Datos de vivienda y crédito: viviendas iniciadas, solicitudes de hipotecas, encuestas de préstamos bancarios y oferta monetaria
Lee las viviendas iniciadas y los permisos a tasas anualizadas, las solicitudes semanales de hipotecas, las encuestas de préstamos bancarios de la Fed y el BCE y los agregados monetarios, y entiende por qué estos datos anticipan el ciclo con lentitud.
Qué aprenderás
- Cómo leer las viviendas iniciadas y los permisos de construcción como tasas anuales ajustadas estacionalmente.
- Qué mide el índice semanal de solicitudes de hipotecas y cómo compararlo.
- Cómo se construyen los porcentajes netos de las encuestas de préstamos bancarios y qué implica un endurecimiento.
- Qué son M1, M2 y M3 y cómo leer el crecimiento de la oferta monetaria.
Explicación
La vivienda y el crédito son las partes de la economía más sensibles a los tipos de interés: sus datos reaccionan primero cuando cambia la política monetaria y llegan al crecimiento y al empleo con un retraso de varios trimestres. Rara vez provocan movimientos de mercado de un minuto, pero dan forma al panorama a medio plazo.
Viviendas iniciadas y permisos de construcción (EE. UU.)
La Census Bureau de EE. UU. publica mensualmente New Residential Construction, normalmente en la tercera semana: permisos de construcción, viviendas iniciadas (cimientos comenzados) y viviendas terminadas. Todos se publican como tasa anual ajustada estacionalmente (SAAR): el recuento mensual se divide entre un factor estacional y se multiplica por 12, dando una cifra como «1.40 millones de unidades» (la anualización en general se trató en la lección 1). Los datos mensuales son ruidosos (clima, grandes proyectos de apartamentos) y se revisan mucho, así que usa la serie de viviendas unifamiliares y medias de tres meses. Los permisos van uno o dos meses por delante de las viviendas iniciadas, y estas van aproximadamente de seis a doce meses por delante de las terminadas. El índice del mercado de la vivienda de la NAHB, una encuesta a constructores en una escala de 0 a 100 con 50 como neutral, llega uno o dos días antes y a menudo predice la dirección. Alemania publica mensualmente las Baugenehmigungen (permisos de construcción) a través de Destatis; su fuerte caída después de 2022 muestra lo rápido que unos tipos hipotecarios más altos llegan a la construcción.
Solicitudes de hipotecas (EE. UU., semanal)
La Mortgage Bankers Association publica cada miércoles un índice compuesto de mercado de solicitudes, dividido en índices de compra y de refinanciación, junto con el tipo fijo medio a 30 años de su encuesta. El índice se fijó en 100 en marzo de 1990, así que solo importan las variaciones. Compara interanualmente, porque los festivos distorsionan semanas sueltas; lee el índice de compra como señal de demanda y el de refinanciación como señal de sensibilidad a los tipos. Cuando los tipos hipotecarios caen, la refinanciación se dispara en semanas, mucho antes de que respondan las viviendas iniciadas.
Encuestas de préstamos bancarios
La Senior Loan Officer Opinion Survey (SLOOS) de la Reserva Federal es trimestral. La encuesta de préstamos bancarios (BLS) del BCE, en marcha desde 2003, pregunta a unos 160 bancos de la zona euro cuatro veces al año y se publica en enero, abril, julio y octubre. Ambas preguntan si los bancos endurecieron o relajaron los criterios de concesión en los últimos tres meses y si la demanda de préstamos subió o bajó, para empresas, hipotecas y crédito al consumo. Los resultados son porcentajes netos: proporción que informa de endurecimiento menos proporción que informa de relajación (la BLS también publica un índice de difusión que da la mitad de peso a las respuestas «algo»). Positivo significa endurecimiento neto. Varios trimestres de fuerte endurecimiento neto han precedido históricamente a una inversión más débil y a tasas de impago más altas; es una relación con retraso, no una herramienta de timing.
Oferta monetaria
M1 es el efectivo más los depósitos a la vista; M2 añade los depósitos de ahorro y a plazo corto; M3 (usado por el BCE) añade las cesiones temporales, las participaciones en fondos del mercado monetario y los valores de deuda a corto plazo. La Fed publica M2 mensualmente (publicación H.6); el BCE publica la evolución monetaria cada mes, incluidos los préstamos a hogares y a sociedades no financieras, que muchos analistas encuentran más útiles que el propio M3. Lee el crecimiento interanual frente al crecimiento del PIB nominal: un dinero que crece mucho más rápido que la producción nominal durante años formó parte de la historia de la inflación de 2021–2022, pero las variaciones mensuales reflejan sobre todo desplazamientos entre depósitos y fondos.
Ejemplo resuelto
Ejemplo hipotético: en un mes se iniciaron 112,000 viviendas (sin ajuste estacional) con un factor estacional de 0.95 (un mes estacionalmente débil). Supuestos: cifras redondeadas; revisiones ignoradas.
- Viviendas iniciadas mensuales ajustadas estacionalmente = 112,000 / 0.95 = 117,895.
- SAAR = 117,895 × 12 = 1,414,736, publicado como 1.41 millones.
- Los permisos del mismo mes se publicaron a una tasa de 1.45 millones y las viviendas iniciadas del mes anterior en 1.30 millones. Unos permisos por encima de las viviendas iniciadas en unos 0.15 millones sugieren que estas pueden subir en el próximo mes o dos.
Crédito: en la última BLS, el 25 % de los bancos endureció los criterios para préstamos a empresas y el 10 % los relajó. Porcentaje neto = 25 − 10 = +15, endurecimiento neto. Si el trimestre anterior fue +5, el endurecimiento se está acelerando; espera que el crecimiento de los préstamos se frene en los próximos trimestres.
Hipotecas: el índice de solicitudes de compra cayó de 235 a 215 en un año: (215 / 235 − 1) × 100 = −8.5 %, coherente con el endurecimiento.
Dinero: M2 subió de 21,000 a 21,600 (miles de millones, unidades hipotéticas) en un año: (21,600 / 21,000 − 1) × 100 = +2.9 %. Con un PIB nominal que crece alrededor del 4 %, el dinero crece más despacio que la producción, lo que por sí solo no es una señal inflacionaria.
Error común
Actividad práctica
Sobre papel: (a) En un mes se iniciaron 95,000 unidades con un factor estacional de 1.05. Calcula la SAAR. (b) En una encuesta de préstamos, el 18 % de los bancos endureció los criterios hipotecarios y el 22 % los relajó. Calcula el porcentaje neto e indica la dirección. (c) Las solicitudes de refinanciación subieron un 40 % en cuatro semanas mientras las solicitudes de compra se mantuvieron planas. ¿Cuál te dice más sobre la demanda de vivienda, y qué te dice la otra?
Mostrar solución
(a) 95,000 / 1.05 = 90,476; × 12 = 1,085,714, aproximadamente 1.09 millones SAAR.
(b) 18 − 22 = −4: pequeña relajación neta.
(c) Las solicitudes de compra miden la demanda de viviendas; planas significa sin cambios. El salto de la refinanciación muestra que los tipos hipotecarios cayeron lo suficiente para que los prestatarios existentes refinancien, lo que apoya el flujo de caja de los hogares pero no es nueva demanda de vivienda.
Limitaciones: los factores estacionales reales difieren según el mes y el año, y las encuestas ponderan los bancos por volumen de préstamos; el ejercicio muestra solo la mecánica.
Ideas clave
- Los datos de vivienda son tasas anuales ajustadas estacionalmente; los permisos van por delante de las viviendas iniciadas, y las series de viviendas unifamiliares son más limpias.
- Compara las solicitudes de hipotecas interanualmente; la refinanciación muestra la sensibilidad a los tipos, las compras muestran la demanda.
- Un endurecimiento neto sostenido en las encuestas de préstamos precede, con retraso, a un crecimiento del crédito más débil.
- La oferta monetaria es un indicador de fondo lento; compárala con el PIB nominal.
Siguiente paso
En la siguiente lección miras hacia fuera: la balanza comercial, la cuenta corriente y los flujos de capital, y cómo los saldos exteriores se trasladan a las divisas y los mercados de bonos.
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