Gelir aracı olarak REIT'ler, BDC'ler ve MLP'ler: karşılama, kaldıraç ve bir euro yatırımcısı için riskler
ABD tarzı üç ana yüksek dağıtımlı yapıyı dağıtım karşılama oranı ve kaldıraç açısından karşılaştırın ve Almanya'daki bir yatırımcı için vergi, erişim ve kur risklerini anlayın.
Neler öğreneceksiniz
- REIT'ler, işletme geliştirme şirketleri (BDC'ler) ve master limited partnership'ler (MLP'ler) nakitlerinin büyük kısmını dağıtacak şekilde nasıl yapılandırılmıştır.
- Her yapı için kullanılan karşılama oranı ve geçerli kaldıraç sınırları.
- Bir euro yatırımcısı neden bir ABD yatırımcısının karşılaşmadığı stopaj, erişim ve kur sorunlarıyla karşılaşır.
- Üçünün her biri için hızlı bir güvenlik kontrolü.
Açıklama
REIT mekaniği, NAV, FFO ve kredi/değer oranı Gayrimenkul ve REIT'ler kursunda açıklanmıştı. Bu ders REIT'leri diğer iki geçiş (pass-through) yapısıyla karşılaştırır ve ABD dışındaki bir yatırımcı için gelir güvenliğine odaklanır.
Gayrimenkul yatırım ortaklıkları (REIT'ler) gelir getiren gayrimenkullere sahiptir ve ABD'de şirket düzeyinde vergiden muaf kalmak için vergilendirilebilir gelirlerinin en az yüzde 90'ını dağıtmak zorundadır. Alman G-REIT'in benzer bir yüzde 90 kuralı vardır ve gayrimenkulünün en az yüzde 45'ini özkaynakla finanse etmesi gerekir (2026 itibarıyla; güncel yasayı kontrol edin). Güvenlik oranı AFFO dağıtım oranıdır (ders 2); kaldıraç, kredi/değer oranı (LTV) olarak okunur; yüzde 35–45 tipiktir, yüzde 55'in üzeri risklidir.
İşletme geliştirme şirketleri (BDC'ler), küçük ve orta ölçekli özel şirketlere genellikle değişken faizle kredi veren ve yine vergilendirilebilir gelirlerinin en az yüzde 90'ını dağıtan ABD kapalı uçlu fonlarıdır. Güvenlik oranları net yatırım geliri (NII) karşılama oranıdır = hisse başına NII / hisse başına dağıtım; yüzde 100'ün altında dağıtım, kazançlardan veya sermayeden ödenir. 2018 tarihli Small Business Credit Availability Act'ten bu yana ABD yasası en az yüzde 150'lik bir varlık karşılama oranı gerektirir (önceden 200): toplam varlıklar borcun en az 1.5 katı olmalıdır, bu kabaca 2'ye 1 azami borç/özkaynak oranı demektir. BDC riski kredi riskidir: bir durgunlukta temerrütler NII'yi ve net varlık değerini birlikte düşürür.
Master limited partnership'ler (MLP'ler), çoğunlukla boru hatlarına sahip olan ve gelirlerinin en az yüzde 90'ı nitelikli doğal kaynak geliriyse kurumlar vergisi ödemeyen ABD ortaklıklarıdır. Güvenlik oranları dağıtım karşılama oranıdır = dağıtılabilir nakit akışı (DCF) / ödenen dağıtımlar; 1.2× veya üzeri sağlıklıdır, 1.0× altı sürdürülemezdir. Uzun vadeli sözleşmeleri olan boru hatları için 3.5–4.5× net borç / FAVÖK yaygındır.
Euro yatırımcısının yapısal riskleri. Birincisi, stopaj vergisi: ABD REIT ve BDC temettüleri, W-8BEN formu dosyada olan Almanya'da yerleşik bir kişi için genellikle yüzde 15 oranında stopaja tabidir (ders 8). MLP dağıtımları ortaklık geliridir, en yüksek ABD oranı olan yüzde 37 ile stopaja tabi tutulur ve 2023'ten bu yana aracı kurumlar Section 1446(f) kapsamında brüt satış hasılatının yüzde 10'unu da keser; geri almak ABD'de vergi beyannamesi vermeyi gerektirir. İkincisi, erişim: AB PRIIPs düzenlemesi kapsamında perakende ürünlerin bir temel bilgi belgesine (KID) ihtiyacı vardır; birçok ABD BDC'si, MLP'si ve ABD'de yerleşik ETF'nin böyle bir belgesi yoktur, bu yüzden Alman aracı kurumlar bunları satmaz. Üçüncüsü, kur: 1,000 dolarlık bir dağıtım, euro başına 1.10 dolar kurunda €909, 1.20'de €833 değerindedir. Dördüncüsü, BDC ve MLP dağıtımlarının Alman aracı kurumlar tarafından vergi sınıflandırması değişkenlik gösterir; bir Steuerberater'e (vergi danışmanı) danışın.
Çözümlü örnek
Varsayımsal örnek: üç araç, rakamlar ABD doları cinsinden, ücretler hariç.
| Araç | Karşılama hesabı | Kaldıraç hesabı | Karar |
|---|---|---|---|
| Harbor Logistics REIT | AFFO $2.05, temettü $1.90 → dağıtım oranı 93% | Borç $4.4 milyar / varlıklar $8.0 milyar → LTV 55% | Her ikisinde de zorlanmış |
| Midwest Credit BDC | NII $2.10, dağıtım $2.00 → karşılama 105% | Varlıklar $2,000 milyon / borç $1,100 milyon → varlık karşılama 182%; borç/özkaynak 1,100 / 900 = 1.22× | Karşılanmış, ılımlı kaldıraç |
| Gulf Pipeline MLP | DCF $500 milyon / dağıtımlar $400 milyon → karşılama 1.25× | Net borç / FAVÖK 4.0× | Bir boru hattı için sağlıklı |
Adım 1 – bir Alman yatırımcı için net gelir. Her biri size yılda 1,000 dolar ödüyor. REIT ve BDC: 1,000 × (1 − 0.15) = 850 dolar (yüzde 15 genellikle Alman vergisinden mahsup edilebilir). MLP: 1,000 × (1 − 0.37) = 630 dolar; yüzde 15'i aşan kısım ABD'de beyanname vermeden mahsup edilemez.
Adım 2 – kur. Euro başına 1.10 dolar kurunda 850 dolar = €773 ve 630 dolar = €573. 1.20'de bunlar €708 ve €525 olur: şirkette hiçbir değişiklik olmadan euro gelirinde yüzde 7.5'lik bir düşüş.
Adım 3 – BDC karşılama oranının gizlediği şey. Yüzde 105'lik karşılama mevcut faiz oranlarını varsayar. Yüzde 90'ı değişken faizli bir kredi portföyü ve özkaynağın 2.2 katı varlıkla, faizlerde 1 puanlık bir düşüş hisse başına NII'yi yüzde 15 ila 20 azaltabilir ve karşılamayı yüzde 90'ın altına itebilir. BDC dağıtımları REIT temettülerinden daha faize duyarlıdır.
Sık yapılan hata
Uygulama çalışması
Kâğıt üzerinde: bir BDC hisse başına $1.80 NII raporluyor ve $1.92 ödüyor. Toplam varlıklar $1,500 milyon, borç $950 milyon. (a) NII karşılama oranını hesaplayın. (b) Varlık karşılama oranını hesaplayın ve yüzde 150'lik yasal asgari sınırı karşılayıp karşılamadığını belirtin. (c) Bir Alman yatırımcı $2,000 dağıtım alıyor; yüzde 15 ABD stopajından sonra, euro başına 1.08 dolar kurunda euro cinsinden elinde ne kalır?
Çözümü göster
(a) 1.80 / 1.92 = 94%. Dağıtım net yatırım geliriyle tam olarak karşılanmıyor; açık kazançlardan veya sermayeden geliyor.
(b) 1,500 / 950 = 158%. 150% asgari sınırını az bir payla karşılıyor: varlık değerlerinde 5%'lik bir düşüş ($1,425 milyona) karşılamayı tam olarak 150%'ye indirir ve borç azaltmayı veya dağıtımın durdurulmasını zorunlu kılar.
(c) $2,000 × 0.85 = $1,700; $1,700 / 1.08 = Alman vergisi öncesi €1,574 (ABD stopajı normalde mahsup edilebilir – bir Steuerberater'e (vergi danışmanı) danışın).
Sınırlamalar: NII ücret feragatleriyle olduğundan iyi gösterilebilir ve özel kredi değerleri tahmindir; dolayısıyla her iki oran da göründüğünden daha yumuşaktır.
Temel çıkarımlar
- REIT'ler, BDC'ler ve MLP'ler daha güvenli oldukları için değil, nakdi doğrudan aktardıkları için yüksek dağıtım öder.
- Doğru karşılama oranını kontrol edin: REIT'ler için AFFO dağıtım oranı, BDC'ler için NII karşılama, MLP'ler için DCF karşılama.
- BDC'ler yüzde 150 varlık karşılamasını korumak zorundadır; yüzde 55'in üzerinde REIT LTV'si ve 5×'in üzerinde MLP net borç / FAVÖK oranı uyarı düzeyleridir.
- Bir euro yatırımcısı için yüzde 37 MLP stopajı, eksik KID'ler ve kur hareketleri manşet verimin büyük kısmını ortadan kaldırabilir.
Sonraki adım
Ders 6, borç ile özkaynak arasında yer alan ve kendi geri çağırma ve erteleme riskleriyle birlikte sabit gelir sunan imtiyazlı hisseleri ve hibrit tahvilleri inceliyor.
Öz değerlendirme
Soruları yanıtlayın, ardından yanıtlarınızı kontrol edin. İstediğiniz kadar tekrar deneyebilirsiniz.
Kendi tekrarınız için otomatik öz değerlendirme. Cevaplarınız tarayıcınızda kontrol edilir; bunları görmez ve değerlendirmeyiz. Bu bir sınav veya yeterlilik değildir.
İlerlemeniz
“Tamamlandı” yalnızca dersi bitirdiğinizi işaretlediğiniz anlamına gelir. Anlayışınızın bir sınavı değildir. İlerleme ve notlar yalnızca bu cihazdaki bu tarayıcıda saklanır — bir hesapta değil.