العقار كفئة أصول: الدخل والقيمة والرافعة المالية

ما الذي ستتعلمه

• ما الذي يميّز العقار كفئة أصول عن الأسهم والسندات والصناديق.
• كيف تقسّم عائد العقار إلى عائد دخل وتغيّر في القيمة.
• كيف تغيّر الرافعة المالية (الأموال المقترضة) العائد على رأس مالك الذاتي، في الاتجاهين.
• متى تكون الرافعة المالية «إيجابية» ومتى تعمل ضدك.

الشرح

فئة الأصول هي مجموعة من الاستثمارات ذات خصائص ومخاطر متشابهة. ويتميّز العقار (الأرض والمباني القائمة عليها) بعدة سمات تميّزه عن غيره:

• مادي وفريد: لا يوجد عقاران متطابقان. فالموقع والحالة والمستأجرون يختلفون، ولذلك لا يوجد سعر سوقي واحد.
• حجم استثمار كبير: كثيراً ما تعادل تكلفة شقة واحدة دخل عدة سنوات، ولذلك لا يملك المشتري الفرد عادةً إلا عقاراً أو عقارين.
• تكاليف معاملات مرتفعة: في ألمانيا تضيف الضرائب ورسوم الكاتب العدل والوسيط العقاري في الغالب نحو 10% أو أكثر إلى السعر (الدرس 2).
• ضعيف السيولة: تعني السيولة مدى سرعة البيع بسعر عادل. فالسهم يُباع في ثوانٍ، أما بيع العقار فيستغرق عادةً أشهراً.
• يُموَّل عادةً بالدَّين: يستخدم معظم المشترين قرضاً عقارياً، وهذا ما يُنشئ الرافعة المالية.

يتناول مقرر تحليل القطاعات العقارَ بوصفه قطاعاً في سوق الأسهم. أما هذا المقرر فينظر إلى العقار من جهة المالك والمستثمر.

مصدرا العائد

يأتي عائد الدخل من الإيجار. والرقم المعتمد هو صافي الدخل التشغيلي (NOI): الإيجار المحصَّل مطروحاً منه التكاليف الجارية التي لا يستطيع المالك تحميلها للمستأجر (مثل رسوم الإدارة والصيانة والشغور). ولا تُطرح الفوائد ولا أقساط سداد القرض من صافي الدخل التشغيلي، لأنه يصف العقار نفسه لا طريقة تمويله.

أما تغيّر القيمة فهو ارتفاع القيمة السوقية للعقار أو انخفاضها. ويبقى مجرد تقدير إلى أن تبيع. ومعاً:

إجمالي العائد على العقار = (NOI + تغيّر القيمة) ÷ قيمة العقار في البداية

بالنسبة للمالك الساكن في عقاره، يكون «الدخل» هو الإيجار الذي لم تعد تدفعه (يقارن الدرس 4 بين الاستئجار والشراء).

الرافعة المالية

تعني الرافعة المالية تمويل جزء من الاستثمار بأموال مقترضة. ويكون رأس مالك الذاتي (أموالك الخاصة) أصغر من قيمة الأصل، فيقع كل تغيّر في قيمة الأصل على قاعدة أصغر. ويصبح العائد على رأس المال الذاتي:

العائد على رأس المال الذاتي = (NOI − الفائدة + تغيّر القيمة) ÷ رأس المال الذاتي

تكون الرافعة المالية إيجابية عندما يكون العائد على العقار كله (قبل التمويل) أعلى من سعر الفائدة على القرض. وتكون سلبية عندما يحقق العقار عائداً أقل من تكلفة القرض. وتتضخّم تغيّرات القيمة في الاتجاهين: إذا كان القرض 80% من السعر، فإن انخفاض القيمة بنسبة 10% يمحو نصف رأس مالك الذاتي. فالدَّين لا ينخفض عندما تنخفض قيمة العقار.

يتناول مقرر «إدارة المخاطر والصفقات» الرافعةَ المالية في منتجات التداول (عقود الفروقات CFD والتداول بالهامش). والرافعة في العقار تعمل رياضياً بالطريقة نفسها، لكن لا توجد عادةً طلبات تغطية هامش؛ وبدلاً من ذلك يظهر الخطر عند إعادة التمويل، أو عند البيع، أو عندما يعيد البنك تقييم الضمان.

مثال محلول

مثال افتراضي: شقة سعرها €300,000. الافتراضات: صافي دخل تشغيلي قدره €12,000 سنوياً (4% من السعر)؛ المشتري A يدفع المبلغ كاملاً نقداً؛ المشتري B يستخدم رأس مال ذاتياً قدره €60,000 وقرضاً بقيمة €240,000 بفائدة 4%، يُسدَّد منه الفائدة فقط تبسيطاً. المستبعَد: تكاليف الشراء والضرائب وسداد أصل القرض وتكاليف البيع.

الفائدة السنوية على B: €240,000 × 4% = €9,600.

السيناريو 1: ترتفع القيمة 10% خلال سنة واحدة (+€30,000).

• المشتري A: (€12,000 + €30,000) ÷ €300,000 = 14%.
• المشتري B: (€12,000 − €9,600 + €30,000) ÷ €60,000 = €32,400 ÷ €60,000 = 54%.

السيناريو 2: تنخفض القيمة 10% (−€30,000).

• المشتري A: (€12,000 − €30,000) ÷ €300,000 = −6%.
• المشتري B: (€12,000 − €9,600 − €30,000) ÷ €60,000 = −€27,600 ÷ €60,000 = −46%.

العقار واحد. والاختلاف في التمويل فقط، وهو يحوّل نطاقاً قدره 20 نقطة (من −6% إلى +14%) إلى نطاق قدره 100 نقطة (من −46% إلى +54%). وفي هذا المثال يساوي عائد صافي الدخل التشغيلي (4%) سعرَ فائدة القرض (4%)، فيكون أثر الرافعة على جانب الدخل محايداً؛ ويأتي التضخيم كله من تغيّر القيمة.

خطأ شائع

نشاط تطبيقي

استخدم الشقة من المثال المحلول (السعر €300,000، صافي الدخل التشغيلي €12,000، المشتري B برأس مال ذاتي قدره €60,000 وقرض بقيمة €240,000 تُسدَّد فائدته فقط). سعر الفائدة الآن 5%. احسب العائد لسنة واحدة للمشتري A والمشتري B إذا (أ) ارتفعت القيمة 5% و(ب) انخفضت 5%. هل الرافعة إيجابية أم سلبية على جانب الدخل؟

أهم النقاط

• تأتي عوائد العقار من صافي الدخل التشغيلي وتغيّر القيمة؛ ولا يشمل صافي الدخل التشغيلي تكاليف التمويل.
• العقار فريد ومكلف في التداول وضعيف السيولة مقارنةً بالأصول المدرجة.
• تضخّم الرافعة المالية الأرباح والخسائر على رأس المال الذاتي معاً؛ ويبقى الدَّين كما هو عندما تنخفض القيم.
• لا تفيد الرافعة على جانب الدخل إلا عندما يتجاوز عائد العقار سعر فائدة القرض.

الخطوة التالية

في الدرس التالي سترى التكلفة الفعلية لشراء مسكن في ألمانيا، وكيف يحمي الكاتب العدل والسجل العقاري المشتري.