حساب العائد على عقار مؤجَّر: التدفق النقدي والعائد النقدي على النقد

ما الذي ستتعلمه

• كيف تحسب التدفق النقدي السنوي قبل الضريبة لعقار مؤجَّر مموَّل بقرض.
• ماذا يقيس العائد النقدي على النقد المستثمَر (cash-on-cash) وما الذي يُغفله.
• كيف تضيف بناء حقوق الملكية (سداد الأصل) للحصول على صورة أشمل.
• كيف تُظهر نسبة تغطية خدمة الدين (DSCR) ما إذا كان الإيجار يغطي القرض.

الشرح

انتهى الدرس 5 بصافي الدخل التشغيلي (NOI): الإيجار بعد التكاليف غير القابلة للتحميل والمخصصات، وقبل التمويل. والآن نضيف القرض العقاري من الدرس 3.

خدمة الدين والتدفق النقدي

خدمة الدين (Kapitaldienst) هي إجمالي أقساط القرض السنوية: الفائدة مضافاً إليها سداد الأصل. وفي القرض ذي الأقساط الثابتة هي القسط السنوي، أي القرض × (السعر + نسبة السداد الأولية).

التدفق النقدي قبل الضريبة = NOI − خدمة الدين

يعني التدفق النقدي السلبي أن عليك ضخّ أموال في العقار من راتبك أو مدخراتك كل شهر. وهذا شائع في المدن الألمانية ذات العوائد المنخفضة. وهو لا يعني تلقائياً أن الاستثمار سيئ، لكن يجب أن تكون قادراً وراغباً في تحمّله سنوات طويلة، حتى لو توقف المستأجر عن الدفع.

العائد النقدي على النقد المستثمَر

العائد النقدي على النقد = التدفق النقدي قبل الضريبة ÷ رأس المال الذاتي المستثمَر

رأس المال الذاتي المستثمَر هو كل أموالك الخاصة: الدفعة الأولى مضافاً إليها تكاليف الشراء (وأي تجديد أولي). ويُظهر العائد النقدي على النقد العائدَ النقدي السنوي على أموالك الخاصة. لكنه يتجاهل أمرين مهمين:

• بناء حقوق الملكية: جزء السداد في خدمة الدين يخفّض قرضك. فهو نقد يغادر حسابك لكنه يبقى ضمن ثروتك.
• تغيّر القيمة: مجهول حتى تبيع، وقد يكون سلبياً.

ومقياس سنوي أشمل، لا يزال يستبعد تغيّر القيمة، هو:

العائد شاملاً بناء حقوق الملكية = (التدفق النقدي قبل الضريبة + سداد الأصل) ÷ رأس المال الذاتي المستثمَر

وهذا يعادل (NOI − الفائدة) ÷ رأس المال الذاتي، أي المعادلة من الدرس 1 دون تغيّر القيمة.

نسبة تغطية خدمة الدين

DSCR = NOI ÷ خدمة الدين

تعني نسبة DSCR البالغة 1.0 أن دخل العقار يغطي قسط القرض تماماً. وإذا كانت أقل من 1.0 يدفع المالك الفرق. وكثيراً ما يشترط المقرضون المحترفون للمستثمرين نسبة DSCR أعلى بوضوح من 1.0، لأنها تترك هامش أمان للشغور والإصلاحات. أما بالنسبة للمشتري الفرد، فيتحقق البنك أيضاً من دخلك الشخصي، ولذلك يمكن تمويل عقار بنسبة DSCR أقل من 1.0، لكن الخطر يقع عليك.

الضرائب

جميع الأرقام هنا قبل الضريبة. ففي ألمانيا يخضع دخل الإيجار للضريبة، في حين تكون الفائدة والتكاليف الجارية والإهلاك (AfA) قابلة للخصم عموماً. وقد تختلف النتيجة كثيراً عن الصورة قبل الضريبة؛ ويقدّم الدرس 12 توجيهاً عاماً. وبشأن حالتك الخاصة، راجع مستشاراً ضريبياً (Steuerberater).

مثال محلول

مثال افتراضي: شقة سعرها €200,000؛ وتكاليف الشراء €20,000 (10%). الإيجار الأساسي السنوي €10,800؛ والتكاليف غير القابلة للتحميل والمخصصات €2,400، إذن NOI = €8,400. يدفع المشتري €40,000 دفعةً أولى إضافةً إلى تكاليف قدرها €20,000، فيكون رأس المال الذاتي المستثمَر = €60,000، ويقترض €160,000 بفائدة 3.5% ونسبة سداد أولية 2%، بأقساط شهرية. المستبعَد: الضرائب وتغيّر القيمة وزيادات الإيجار.

1. خدمة الدين: €160,000 × (3.5% + 2%) = €8,800 سنوياً (€733.33 شهرياً).
2. التدفق النقدي قبل الضريبة: €8,400 − €8,800 = −€400 سنوياً (نحو −€33 شهرياً).
3. العائد النقدي على النقد: −€400 ÷ €60,000 ≈ −0.7%.
4. سداد الأصل في السنة الأولى (حساب شهراً بشهر): نحو €3,252؛ والفائدة نحو €5,548.
5. العائد شاملاً بناء حقوق الملكية: (−€400 + €3,252) ÷ €60,000 = €2,852 ÷ €60,000 ≈ 4.8%.
6. DSCR: €8,400 ÷ €8,800 ≈ 0.95.

الحساسية لسعر الفائدة: لو كلّف القرض نفسه 4.5% بدلاً من ذلك، لكانت خدمة الدين €160,000 × 6.5% = €10,400 والتدفق النقدي −€2,000 سنوياً. فارتفاع السعر نقطة واحدة يحوّل فجوة شهرية صغيرة قدرها نحو €33 إلى نحو €167.

خطأ شائع

نشاط تطبيقي

استخدم الشقة نفسها (NOI €8,400، وتكاليف الشراء €20,000). هذه المرة يدفع المشتري دفعة أولى قدرها €50,000، فيكون رأس المال الذاتي المستثمَر €70,000 والقرض €150,000 بفائدة 3.5% ونسبة سداد 2%. سداد الأصل في السنة الأولى نحو €3,049. احسب خدمة الدين، والتدفق النقدي قبل الضريبة، والعائد النقدي على النقد، والعائد شاملاً بناء حقوق الملكية، ونسبة DSCR.

أهم النقاط

• التدفق النقدي قبل الضريبة = NOI − خدمة الدين (الفائدة مضافاً إليها سداد الأصل).
• يقيس العائد النقدي على النقد العائدَ النقدي على كل أموالك الخاصة، بما فيها تكاليف الشراء.
• أضف سداد الأصل لترى بناء حقوق الملكية، لكن تذكّر أنه ليس نقداً يمكنك إنفاقه.
• تعني نسبة DSCR الأقل من 1.0 أنك تدعم العقار من دخلك الخاص.

الخطوة التالية

يتناول الدرس التالي المخاطر الكامنة وراء هذه الأرقام: التركّز وضعف السيولة وتغيّرات أسعار الفائدة.