Inmuebles e impuestos en Alemania: orientación general

Qué vas a aprender

• Cómo tributan los ingresos por alquiler y qué gastos pueden deducir los arrendadores
• Cómo funciona la amortización fiscal del edificio (AfA) y por qué el suelo no se puede amortizar
• Cuándo tributa la ganancia por la venta de un inmueble y cuándo está exenta según las normas vigentes
• Cómo tributan las acciones de REIT y los fondos inmobiliarios

Explicación

Esto es una orientación general para Alemania, no asesoramiento fiscal. Las normas cambian; compruébalas y consulta a un Steuerberater (asesor fiscal). Los impuestos de compra se trataron en la lección 2, y la tributación general de los fondos, en el curso «ETF, fondos e inversión a largo plazo».

Ingresos por alquiler

Los ingresos procedentes del alquiler de un inmueble son un tipo de renta propio, los rendimientos de arrendamiento (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, § 21 de la Ley del Impuesto sobre la Renta, EStG). Tributan a tu tipo personal del impuesto sobre la renta, no al tipo fijo del 25% del impuesto sobre rendimientos del capital.

El resultado imponible es el alquiler cobrado menos los gastos deducibles vinculados a los ingresos (Werbungskosten), principalmente:

• los intereses del préstamo (no la devolución del principal);
• mantenimiento, administración, seguros, impuesto sobre bienes inmuebles (Grundsteuer) y otros costos no repercutidos a los inquilinos;
• la amortización fiscal del edificio (AfA, Absetzung für Abnutzung).

Una pérdida por alquiler puede compensarse, en general, con otros ingresos, como el salario. Si el alquiler es inferior al 66% del alquiler comparable local (por ejemplo, al alquilar a familiares), las deducciones pueden limitarse.

Amortización fiscal (AfA)

Solo se desgasta el edificio; el suelo no es amortizable. El precio de compra y los costos accesorios (notario, registro de la propiedad, Grunderwerbsteuer, agente inmobiliario) se dividen en una parte de suelo y una parte de edificio. Tipos lineales vigentes para edificios residenciales en alquiler:

Para viviendas nuevas en alquiler cuyo inicio de obra (o contrato de compra) se sitúe entre el 1 de octubre de 2023 y el 30 de septiembre de 2029, existe como alternativa una AfA degresiva del 5% anual sobre el valor pendiente.

Si los costos de reforma en los tres años siguientes a la compra superan el 15% del costo del edificio (sin IVA), normalmente se amortizan junto con el edificio (anschaffungsnahe Herstellungskosten) en lugar de deducirse de inmediato.

Vender un inmueble

Según la ley vigente, la ganancia por la venta de un inmueble de titularidad privada tributa a tu tipo personal como operación de venta privada (§ 23 EStG) si entre la compra y la venta no pasan más de diez años. Está exenta si el inmueble se usó solo como vivienda propia, o en el año de la venta y en los dos años anteriores. Las ganancias inferiores a €1,000 al año procedentes de este tipo de operaciones están exentas; a partir de €1,000, tributa la ganancia completa (es un límite de exención, Freigrenze, no una franquicia). La amortización que hayas deducido reduce tu base de costo y, por tanto, aumenta la ganancia imponible. Se han propuesto en el parlamento cambios a la regla de los diez años; comprueba su situación antes de cualquier venta.

Si compras y vendes varios inmuebles en poco tiempo, la oficina tributaria puede considerarte un comerciante inmobiliario profesional (gewerblicher Grundstückshandel). Una referencia es el «límite de tres objetos» (más de tres ventas en unos cinco años desde la compra); las ganancias pasan entonces a ser rendimientos de actividad empresarial, sujetos al impuesto sobre actividades económicas.

Inmobiliario cotizado y en fondos

Las acciones de REIT e inmobiliarias de titularidad privada generan rendimientos del capital: 25% de Abgeltungsteuer más el recargo de solidaridad y, en su caso, el impuesto eclesiástico. Los REIT extranjeros pueden implicar retenciones en origen. Los fondos inmobiliarios abiertos se benefician de una exención parcial (Teilfreistellung) según la Ley de Tributación de las Inversiones: el 60% de los rendimientos está exento en los fondos inmobiliarios, y el 80% en los fondos que invierten principalmente en inmuebles extranjeros. Los ETF inmobiliarios pueden clasificarse de otra manera; consulta los documentos del fondo.

Ejemplo práctico

Ejemplo hipotético: compras un apartamento alquilado por €300,000 más €30,000 de costos accesorios. La parte de suelo es del 25%. El edificio se terminó en 1995 (AfA del 2%). Cifras anuales: alquiler €12,000, intereses del préstamo €7,200, mantenimiento €1,500, otros costos no repercutibles €800. Tipo marginal hipotético: 42%; se ignoran los recargos.

1. Costo total = €330,000. Parte del edificio = 75% × €330,000 = €247,500; suelo = €82,500.
2. AfA = 2% × €247,500 = €4,950 al año.
3. Werbungskosten = €7,200 + €1,500 + €800 + €4,950 = €14,450.
4. Resultado imponible = €12,000 − €14,450 = −€2,450. Compensado con el salario, reduce el impuesto en unos €2,450 × 42% ≈ €1,029.
5. Flujo de caja antes de la amortización del préstamo = €12,000 − €7,200 − €1,500 − €800 = +€2,500: la AfA es una deducción fiscal, no un pago en efectivo.
6. Venta después de 8 años por €340,000 con €5,000 de costos de venta. Base de costo = €330,000 − 8 × €4,950 = €290,400. Ganancia = €340,000 − €5,000 − €290,400 = €44,600, que tributa porque no han pasado los diez años.

Error habitual

Actividad práctica

Hipotético: un apartamento cuesta €400,000 más €40,000 de costos accesorios; parte de suelo del 30%; terminado en 2024 (AfA del 3%). Alquiler anual €16,800, intereses €9,000, mantenimiento €1,000, otros costos no repercutibles €1,200. Tipo marginal del 35%. Calcula la AfA, el resultado imponible, el efecto fiscal y el flujo de caja antes de la amortización del préstamo.

Ideas clave

• Los ingresos por alquiler tributan a tu tipo personal después de deducir los intereses, los gastos corrientes y la AfA, que se aplica solo al edificio.
• Los tipos de AfA dependen del año de terminación; el suelo nunca se amortiza.
• Según la ley vigente, las ventas privadas de inmuebles en un plazo de diez años tributan, salvo que el inmueble se haya usado como vivienda propia en los términos exigidos.
• Las acciones de REIT están sujetas a la Abgeltungsteuer; los fondos inmobiliarios abiertos tienen una exención parcial del 60% o del 80%. Consulta con un Steuerberater.

Siguiente paso

En la última lección lo combinarás todo en una lista de verificación para tomar decisiones.