Kiralamak mı, Satın Almak mı: Yapılandırılmış Bir Karşılaştırma

Neler öğreneceksiniz

• Kirayı konut kredisi taksitiyle karşılaştırmanın neden yanlış bir karşılaştırma olduğunu.
• Mülk sahibi olmanın ve kiracı olmanın geri kazanılamayan maliyetlerinin nasıl hesaplanacağını.
• Bir mülk sahibinin kiracıyla başa baş gelmesi için gereken yıllık değer artışının nasıl bulunacağını.
• Karara hangi finansal olmayan faktörlerin dahil edilmesi gerektiğini.

Açıklama

Yaygın bir argüman şudur: "Konut kredisi taksitim kiramla hemen hemen aynı, o halde satın almak daha iyi." Bu, iki farklı şeyi karşılaştırır. Kredi taksitinin bir kısmı anapara ödemesidir; bu bir maliyet değil, banka hesabınızdan evdeki özkaynağınıza yapılan bir aktarımdır. Öte yandan mülk sahibi, kiracının doğrudan görmediği başka maliyetlerle karşı karşıyadır.

Geri kazanılamayan maliyet yöntemi

Geri kazanılamayan maliyetler, harcanıp giden ve servet oluşturmayan paradır. Bir kiracı için bu esas olarak çıplak kiradır (Kaltmiete, ısınma ve yan giderler hariç kira). Isınma ve su gibi hem mülk sahiplerinin hem de kiracıların ödediği yan giderler kabaca birbirini götürür ve hesaba katılmayabilir.

Bir mülk sahibi için yıllık geri kazanılamayan maliyetler şunlardır:

• Konut kredisinin faizi (anapara ödemesi değil).
• Bakım: onarımlar ve yenilemeler. Birçok karşılaştırmada kullanılan pratik bir kural, yılda gayrimenkul değerinin yaklaşık 1%'idir; eski binalar daha fazlasını gerektirebilir.
• Peşinatın fırsat maliyeti: paranız örneğin çeşitlendirilmiş bir fon veya bir mevduat yerine gayrimenkulde bağlı kaldığı için vazgeçtiğiniz getiri. İhtiyatlı, varsayılan bir oran kullanın.
• Elde tutma süresine yayılan satın alma maliyetleri: Grunderwerbsteuer, noter ve emlakçı (2. ders) kaybedilmiş paradır; bunları evde kalmayı beklediğiniz yıl sayısına bölün.
• Varsa, kiracıya yansıtılamayan kat malikleri birliği aidatları gibi yalnızca mülk sahibine ait maliyetler.

Ardından karşılaştırın: mülk sahibi olmak yıllık olarak kiralamaktan daha pahalıysa, mülk sahibinin aradaki farkı kapatması için gayrimenkulün değer kazanması gerekir. Başa baş değer artışı şöyledir:

Yıllık başa baş artış = (mülk sahibinin geri kazanılamayan maliyetleri − kiracının çıplak kirası) ÷ gayrimenkul değeri

Kiracının disiplini

Karşılaştırma ancak kiracı peşinatı ve aylık farkı gerçekten yatırıma yönlendirirse işler. Bu parayı harcayan bir kiracı temel avantajını kaybeder. Konut kredisinin zorunlu tasarruf etkisi, satın almanın gerçek bir davranışsal faydasıdır.

Finansal olmayan faktörler

• Esneklik: bir kiracı bir iş için bildirim süresi içinde taşınabilir; bir evi satmak aylar sürer ve para gerektirir.
• Güvence ve kontrol: bir mülk sahibine ev sahibinin kendi ihtiyacı (Eigenbedarf) gerekçesiyle tahliye bildirimi yapılamaz ve mülk sahibi istediği gibi tadilat yapabilir.
• Yoğunlaşma: satın almak genellikle servetinizin büyük kısmını tek bir konumdaki tek bir varlığa yatırır (7. ders).

Çözümlü örnek

Varsayımsal örnek: €400,000 değerinde bir daire. Karşılaştırılabilir kira: aylık €1,300 çıplak kira (yıllık €15,600). Alıcı için varsayımlar: satın alma maliyetleri 10% (€40,000), peşinat €80,000; dolayısıyla kendi parası €120,000 ve 3.5% faizli €320,000 kredi; bakım değerin 1%'i; peşinat üzerinde yıllık 3% fırsat maliyeti; elde tutma süresi 10 yıl. Hariç tutulanlar: vergiler, değer değişimleri (şimdilik), kat malikleri aidatları, enflasyon, zaman içinde azalan faiz.

Mülk sahibinin geri kazanılamayan maliyetleri, 1. yıl

• Faiz: €320,000 × 3.5% = €11,200.
• Bakım: €400,000 × 1% = €4,000.
• Fırsat maliyeti: €80,000 × 3% = €2,400.
• Satın alma maliyetleri: €40,000 ÷ 10 yıl = €4,000.
• Toplam: yıllık €21,600 veya aylık €1,800.

Kiracı: yıllık €15,600. Mülk sahibi yılda €6,000 daha fazla geri kazanılamayan maliyet öder.

Başa baş artış: €6,000 ÷ €400,000 = yılda 1.5%. Daire yılda yaklaşık 1.5%'ten fazla değer kazanırsa bu modelde satın almak kazanır; daha az kazanırsa kiralamak kazanır. Gelecekteki değer artışını kimse bilemez; bu nedenle dürüst sonuç bir tahmin değil, bir eşiktir.

Not: satın alma maliyetleri 10 yıla yayıldığından, aynı parayı iki kez saymamak için fırsat maliyeti yalnızca €80,000 peşinat üzerinden hesaplanmıştır.

Sık yapılan hata

Uygulama etkinliği

Bir ev €300,000 değerindedir; karşılaştırılabilir çıplak kira aylık €1,100'dür. Alıcı €30,000 satın alma maliyeti ve €60,000 peşinat öder ve 4% faizle €240,000 borç alır. Bakım değerin 1%'idir, fırsat maliyeti peşinat üzerinde 3%'tür ve elde tutma süresi 10 yıldır. Mülk sahibinin yıllık geri kazanılamayan maliyetlerini hesaplayın, bunları kirayla karşılaştırın ve başa baş değer artışını bulun.

Önemli çıkarımlar

• Kirayı kredi taksitiyle değil, geri kazanılamayan maliyetleri karşılaştırın.
• Mülk sahibinin maliyetleri faizi, bakımı, fırsat maliyetini ve yıllara yayılmış satın alma maliyetlerini içerir.
• Sonuç, kendinizin değerlendirmesi gereken bir başa baş değer artış oranıdır; bir tahmin değildir.
• Esneklik, güvence, yoğunlaşma ve tasarruf disiplini rakamlar kadar önemlidir.

Sonraki adım

Bir sonraki ders yatırımcının bakış açısına geçer: kiraya vermek için bir daire satın almak ve kira getirisini boşluk, bakım ve yönetim giderlerinden sonra ölçmek.