德国的房产与税收：一般性指引
对德国如何对租金收入、折旧、房产出售以及上市或基金类房地产投资征税获得一般性指引。
你将学到什么
- 租金收入如何纳税，以及房东可以抵扣哪些费用
- 建筑物折旧（AfA）如何运作，以及为什么土地不能折旧
- 根据现行规定，出售房产的收益何时需要纳税、何时免税
- REIT 股票和房地产基金如何纳税
讲解
这是针对德国的一般性指引，而不是税务建议。规则会变化；请核实相关规定并咨询 Steuerberater（税务顾问）。购置环节的税费已在第 2 课中介绍，基金的一般税收问题已在《ETF、基金与长期投资》课程中介绍。
租金收入
出租房产的收入是一种单独的收入类型，即租赁收入（Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung，《所得税法》EStG 第 21 条）。它按你的个人所得税税率纳税，而不是按 25% 的统一资本收入税率纳税。
应税结果是收到的租金减去与收入相关的费用（Werbungskosten），主要包括：
- 贷款利息（不包括本金偿还）；
- 维修保养、管理、保险、房产税（Grundsteuer）以及其他未转嫁给租户的成本；
- 建筑物折旧（AfA，Absetzung für Abnutzung）。
出租亏损通常可以与工资等其他收入相抵。如果租金低于当地可比租金的 66%（例如出租给亲属时），抵扣可能会受到限制。
折旧（AfA）
只有建筑物会损耗；土地不能折旧。购买价格和附带成本（公证费、土地登记费、Grunderwerbsteuer、中介费）要拆分为土地部分和建筑物部分。目前出租住宅建筑的直线折旧率为：
| 建筑物竣工时间 | 每年 AfA |
|---|---|
| 1925 年以前 | 2.5% |
| 1925 年至 2022 年 | 2% |
| 2022 年 12 月 31 日之后 | 3% |
对于在 2023 年 10 月 1 日至 2029 年 9 月 30 日之间开工（或签订购买合同）的新建出租住宅，可选择按每年剩余价值的 5% 进行余额递减折旧。
如果购买后三年内的翻新成本超过建筑物成本的 15%（不含增值税），这些成本通常要与建筑物一起折旧（anschaffungsnahe Herstellungskosten，购置相关的建造成本），而不能立即抵扣。
出售房产
根据现行法律，如果买入与卖出之间相隔不超过十年，出售私人持有房产的收益作为私人出售交易（EStG 第 23 条）按你的个人税率纳税。如果该房产仅用于你自己居住，或者在出售当年及之前两年用于自住，则免税。此类交易每年收益低于 €1,000 时免税；达到 €1,000 或以上时，全部收益都需纳税（这是免税界限，即 Freigrenze，而不是免税额度）。你已申报的折旧会降低你的成本基础，从而增加应税收益。议会中已有修改十年规则的提案；在任何出售之前请核实其进展。
如果你在短时间内买卖多处房产，税务局可能会把你视为商业性房地产交易商（gewerblicher Grundstückshandel）。一个参考标准是“三项物业界限”（在购买后约五年内出售超过三处）；此时收益将成为经营收入，需缴纳营业税。
上市与基金类房地产
私人持有的 REIT 和房地产股票产生资本收入：25% 的 Abgeltungsteuer（资本利得税）加上团结附加税，可能还有教会税。外国 REIT 可能涉及预扣税。开放式房地产基金可享受《投资税法》规定的部分免税（Teilfreistellung）：房地产基金 60% 的收入免税，主要投资于外国房产的基金则为 80%。房地产 ETF 的分类可能不同；请查阅基金文件。
计算示例
假设示例：你以 €300,000 加 €30,000 附带成本购买一套已出租的公寓。土地部分占 25%。建筑物于 1995 年竣工（2% AfA）。年度数据：租金 €12,000，贷款利息 €7,200，维修保养 €1,500，其他不可转嫁成本 €800。假设边际税率：42%；忽略附加税。
- 总成本 = €330,000。建筑物部分 = 75% × €330,000 = €247,500；土地 = €82,500。
- AfA = 2% × €247,500 = 每年 €4,950。
- Werbungskosten = €7,200 + €1,500 + €800 + €4,950 = €14,450。
- 应税结果 = €12,000 − €14,450 = −€2,450。与工资相抵后，可减少税款约 €2,450 × 42% ≈ €1,029。
- 还本前现金流 = €12,000 − €7,200 − €1,500 − €800 = +€2,500：AfA 是税前抵扣，而不是现金支出。
- 8 年后以 €340,000 出售，出售成本 €5,000。成本基础 = €330,000 − 8 × €4,950 = €290,400。收益 = €340,000 − €5,000 − €290,400 = €44,600，由于未满十年，需要纳税。
常见错误
练习活动
假设：一套公寓售价 €400,000，另加 €40,000 附带成本；土地部分占 30%；2024 年竣工（3% AfA）。年租金 €16,800，利息 €9,000，维修保养 €1,000，其他不可转嫁成本 €1,200。边际税率 35%。计算 AfA、应税结果、税收影响以及还本前现金流。
显示答案
建筑物部分 = 70% × €440,000 = €308,000；AfA = 3% × €308,000 = €9,240。Werbungskosten = €9,000 + €1,000 + €1,200 + €9,240 = €20,440。结果 = €16,800 − €20,440 = −€3,640；节税 ≈ €3,640 × 35% ≈ €1,274。还本前现金流 = €16,800 − €9,000 − €1,000 − €1,200 = €5,600。
局限性：土地部分的比例经常与税务局存在争议，而且这里忽略了附加税。
要点总结
- 租金收入在扣除利息、运营成本以及仅针对建筑物的 AfA 之后，按你的个人税率纳税。
- AfA 折旧率取决于竣工年份；土地永远不能折旧。
- 根据现行法律，十年内出售私人房产需要纳税，除非按规定用于自住。
- REIT 股票适用 Abgeltungsteuer；开放式房地产基金享受 60% 或 80% 的部分免税。请咨询 Steuerberater（税务顾问）。
下一步
在最后一课中，你将把所有内容整合为一份决策清单。
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