Almanya'da Ev Satın Almak: Satın Alma Maliyetleri, Noter ve Tapu Sicili
Almanya'daki bir gayrimenkulün satın alma maliyetlerini hesaplayın ve sözleşme taslağından tapu siciline tescile kadar olan hukuki adımları takip edin.
Neler öğreneceksiniz
- Almanya'da fiyatın üzerine hangi satın alma maliyetlerinin (Kaufnebenkosten) eklendiğini.
- Gayrimenkul devir vergisinin (Grunderwerbsteuer) eyaletler arasında nasıl farklılık gösterdiğini.
- Noterin rolünü ve adım adım satın alma sürecini.
- Tapu sicilinin (Grundbuch) ana bölümlerinin nasıl okunacağını.
Bu ders yalnızca genel bir yol göstericidir. Kurallar ve oranlar değişebilir; güncel kuralları kontrol edin ve kendi durumunuz için bir notere veya bir Steuerberater'a (vergi danışmanı) danışın.
Açıklama
Satın alma maliyetleri (Kaufnebenkosten)
- Grunderwerbsteuer (gayrimenkul devir vergisi): her eyalet kendi oranını belirler. Bu metnin yazıldığı tarihte oranlar 3.5% (Bavyera) ile 6.5% (örneğin Kuzey Ren-Vestfalya, Brandenburg, Saarland, Schleswig-Holstein) arasında değişmektedir. Vergi satın alma fiyatı üzerinden alınır.
- Noter ve tapu sicili ücretleri: noter ücretleri kanunla (Gerichts- und Notarkostengesetz) belirlenmiştir; bu nedenle hangi noteri seçtiğinize bağlı değildir. Tapu sicili mahkemesi harçlarıyla birlikte, fiyata ve bir ipotek kaydı (kredi teminatı) tescil edilip edilmediğine bağlı olarak, yaygın bir pratik kural fiyatın yaklaşık 1.5% ile 2%'sidir.
- Emlakçı komisyonu (Maklerprovision): kanunla belirlenmemiştir ve pazarlığa açıktır. Tüketiciler tarafından satın alınan daireler ve müstakil evler için Aralık 2020'den beri yürürlükte olan bir kural (§ 656c BGB, Alman Medeni Kanunu), alıcının genellikle toplam komisyonun en fazla yarısını ödemesi anlamına gelir. Emlakçı yoksa bu maliyet ortadan kalkar.
Bankalar, bu maliyetlerin krediyi teminat altına alan gayrimenkulün değerine hiçbir şey katmaması nedeniyle, çoğu zaman alıcının bunları kendi parasından ödemesini bekler.
Satın alma süreci
- Finansman taahhüdü: noterde herhangi bir şey imzalamadan önce bağlayıcı bir kredi teklifi alın (3. ders).
- Sözleşme taslağı: noter satış sözleşmesini hazırlar. Bir tüketici için taslak normalde imza randevusundan en az iki hafta önce verilmelidir; böylece taslağı kontrol etmek için zamanınız olur.
- Noter onayı (Beurkundung): bir gayrimenkul satış sözleşmesi ancak bir noter sözleşmeyi yüksek sesle okuduğunda ve her iki taraf da imzaladığında geçerlidir. Noter tarafsızdır ve sözleşmeyi açıklamak zorundadır, ancak fiyatın adil olup olmadığını veya binanın iyi durumda olup olmadığını kontrol etmez.
- Öncelik şerhi (Auflassungsvormerkung): noter, gayrimenkulü alıcı adına ayıran bir tapu sicili kaydı için başvurur; böylece satıcı gayrimenkulü iki kez satamaz veya yeni borçlarla yükümlü kılamaz.
- Ödeme: alıcı, ancak noter kararlaştırılan koşulların yerine getirildiğini onayladıktan sonra (Fälligkeitsmitteilung) ödeme yapar.
- Devir vergisi ve uygunluk belgesi: vergi dairesi Grunderwerbsteuer tahakkukunu gönderir. Ödemeden sonra bir uygunluk belgesi (Unbedenklichkeitsbescheinigung) düzenler.
- Malik değişikliği: alıcı ancak bundan sonra tapu siciline yeni malik olarak tescil edilir.
Tapu sicilini (Grundbuch) okumak
- Envanter (Bestandsverzeichnis): parsel numarası, konum ve büyüklük.
- I. Bölüm: malik.
- II. Bölüm: yükler ve kısıtlamalar; örneğin geçit hakları, ömür boyu oturma hakkı veya intifa hakkı (Nießbrauch) ve öncelik şerhleri.
- III. Bölüm: kredileri teminat altına alan arazi rehinleri (Grundschulden) ve ipotekler.
II. Bölüm'deki bir kayıt, gayrimenkulle yapabileceklerinizi büyük ölçüde kısıtlayabilir. İmzalamadan önce noterden her kaydı açıklamasını isteyin. Bir daire için ayrıca bölünme beyanını (Teilungserklärung), son kat malikleri toplantılarının tutanaklarını ve bakım yedek akçesinin düzeyini de okuyun.
Çözümlü örnek
Varsayımsal örnek: bir daire €350,000 tutarındadır. Varsayımlar: noter ve tapu sicili birlikte fiyatın 2%'si; alıcının emlakçı payı 3.57% (KDV dahil). Hariç tutulanlar: taşınma maliyetleri, tadilat, banka ücretleri, ekspertiz ücretleri.
| Maliyet kalemi | Kuzey Ren-Vestfalya (6.5%) | Bavyera (3.5%) |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | €350,000 × 6.5% = €22,750 | €350,000 × 3.5% = €12,250 |
| Noter ve tapu sicili (2%) | €7,000 | €7,000 |
| Emlakçı (3.57%) | €12,495 | €12,495 |
| Toplam | €42,245 (12.1%) | €31,745 (9.1%) |
Aynı dairenin satın alma maliyetleri Kuzey Ren-Vestfalya'da yaklaşık €10,500 daha yüksektir. Kısa süre içinde satarsanız bu maliyetler kaybedilmiş paradır: sırf başa baş noktasına dönmek için gayrimenkulün değerinin kabaca bu tutar kadar artması gerekir.
Sık yapılan hata
Uygulama etkinliği
Berlin'deki bir ev (bu metnin yazıldığı tarihte Grunderwerbsteuer 6.0%) €280,000 tutarındadır. Emlakçı yoktur. Noter ve tapu sicili ücretlerinin 1.8% olduğu varsayılmaktadır. Banka fiyatın 90%'ını kredi olarak verecektir. (a) Toplam satın alma maliyetlerini euro ve yüzde olarak ve (b) toplamda ne kadar kendi paranıza ihtiyaç duyduğunuzu hesaplayın.
Çözümü göster
- Grunderwerbsteuer: €280,000 × 6.0% = €16,800.
- Noter ve tapu sicili: €280,000 × 1.8% = €5,040.
- (a) Toplam satın alma maliyetleri: €21,840; bu, fiyatın 7.8%'idir.
- Peşinat: €280,000'un 10%'u = €28,000.
- (b) Gereken kendi paranız: €28,000 + €21,840 = €49,840.
Sınırlamalar: gerçek noter ücreti ücret tarifesine ve kredi teminatı kaydına bağlıdır; oranlar değişebilir, bu nedenle satın almadan önce eyaletinizin güncel Grunderwerbsteuer oranını kontrol edin.
Önemli çıkarımlar
- Almanya'da satın alma maliyetleri genellikle fiyatın yaklaşık 7% ile 13%'ü arasındadır ve esas olarak eyaletin devir vergisinden ve varsa emlakçıdan kaynaklanır.
- Bir gayrimenkul sözleşmesi ancak noter onaylı olduğunda geçerlidir; noter tarafsızdır ve anlaşmayı değerlendirmez.
- Öncelik şerhi, imza ile malik değişikliği arasındaki dönemde alıcıyı korur.
- İmzalamadan önce tapu sicilinin II. ve III. Bölümlerini okuyun.
Sonraki adım
Bir sonraki ders, Almanya'da bir konut kredisinin nasıl işlediğini açıklar: sabit faiz dönemleri, anapara ödeme oranları ve kredinin toplam maliyeti.
Öz değerlendirme
Soruları yanıtlayın, ardından yanıtlarınızı kontrol edin. İstediğiniz kadar tekrar deneyebilirsiniz.
Kendi tekrarınız için otomatik öz değerlendirme. Cevaplarınız tarayıcınızda kontrol edilir; bunları görmez ve değerlendirmeyiz. Bu bir sınav veya yeterlilik değildir.
İlerlemeniz
“Tamamlandı” yalnızca dersi bitirdiğinizi işaretlediğiniz anlamına gelir. Anlayışınızın bir sınavı değildir. İlerleme ve notlar yalnızca bu cihazdaki bu tarayıcıda saklanır — bir hesapta değil.