Bir Varlık Sınıfı Olarak Gayrimenkul: Gelir, Değer ve Kaldıraç

Neler öğreneceksiniz

• Bir varlık sınıfı olarak gayrimenkulü hisse senetlerinden, tahvillerden ve fonlardan ayıran özellikleri.
• Bir gayrimenkul getirisinin gelir getirisi ve değer değişimi olarak nasıl ayrıştırılacağını.
• Kaldıracın (borç alınan paranın) özkaynağınızın getirisini her iki yönde nasıl değiştirdiğini.
• Kaldıracın ne zaman "pozitif" olduğunu ve ne zaman aleyhinize çalıştığını.

Açıklama

Varlık sınıfı, benzer özelliklere ve risklere sahip yatırımlardan oluşan bir gruptur. Gayrimenkulün (arazi ve üzerindeki binalar) onu diğerlerinden ayıran birkaç özelliği vardır:

• Fiziksel ve benzersiz: iki gayrimenkul birbirinin aynısı değildir. Konum, durum ve kiracılar farklılık gösterir; bu nedenle tek bir piyasa fiyatı yoktur.
• Yüksek yatırım tutarı: tek bir daire çoğu zaman birkaç yıllık gelire mal olur; bu yüzden bireysel bir alıcı genellikle yalnızca bir ya da iki gayrimenkule sahiptir.
• Yüksek işlem maliyetleri: Almanya'da vergiler, noter ve emlakçı ücretleri fiyata çoğu zaman yaklaşık 10% veya daha fazlasını ekler (2. ders).
• Likit değil: likidite, bir varlığı adil bir fiyattan ne kadar hızlı satabileceğinizi ifade eder. Bir hisse senedi saniyeler içinde satılır; bir gayrimenkulün satışı ise genellikle aylar sürer.
• Genellikle borçla finanse edilir: alıcıların çoğu konut kredisi kullanır ve bu da kaldıraç yaratır.

Borsa sektörü olarak gayrimenkul, sektör analizi kursunda ele alınmaktadır. Bu kurs ise gayrimenkule mülk sahibinin ve yatırımcının bakış açısından bakar.

İki getiri kaynağı

Gelir getirisi kiradan gelir. Burada önemli olan rakam net faaliyet geliridir (NOI, net operating income): tahsil edilen kiradan, mülk sahibinin kiracıya yansıtamadığı işletme giderlerinin (örneğin yönetim ücretleri, bakım, boş kalma) düşülmesiyle bulunur. Faiz ve kredi anapara ödemeleri NOI hesabında düşülmez; çünkü NOI finansmanı değil, gayrimenkulün kendisini tanımlar.

Değer değişimi, gayrimenkulün piyasa değerindeki artış veya düşüştür. Satış yapana kadar yalnızca bir tahmindir. Birlikte:

Gayrimenkulün toplam getirisi = (NOI + değer değişimi) ÷ başlangıçtaki gayrimenkul değeri

Kendi evinde oturan bir mülk sahibi için "gelir", artık ödemediğiniz kiradır (4. ders kiralama ile satın almayı karşılaştırır).

Kaldıraç

Kaldıraç, bir yatırımın bir kısmını borç alınan parayla finanse etmek anlamına gelir. Özkaynağınız (kendi paranız) varlıktan küçüktür; bu nedenle varlığın değerindeki her değişim daha küçük bir tabanı etkiler. Özkaynak getirisi şu hale gelir:

Özkaynak getirisi = (NOI − faiz + değer değişimi) ÷ özkaynak

Kaldıraç, gayrimenkulün tamamının (finansman öncesi) getirisi kredi faiz oranından yüksek olduğunda pozitiftir. Gayrimenkul, kredinin maliyetinden daha az getiri sağladığında ise negatiftir. Değer değişimleri her iki yönde büyür: kredi fiyatın 80%'i ise, değerdeki 10%'luk bir düşüş özkaynağınızın yarısını siler. Gayrimenkulün değeri düştüğünde borç azalmaz.

İşlem ürünlerinde (CFD'ler, marjin) kaldıraç, risk yönetimi kursunda ("Risk ve İşlem Yönetimi") ele alınmaktadır. Gayrimenkul kaldıracı matematiksel olarak aynı şekilde işler, ancak genellikle teminat tamamlama çağrısı (margin call) yoktur; risk bunun yerine yeniden finansman sırasında, satış yaptığınızda veya banka teminatını yeniden değerlediğinde ortaya çıkar.

Çözümlü örnek

Varsayımsal örnek: bir daire €300,000 tutarındadır. Varsayımlar: yıllık €12,000 NOI (fiyatın 4%'ü); A alıcısı tamamını nakit öder; B alıcısı €60,000 özkaynak ve 4% faizli €240,000 tutarında bir kredi kullanır; basitlik için kredi yalnızca faiz ödemelidir. Hariç tutulanlar: satın alma maliyetleri, vergiler, kredi anapara ödemesi, satış maliyetleri.

B'nin yıllık faizi: €240,000 × 4% = €9,600.

Senaryo 1: değer bir yılda 10% artar (+€30,000).

• A alıcısı: (€12,000 + €30,000) ÷ €300,000 = 14%.
• B alıcısı: (€12,000 − €9,600 + €30,000) ÷ €60,000 = €32,400 ÷ €60,000 = 54%.

Senaryo 2: değer 10% düşer (−€30,000).

• A alıcısı: (€12,000 − €30,000) ÷ €300,000 = −6%.
• B alıcısı: (€12,000 − €9,600 − €30,000) ÷ €60,000 = −€27,600 ÷ €60,000 = −46%.

Gayrimenkul aynıdır. Yalnızca finansman farklıdır ve bu, 20 puanlık bir aralığı (−6% ile +14%) 100 puanlık bir aralığa (−46% ile +54%) dönüştürür. Bu örnekte NOI getirisi (4%) kredi faiz oranına (4%) eşittir; dolayısıyla kaldıracın gelir tarafı nötrdür ve büyütmenin tamamı değer değişiminden gelir.

Sık yapılan hata

Uygulama etkinliği

Çözümlü örnekteki daireyi kullanın (fiyat €300,000, NOI €12,000, €60,000 özkaynak ve €240,000 tutarında yalnızca faiz ödemeli krediye sahip B alıcısı). Faiz oranı artık 5%'tir. Değer (a) 5% artarsa ve (b) 5% düşerse A ve B alıcılarının bir yıllık getirisini hesaplayın. Gelir tarafında kaldıraç pozitif mi, negatif mi?

Önemli çıkarımlar

• Gayrimenkul getirileri net faaliyet geliri ve değer değişiminden oluşur; NOI finansman maliyetlerini içermez.
• Gayrimenkul, borsada işlem gören varlıklara kıyasla benzersizdir, alım satımı pahalıdır ve likit değildir.
• Kaldıraç, özkaynak üzerindeki hem kazançları hem de kayıpları büyütür; değerler düştüğünde borç aynı kalır.
• Kaldıraç, gelir tarafında yalnızca gayrimenkulün getirisi kredi faiz oranını aştığında fayda sağlar.

Sonraki adım

Bir sonraki derste Almanya'da bir ev satın almanın gerçekte neye mal olduğunu ve noter ile tapu sicilinin alıcıyı nasıl koruduğunu göreceksiniz.