Kiralık Bir Gayrimenkulün Getirisini Hesaplamak: Nakit Akışı ve Nakit Üzerinden Nakit Getirisi
Vergi öncesi nakit akışını, nakit üzerinden nakit getirisini, özkaynak birikimini ve borç servisi karşılama oranını hesaplamak için kirayı, maliyetleri ve konut kredisini bir araya getirin.
Neler öğreneceksiniz
- Kredi ile finanse edilen kiralık bir gayrimenkulün yıllık vergi öncesi nakit akışının nasıl hesaplanacağını.
- Nakit üzerinden nakit getirisinin (cash-on-cash) neyi ölçtüğünü ve neyi dışarıda bıraktığını.
- Daha eksiksiz bir tablo için özkaynak birikiminin (anapara ödemesinin) nasıl ekleneceğini.
- Borç servisi karşılama oranının (DSCR, debt service coverage ratio) kiranın krediyi karşılayıp karşılamadığını nasıl gösterdiğini.
Açıklama
5. ders net faaliyet geliri (NOI) ile sona ermişti: yansıtılamayan maliyetler ve paylar düşüldükten sonraki, finansman öncesi kira. Şimdi 3. dersteki konut kredisini ekliyoruz.
Borç servisi ve nakit akışı
Borç servisi (Kapitaldienst), yıllık toplam kredi ödemesidir: faiz artı anapara ödemesi. Bir anüite kredisinde bu, yıllık ödemedir: kredi × (oran + başlangıç anapara ödeme oranı).
Vergi öncesi nakit akışı = NOI − borç servisi
Negatif bir nakit akışı, her ay maaşınızdan veya birikimlerinizden gayrimenkule para koymanız gerektiği anlamına gelir. Bu, getirilerin düşük olduğu Alman şehirlerinde yaygındır. Bu otomatik olarak kötü bir yatırım olduğu anlamına gelmez, ancak bir kiracı ödemeyi bıraksa bile bu yükü uzun yıllar boyunca taşıyabilecek ve taşımaya istekli olmalısınız.
Nakit üzerinden nakit getirisi
Nakit üzerinden nakit getirisi = vergi öncesi nakit akışı ÷ yatırılan özkaynak
Yatırılan özkaynak, kendi paranızın tamamıdır: peşinat artı satın alma maliyetleri (ve varsa ilk tadilat). Nakit üzerinden nakit getirisi, kendi paranız üzerindeki yıllık nakit getiriyi gösterir. İki önemli şeyi göz ardı eder:
- Özkaynak birikimi: borç servisinin anapara kısmı kredinizi azaltır. Bu, hesabınızdan çıkan ancak servetinizde kalan nakittir.
- Değer değişimi: satış yapana kadar bilinmez ve negatif olabilir.
Değer değişimini yine dışarıda bırakan daha eksiksiz bir yıllık ölçüt şudur:
Özkaynak birikimi dahil getiri = (vergi öncesi nakit akışı + anapara ödemesi) ÷ yatırılan özkaynak
Bu, (NOI − faiz) ÷ özkaynak ifadesine, yani 1. dersteki formülün değer değişimi olmayan haline eşdeğerdir.
Borç servisi karşılama oranı
DSCR = NOI ÷ borç servisi
1.0'lık bir DSCR, gayrimenkulün gelirinin kredi ödemesini tam olarak karşıladığı anlamına gelir. 1.0'ın altında farkı mülk sahibi öder. Yatırımcılara kredi veren profesyonel kreditörler, boşluklar ve onarımlar için bir tampon bıraktığından, çoğu zaman 1.0'ın belirgin şekilde üzerinde bir DSCR arar. Bireysel bir alıcı için banka kişisel gelirinizi de kontrol eder; bu nedenle 1.0'ın altında bir DSCR yine de finanse edilebilir, ancak risk sizde kalır.
Vergiler
Buradaki tüm rakamlar vergi öncesidir. Almanya'da kira geliri vergilendirilirken faiz, işletme giderleri ve amortisman (AfA) genellikle vergiden düşülebilir. Sonuç, vergi öncesi tablodan çok farklı olabilir; 12. ders genel bir yol gösterici sunar. Kendi durumunuz için bir Steuerberater'a (vergi danışmanı) danışın.
Çözümlü örnek
Varsayımsal örnek: bir daire €200,000 tutarındadır; satın alma maliyetleri €20,000'dur (10%). Yıllık çıplak kira €10,800'dür; yansıtılamayan maliyetler ve paylar €2,400'dür; dolayısıyla NOI = €8,400. Alıcı €40,000 peşinat artı €20,000 maliyet öder; yani yatırılan özkaynak = €60,000'dur ve 3.5% faiz ve 2% başlangıç anapara ödemesiyle, aylık ödemeli €160,000 borç alır. Hariç tutulanlar: vergiler, değer değişimi, kira artışları.
- Borç servisi: €160,000 × (3.5% + 2%) = yıllık €8,800 (aylık €733.33).
- Vergi öncesi nakit akışı: €8,400 − €8,800 = yıllık −€400 (aylık yaklaşık −€33).
- Nakit üzerinden nakit getirisi: −€400 ÷ €60,000 ≈ −0.7%.
- 1. yıldaki anapara ödemesi (ay ay hesaplama): yaklaşık €3,252; faiz yaklaşık €5,548.
- Özkaynak birikimi dahil getiri: (−€400 + €3,252) ÷ €60,000 = €2,852 ÷ €60,000 ≈ 4.8%.
- DSCR: €8,400 ÷ €8,800 ≈ 0.95.
Faiz oranı duyarlılığı: aynı kredinin faizi bunun yerine 4.5% olsaydı, borç servisi €160,000 × 6.5% = €10,400 ve nakit akışı yıllık −€2,000 olurdu. Bir puanlık daha yüksek bir oran, aylık yaklaşık €33'lük küçük bir açığı yaklaşık €167'ye çıkarır.
Sık yapılan hata
Uygulama etkinliği
Aynı daireyi kullanın (NOI €8,400, satın alma maliyetleri €20,000). Bu kez alıcı €50,000 peşinat öder; böylece yatırılan özkaynak €70,000 olur ve kredi 3.5% faiz ve 2% anapara ödemesiyle €150,000'dur. 1. yıldaki anapara ödemesi yaklaşık €3,049'dur. Borç servisini, vergi öncesi nakit akışını, nakit üzerinden nakit getirisini, özkaynak birikimi dahil getiriyi ve DSCR'yi hesaplayın.
Çözümü göster
- Borç servisi: €150,000 × 5.5% = €8,250.
- Nakit akışı: €8,400 − €8,250 = +€150.
- Nakit üzerinden nakit getirisi: €150 ÷ €70,000 ≈ 0.2%.
- Özkaynak birikimi dahil: (€150 + €3,049) ÷ €70,000 ≈ 4.6%.
- DSCR: €8,400 ÷ €8,250 ≈ 1.02.
Daha fazla özkaynak nakit akışını ve DSCR'yi iyileştirir, ancak özkaynak birikimi dahil getiri biraz düşer (4.8%'den 4.6%'ya); çünkü paranızın daha büyük bir kısmı, getiri ile kredi faiz oranı arasındaki farkı değil, yalnızca gayrimenkul getirisini kazanır.
Sınırlamalar: vergi öncesi bir yıllık anlık görüntü; kira, maliyetler ve sabit faiz dönemi sonrasındaki faiz oranı değişecektir.
Önemli çıkarımlar
- Vergi öncesi nakit akışı = NOI − borç servisi (faiz artı anapara ödemesi).
- Nakit üzerinden nakit getirisi, satın alma maliyetleri dahil tüm kendi paranız üzerindeki nakit getiriyi ölçer.
- Özkaynak birikimini görmek için anapara ödemesini ekleyin, ancak bunun harcayabileceğiniz bir nakit olmadığını unutmayın.
- 1.0'ın altındaki bir DSCR, gayrimenkulü kendi gelirinizle desteklediğiniz anlamına gelir.
Sonraki adım
Bir sonraki ders bu rakamların arkasındaki risklere bakar: yoğunlaşma, likidite eksikliği ve faiz oranı değişiklikleri.
Öz değerlendirme
Soruları yanıtlayın, ardından yanıtlarınızı kontrol edin. İstediğiniz kadar tekrar deneyebilirsiniz.
Kendi tekrarınız için otomatik öz değerlendirme. Cevaplarınız tarayıcınızda kontrol edilir; bunları görmez ve değerlendirmeyiz. Bu bir sınav veya yeterlilik değildir.
İlerlemeniz
“Tamamlandı” yalnızca dersi bitirdiğinizi işaretlediğiniz anlamına gelir. Anlayışınızın bir sınavı değildir. İlerleme ve notlar yalnızca bu cihazdaki bu tarayıcıda saklanır — bir hesapta değil.