Almanya'da gayrimenkul ve vergiler: genel yol gösterici

Neler öğreneceksiniz

• Kira gelirinin nasıl vergilendirildiğini ve ev sahiplerinin hangi giderleri düşebileceğini
• Bina amortismanının (AfA) nasıl işlediğini ve arazinin neden amortismana tabi tutulamadığını
• Güncel kurallara göre bir gayrimenkul satışından elde edilen kazancın ne zaman vergiye tabi, ne zaman vergiden muaf olduğunu
• REIT hisselerinin ve gayrimenkul fonlarının nasıl vergilendirildiğini

Açıklama

Bu, Almanya için genel bir yol göstericidir, vergi danışmanlığı değildir. Kurallar değişir; bunları kontrol edin ve bir Steuerberater'a (vergi danışmanı) danışın. Satın alma vergileri 2. derste, genel fon vergilendirmesi ise "ETF'ler, Fonlar ve Uzun Vadeli Yatırım" kursunda ele alınmıştı.

Kira geliri

Bir gayrimenkulün kiraya verilmesinden elde edilen gelir ayrı bir gelir türüdür: kiralama ve kiraya vermeden elde edilen gelir (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, § 21 Gelir Vergisi Kanunu, EStG). Sabit 25%'lik sermaye geliri vergisiyle değil, kişisel gelir vergisi oranınızla vergilendirilir.

Vergiye tabi sonuç, tahsil edilen kiradan gelirle ilgili giderlerin (Werbungskosten) düşülmesiyle bulunur; bunlar esas olarak şunlardır:

• kredi faizi (anapara geri ödemesi değil);
• bakım, yönetim, sigorta, emlak vergisi (Grundsteuer) ve kiracılara yansıtılmayan diğer maliyetler;
• binanın amortismanı (AfA, Absetzung für Abnutzung).

Kiralamadan doğan bir zarar genellikle maaş gibi diğer gelirlerle mahsup edilebilir. Kira yerel emsal kiranın 66%'sının altındaysa (örneğin akrabalara kiraya verirken), indirimler kısıtlanabilir.

Amortisman (AfA)

Yalnızca bina yıpranır; arazi amortismana tabi değildir. Satın alma fiyatı ve yan maliyetler (noter, tapu sicili, Grunderwerbsteuer, emlakçı) bir arazi payı ve bir bina payı olarak ayrılır. Kiralık konut binaları için güncel doğrusal oranlar:

İnşaatına başlanma tarihi (veya satış sözleşmesi tarihi) 1 Ekim 2023 ile 30 Eylül 2029 arasında olan yeni kiralık konutlar için alternatif olarak, kalan değer üzerinden yıllık 5%'lik azalan bakiyeler yöntemiyle AfA uygulanabilir.

Satın alımdan sonraki üç yıl içindeki tadilat maliyetleri bina maliyetinin 15%'ini (KDV hariç) aşarsa, bunlar genellikle hemen gider yazılmak yerine binayla birlikte amortismana tabi tutulur (anschaffungsnahe Herstellungskosten).

Bir gayrimenkulü satmak

Güncel kanuna göre, özel olarak elde tutulan bir gayrimenkulün satışından elde edilen kazanç, alım ile satım arasında en fazla on yıl varsa, özel satış işlemi (§ 23 EStG) olarak kişisel oranınızla vergilendirilir. Gayrimenkul yalnızca kendi konutunuz olarak veya satış yılında ve önceki iki yılda kendi konutunuz olarak kullanıldıysa vergiden muaftır. Bu tür işlemlerden yılda €1,000'un altındaki kazançlar vergiden muaftır; €1,000 veya üzerinde ise kazancın tamamı vergiye tabidir (bu bir indirim tutarı değil, bir muafiyet sınırıdır, Freigrenze). Talep ettiğiniz amortisman maliyet tabanınızı düşürür ve böylece vergiye tabi kazancı artırır. On yıl kuralında değişiklikler parlamentoda önerilmiştir; herhangi bir satıştan önce durumu kontrol edin.

Kısa süre içinde birkaç gayrimenkul alıp satarsanız, vergi dairesi sizi ticari gayrimenkul tüccarı (gewerblicher Grundstückshandel) olarak değerlendirebilir. Bir yol gösterici ölçüt "üç nesne sınırıdır" (satın alımdan itibaren yaklaşık beş yıl içinde üçten fazla satış); bu durumda kazançlar ticari kazanç haline gelir ve ticaret vergisine tabi olur.

Borsada işlem gören ve fon yoluyla yapılan gayrimenkul yatırımları

Özel olarak elde tutulan REIT ve gayrimenkul hisseleri sermaye geliri doğurur: 25% Abgeltungsteuer (stopaj vergisi) artı dayanışma katkı payı ve muhtemelen kilise vergisi. Yabancı REIT'lerde kaynakta kesinti vergisi söz konusu olabilir. Açık uçlu gayrimenkul fonları Yatırım Vergisi Kanunu kapsamında kısmi muafiyetten (Teilfreistellung) yararlanır: gayrimenkul fonları için gelirin 60%'ı, esas olarak yabancı gayrimenkule yatırım yapan fonlar için ise 80%'i vergiden muaftır. Gayrimenkul ETF'leri farklı sınıflandırılabilir; fon belgelerini kontrol edin.

Çözümlü örnek

Varsayımsal örnek: Kiradaki bir daireyi €300,000 artı €30,000 yan maliyetle satın alıyorsunuz. Arazi payı 25%'tir. Bina 1995'te tamamlanmıştır (2% AfA). Yıllık rakamlar: kira €12,000, kredi faizi €7,200, bakım €1,500, diğer yansıtılamayan maliyetler €800. Varsayımsal marjinal vergi oranı: 42%; ek vergiler göz ardı edilmiştir.

1. Toplam maliyet = €330,000. Bina payı = 75% × €330,000 = €247,500; arazi = €82,500.
2. AfA = 2% × €247,500 = yıllık €4,950.
3. Werbungskosten = €7,200 + €1,500 + €800 + €4,950 = €14,450.
4. Vergiye tabi sonuç = €12,000 − €14,450 = −€2,450. Maaşla mahsup edildiğinde bu, vergiyi yaklaşık €2,450 × 42% ≈ €1,029 azaltır.
5. Kredi anapara ödemesi öncesi nakit akışı = €12,000 − €7,200 − €1,500 − €800 = +€2,500: AfA bir nakit ödeme değil, bir vergi indirimidir.
6. 8 yıl sonra €5,000 satış maliyetiyle €340,000'a satış. Maliyet tabanı = €330,000 − 8 × €4,950 = €290,400. Kazanç = €340,000 − €5,000 − €290,400 = €44,600; on yıl geçmediği için vergiye tabidir.

Sık yapılan hata

Uygulama etkinliği

Varsayımsal: bir daire €400,000 artı €40,000 yan maliyete mal oluyor; arazi payı 30%; 2024'te tamamlanmış (3% AfA). Yıllık kira €16,800, faiz €9,000, bakım €1,000, diğer yansıtılamayan maliyetler €1,200. Marjinal vergi oranı 35%. AfA'yı, vergiye tabi sonucu, vergi etkisini ve anapara ödemesi öncesi nakit akışını hesaplayın.

Önemli çıkarımlar

• Kira geliri; faiz, işletme giderleri ve yalnızca bina üzerindeki AfA düşüldükten sonra kişisel oranınızla vergilendirilir.
• AfA oranları tamamlanma yılına bağlıdır; arazi hiçbir zaman amortismana tabi tutulmaz.
• Güncel kanuna göre, on yıl içindeki özel gayrimenkul satışları, gerektiği şekilde kendi konut olarak kullanılmadıkça vergiye tabidir.
• REIT hisseleri Abgeltungsteuer kapsamına girer; açık uçlu gayrimenkul fonları 60% veya 80% kısmi muafiyet alır. Bir Steuerberater'a (vergi danışmanı) danışın.

Sonraki adım

Son derste her şeyi bir karar kontrol listesinde birleştireceksiniz.