeltungsteuer؛ وتحصل صناديق العقار المفتوحة على إعفاء جزئي بنسبة 60% أو 80%. راجع مستشاراً ضريبياً (Steuerberater).
الخطوة التالية
في الدرس الأخير ستجمع كل ما سبق في قائمة تحقّق لاتخاذ القرار.
تقييم ذاتي
أجب عن الأسئلة، ثم تحقّق من إجاباتك. يمكنك إعادة المحاولة بقدر ما تشاء.
تقييم ذاتي تلقائي لمراجعتك الشخصية. تُفحَص إجاباتك في متصفحك ولا نطّلع عليها ولا نقيّمها. هذا ليس امتحانًا ولا مؤهّلًا.
تقدّمك
«مكتمل» يعني فقط أنك علّمت الدرس كمنتهٍ. وهو ليس اختبارًا لفهمك. يُحفظ التقدّم والملاحظات فقط في هذا المتصفح على هذا الجهاز — وليس في حساب.