Kiraya Vermek İçin Satın Almak: Kira Getirisi, Boşluk, Bakım ve Yönetim
Alman kira kuralları çerçevesinde, ilanlarda gösterilen brüt getiriden kiracıya yansıtılamayan maliyetleri, boşluk ve yönetim giderlerini düşerek gerçekçi bir net getiriye ulaşın.
Neler öğreneceksiniz
- Brüt kira getirisinin ve satın alma fiyatı çarpanının (Kaufpreisfaktor) nasıl hesaplanacağını.
- Bir ev sahibinin hangi maliyetleri kiracılara yansıtabileceğini ve hangilerinin mülk sahibinde kaldığını.
- Boşluk, bakım ve yönetim payları ile gerçekçi bir net getirinin nasıl oluşturulacağını.
- Hangi Alman kira kurallarının talep edebileceğiniz kirayı sınırladığını.
Açıklama
Brüt getiri ve satın alma fiyatı çarpanı
İlanlar genellikle brüt kira getirisini (Bruttomietrendite) gösterir:
Brüt getiri = yıllık çıplak kira ÷ satın alma fiyatı
Alman yatırımcılar ayrıca satın alma fiyatı çarpanını (Kaufpreisfaktor) kullanır: fiyat ÷ yıllık çıplak kira. 25'lik bir çarpan, fiyatın 25 yıllık kiraya eşit olduğu anlamına gelir; bu da 1 ÷ 25 = 4%'lük bir brüt getiridir. Daha yüksek bir çarpan daha düşük bir getiri anlamına gelir.
Yansıtılabilir ve yansıtılamayan maliyetler
Birçok işletme gideri yansıtılabilir: ev sahibi bunları kiracıya yan gider (Betriebskosten) olarak yansıtır; örneğin emlak vergisi, su, çöp toplama ve bina sigortası. Betriebskostenverordnung (İşletme Giderleri Yönetmeliği), üzerinde anlaşılabilecek maliyet türlerini listeler. Diğer maliyetler yansıtılamaz ve mülk sahibinin gelirini azaltır:
- Yönetim: kat malikleri birliği yöneticisinin (WEG-Verwaltung) ücreti ve kiracılarla, kirayla ve yıllık yan gider hesap dökümüyle ilgilenen, daireniz için ayrı bir yöneticinin (Sondereigentumsverwaltung) ücreti.
- Bakım: daire içindeki onarımlar ile aylık kat malikleri aidatıyla (Hausgeld) ödenen bina bakım yedek akçesindeki (Erhaltungsrücklage) payınız.
- Boşluk ve tahsil edilemeyen alacaklar: kiracılar arasındaki kirasız aylar ve ödenmeyen kira.
Bir dairede aylık Hausgeld hem yansıtılabilir kısımları (kiracıya yansıtılan) hem de yansıtılamayan kısımları (yönetim, yedek akçe) içerir. Dağılımı görmek için en son yıllık hesap dökümünü isteyin.
Net getiri
Net getiri = (yıllık çıplak kira − yansıtılamayan maliyetler − boşluk payı − bakım payı − yönetim) ÷ (fiyat + satın alma maliyetleri)
Pay, 1. dersteki net faaliyet geliridir (NOI). Fiyat artı satın alma maliyetlerine bölmek, yatırılan toplam paranın getirisini gösterir. Paylar gerçek değil, varsayımdır; bunları yazın ve farklı değerlerle test edin.
Alman kira kuralları (genel yol gösterici)
- Kira freni (Mietpreisbremse): eyalet hükümetinin belirlediği bölgelerde yeni bir kira, istisnalar dışında, genellikle yerel emsal kiranın (ortsübliche Vergleichsmiete) en fazla 10% üzerinde olabilir. Bundestag bu uygulamayı 2029 sonuna kadar uzatmıştır.
- Artış sınırı (Kappungsgrenze): mevcut bir kira ilişkisinde, emsal kiraya kadar olan kira artışları üç yıl içinde 20% ile, eyaletin belirlediği bölgelerde ise 15% ile sınırlıdır.
- Depozito (Kaution): en fazla üç aylık çıplak kira.
Bu, zayıf bir hesaplamayı düzeltmek için kirayı öylece artıramayacağınız anlamına gelir. Satın almadan önce güncel yerel kuralları ve yerel kira endeksini (Mietspiegel) kontrol edin.
Çözümlü örnek
Varsayımsal örnek: €240,000 tutarında 60 m²'lik bir daire. Çıplak kira aylık m² başına €12. Varsayımlar: satın alma maliyetleri 10% (€24,000); Hausgeld'in yansıtılamayan kısmı aylık €80; daire içinde ek bakım yıllık m² başına €12; boşluk payı kiranın 3%'ü; ayrı daire yönetimi aylık €30. Hariç tutulanlar: finansman, vergiler, amortisman, kira artışları.
- Yıllık çıplak kira: 60 m² × €12 × 12 = €8,640.
- Brüt getiri: €8,640 ÷ €240,000 = 3.6%. Çarpan: €240,000 ÷ €8,640 ≈ 27.8.
- Yansıtılamayan Hausgeld: €80 × 12 = €960.
- Bakım: 60 × €12 = €720.
- Boşluk: 3% × €8,640 ≈ €259.
- Yönetim: €30 × 12 = €360.
- NOI: €8,640 − €960 − €720 − €259 − €360 ≈ €6,341.
- Net getiri: €6,341 ÷ (€240,000 + €24,000) = €6,341 ÷ €264,000 ≈ 2.4%.
İlanda gösterilen 3.6%, herhangi bir faiz veya vergiden önce, yatırılan toplam para üzerinden yaklaşık 2.4%'e düşer. Başka bir deyişle, kiranın yaklaşık dörtte biri maliyetlere ve paylara gider ve satın alma maliyetleri getiriyi daha da düşürür.
Sık yapılan hata
Uygulama etkinliği
75 m²'lik bir daire €300,000 tutarındadır ve satın alma maliyetleri 9%'dur (€27,000). Çıplak kira aylık m² başına €11'dir. Yansıtılamayan Hausgeld yıllık €1,200, daire bakımı yıllık m² başına €10, boşluk kiranın 3%'ü, yönetim yıllık €420'dir. Brüt getiriyi, satın alma fiyatı çarpanını ve net getiriyi hesaplayın.
Çözümü göster
- Yıllık kira: 75 × €11 × 12 = €9,900.
- Brüt getiri: €9,900 ÷ €300,000 = 3.3%. Çarpan: €300,000 ÷ €9,900 ≈ 30.3.
- Maliyetler: Hausgeld €1,200 + bakım €750 + boşluk €297 + yönetim €420 = €2,667.
- NOI: €9,900 − €2,667 = €7,233.
- Net getiri: €7,233 ÷ €327,000 ≈ 2.2%.
Sınırlamalar: bakım ihtiyaçları binanın yaşına ve durumuna göre büyük ölçüde değişir; yeni bir çatı gibi büyük bir onarım yedek akçeden veya özel bir ek ödemeyle (Sonderumlage) karşılanır ve herhangi bir yıllık payı aşabilir.
Önemli çıkarımlar
- Brüt getiri = çıplak kira ÷ fiyat; satın alma fiyatı çarpanı bunun tersidir.
- Ev sahibinin gelirini yalnızca yansıtılamayan maliyetler azaltır; Hausgeld dağılımını kontrol edin.
- Fiyat artı satın alma maliyetleri üzerinden net getiri, her karar için gerçekçi başlangıç noktasıdır.
- Kira freni, artış sınırları ve depozito limitleri kiranın ne kadar artabileceğini kısıtlar.
Sonraki adım
Bir sonraki derste bu hesaplamaya konut kredisini ekleyecek ve nakit akışını ve nakit üzerinden nakit getirisini ölçeceksiniz.
Öz değerlendirme
Soruları yanıtlayın, ardından yanıtlarınızı kontrol edin. İstediğiniz kadar tekrar deneyebilirsiniz.
Kendi tekrarınız için otomatik öz değerlendirme. Cevaplarınız tarayıcınızda kontrol edilir; bunları görmez ve değerlendirmeyiz. Bu bir sınav veya yeterlilik değildir.
İlerlemeniz
“Tamamlandı” yalnızca dersi bitirdiğinizi işaretlediğiniz anlamına gelir. Anlayışınızın bir sınavı değildir. İlerleme ve notlar yalnızca bu cihazdaki bu tarayıcıda saklanır — bir hesapta değil.